Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
497.380
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Dach und Fach im Mietrecht / Vertragsrecht

| 09.07.2018 11:15 |
Preis: 58,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Übertragung von Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache auf den Mieter

Seit Jahren habe ich ein Objekt an eine Firma gewerblich vermietet. Der Mietvertrag wurde sowohl von mir wie auch von der Gegenseite (vom Syndikus) rechtlich überprüft. Es wurden mehrfach Änderungen am Entwurf vorgenommen .Er enthält folgende Klausel in der Anlage zum Mietvertrag , die individuell diskutiert und besprochen war:
"Die Mieterin übernimmt im und am Gebäude alle innen und außen anfallenden erforderlichen Reparaturen , Umbauten , Anstriche , Renovierungs- und Wartungsarbeiten sach- und fachgerecht in eigener Verantwortung , auf eigene Kosten."
Nun beginnt nach 10 Jahren am Dachrand ein Balken zu Faulen wegen laufender Berührung mit Nässe vom Dach her . Er muß früher oder später ausgetauscht werden . Ich bin der Meinung das dies Sache der Mieterin ist. Von Mieterseite wird nun argumentiert :
"Bei diesem Mangel handelt es sich um einen Dach - und Fachmangel , den wir in Ihrer Zuständigkeit sehen" .
Frage: Von wem oder auf wessen Kosten muß der Balken nun ausgetauscht werden ?
MfG.
09.07.2018 | 12:45

Antwort

von


(242)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der derzeit überwiegenden Rechtsprechung kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes nur insoweit auf den Mieter übertragen werden, als diese sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, vgl. BGH , Az.: XII ZR 158/01.

Nach diesen Maßstäben steht zu befürchten, dass die von Ihnen verwendete Klausel als unwirksam erachtet werden könnte, da mit ihr sämtliche im und am Gebäude anfallenden erforderlichen Reparaturen, Umbauten, Anstriche, Renovierungs- und Wartungsarbeiten und damit auch Instandhaltungs- und Instandsetzungmaßnahmen der Dachsubstanz und der tragenden Gebäudeteile übertragen werden. Einer gerichtlichen Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB dürfte die Klausel daher nicht standhalten.

Die umfassende Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt, einschließlich solcher an "Dach und Fach" ist jedoch durch individualvertragliche Regelungen zulässig, vgl. OLG Rostock, Az.: 3 U 287/08.

In dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt wird es nach meiner Rechtsauffassung daher entscheidend auf die Frage ankommen, ob vorliegend von einer individualvertraglichen Regelung oder einer einseitig verwendeten formularmäßigen Vertragsklausel auszugehen ist, da grundsätzlich nur letztere einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.

Die Abgrenzung zwischen Individualvereinbarung und AGB erweist sich in der Praxis immer wieder als schwierig. Konstatiert werden muss, dass der Bundesgerichtshof an das Vorliegen einer Individualvereinbarung nach wie vor hohe Anforderungen stellt. Allein das Anbieten von Änderungsmöglichkeiten reicht in der Regel nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass die Parteien in konkrete Gespräche über den Inhalt des Vertrages gekommen sind, vgl. BGH, Az.: VIII ZR 26/15.

Sie geben in diesem Zusammenhang an, dass der Regelungsgehalt der Klausel individuell diskutiert und besprochen wurde. Genau dies müsste im Streitfalle substantiiert dargelegt und ggf. auch unter Beweis gestellt werden, denn die Hürden für die Annahme einer Individualvereinbarung sind hoch. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise selbst den Nachweis von Verhandlungen durch die Vorlage verschiedener Versionen eines Vertragswerks mit der Markierung von nach und nach erfolgten Änderungen nicht als Beleg über Verhandlungen gelten lassen. Vielmehr seien nach Auffassung der Richter hierfür ausführliche beidseitige Verhandlungsprotokolle erforderlich gewesen, die deutlich machen, dass beide Parteien ihre Wünsche und Vorstellungen zu der Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses deutlich machen konnten und ein gegenseitiges Nachgeben erfolgt ist.

Insofern müsste vorliegend geprüft werden ob der Nachweis über die von Ihnen geschilderten Verhandlungen nach Maßgabe der vorgenannten Anforderungen der Rechtsprechung gelingen könnte. Gelingt dies nicht, unterläge die verwendete Klausel einer Inhaltskontrolle, so dass eine Übertragung der Instandsetzungspflicht der Balken am Dachrand auf Ihren Mieter unwirksam sein dürfte, da das Faulen der Balken am Dachrand wohl weder dem Mietgebrauch noch der Risikosphäre Ihres Mieters zuzuordnen ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weitere anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2018 | 13:49

Danke für IHre ausführliche und interessante Antwort !

DAs gewerbliche Mietobjekt wurde von den Mietern nach Vertragsbeginn vereinbarungsgemäß umgebaut mit hohem technischen und wirtschaftlichen Aufwand . Es wurde eine neue geänderte Nutzung mit neuen Bauanträgen vorgenommen.
Des weiteren wurde die Anlage zum Formularvertrag in ihrer Überschrift als wesentlicher Bestandteil des MV. und als individuell vereinbart bezeichnet . Es wurde auf Wunsch der gewerblichen Mieterin (Großunternehmen ) mehrere Passagen geändert und in den Text der Anlage zum MV. neue Textpassagen eingefügt. Darüber liegen diverse Mails vor .
Hat dies alles wesentlichen Einfluß auf die gestellte Frage ?
MfG.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2018 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

bei der Abgrenzung zwischen Individualvereinbarung und AGB wird es entscheidend auf sämtliche Umstände des Einzelfalles ankommen. So werden auch die von Ihnen im Rahmen Ihrer Nachfrage geschilderten Umbaumaßnahmen, die Nutzungsänderung, die Eigenschaft der Mieterin als Großunternehmen sowie die gesamte Korrespondenz per E-Mail nach meiner Rechtsauffassung entsprechend Beachtung finden müssen.

Letztlich ist hier eine sorgfältige anwaltliche Prüfung des gesamten Vorgangs, einschließlich vertraglicher Vorgespräche, sämtlicher Korrespondenz etc. erforderlich um rechtsverbindlich klären zu können, wem die Kosten der anstehenden Sanierungsmaßnahme aufzuerlegen sind. Hierfür stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Diesbezüglich können Sie mich gern per E-Mail unter info@frischhut-recht.de kontaktieren.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Mietvertrag Wohnung

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Mietvertrag erstellen
Bewertung des Fragestellers 09.07.2018 | 16:26

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Mikio Frischhut »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 09.07.2018
4,8/5,0

ANTWORT VON

(242)

Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Baurecht