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Dachgeschoßausbau

15.09.2011 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einen Dachgeschoßrohling erworben für den es eine gültige Baugenehmigung gibt.
In der Teilungserklärung ist es jedoch schon so beschrieben als ob das Dach schon ausgebaut ist, also mit Dachflächenfenster und Terrasse etc. (auch in den dazugehörigen Plänen vermerkt)

In dem Kaufvertrag habe ich ein Rücktrittsrecht falls der Ausbau aus irgend einem Grunde nicht durchgeführt werden kann.

Meine Bank möchte zur Finanzierung eine Zustimmung der anderen Eigenümer oder des Verwalters zum Ausbau des Dachgeschoßes.
Oder eine Bestätigung des Verwalters dass keine Zustimmung erforderlich ist.

Der Verwalter kann mir eine solche Zustimmung nicht geben. Er sagt er kann dies aus der Teilungserklärung heraus nicht machen.

Meine Frage: Bin ich auf die Zustimmung der anderen Eigentümer angewiesen? Oder müssen Sie nur davon in Kenntnis gesetzt werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Für eine bauliche Veränderung gleich welcher Art ist grundsätzlich immer die Zustimmung aller Eigentümer notwendig (§ 22 WEG ), es sei denn, dass es jeweilige Eigentümer nicht betrifft.
Da es in Ihrem Fall aber auch um das Dachgeschoss geht und mitunter Gemeinschaftseigentumelemente betroffen sind, bedarf es von allen Eigentümern eine Zustimmung.

Eine Zustimmung ist nur dann nicht mehr erforderlich, wenn der baulichen Veränderung gem. der Teilungsänderung bereits im Vorfeld zugestimmt worden ist, wonach es aussieht, da ansonsten die Teilungserklärung sonst kaum bereits auf dem Stand Ihres Umbauvorhabens wäre.

Hierzu sollte der Verwalter einmal gefragt werden und Ihnen die entsprechenden Beschlüsse vorlegen.

Wenn die Teilungserklärung jedoch wider Erwarten bereits von Anfang an so Bestand hatte, ohne dass irgendwelche Beschlüsse gefasst worden sind, bedarf es jedoch immer noch einer Zustimmung, da in diesem Fall schlicht die Teilungserklärung unrichtig ist, das aber nicht dazu führt, dass nunmehr keine Zustimmung für die entsprechende bauliche Veränderung erforderlich ist.

Rückfrage vom Fragesteller 16.09.2011 | 07:32

Sehr geehrter Herr Salzwedel,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Nach meinen bisherigen Rückmeldungen der Hausverwaltung denke ich nicht das Beschlüsse zu dem Dachgeschoßausbau existieren.
Man hat einfach während der Sanierung das Dachgeschoß nicht ausgebaut und dazu leider nichts in der Teilungserklärung verankert.

Benötige ich von der Eigentümergemeinschaft so eine Art Generalvollmacht, das ich nicht wegen jeder weitergehenden Nachfrage wieder eine Vollmacht benötige?

Kann/darf eine Zustimmung der Eigentümer nur durch die Hausverwaltung erwirkt werden, oder kann ich mich aktiv auch darum bemühen.
Ich habe das Gefühl das mich die Hausverwaltung etwas hinhält.

Wenn eine Zustimmung nicht erteilt wird, wie schwer wird es oder welche Probleme könnte es geben wenn man den Vertrag dann wieder kündigen möchte. In dem Kaufvertrag ist ein Rücktrittsrecht verankert für den Fall das eine Ausbaumöglichkeit nicht besteht oder eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht erteilt wird.
Weitere Rücktrittsrechte wurden nach §323 BGB angegeben.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.09.2011 | 09:31

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn es bislang keinen wirksamen Beschluss über die in der Teilungserklärung bereits existierende bauliche Veränderung gibt, dann ist es dennoch erforderlich, einen solchen in einer Eigentümerversammlung herbeizuführen.

Mit diesem Beschluss, der Ihr gesamtes Vorhaben betreffen muss, brauchen Sie dann keine weiteren Vollmachten mehr.

Sie können grundsätzlich auch diesen Beschluss ohne die Verwaltung durchführen und sich selbstr darum kümmern, dass a) eine Eigentümerversammlung einberufen wird, und b) dieser Punkt auf der Tagesordnung zur Abstimmung steht.

Grundsätzlich ist es aber Aufgabe des Verwalters, den Sie dazu auch zunächst noch einmal schriftlich mit Fristsetzung auffordern sollten.

Wenn dann die Zustimmung verweigert wird, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten.
Sie erhalten dann Ihren Kaufpreis verzinst zurück und müssen sich aber auch die bisherigen Nutzen der Wohnung anrechnen lassen.

Probleme könnte es hier lediglich geben, wenn der ursprüngliche Verkäufer insolvent ist. Ansonsten ist der Anspruch klar gegeben, wenn die Eigentümergemeinschaft den Ausbau offiziell abgelehnt hat.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, können Sie mir gerne weiter direkt eine E-Mail schreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Salzwedel
Rechtsanwalt

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