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Da wir durch diesen Mietvertrag sowohl zur regelmäßigen Renovierung als auch zur kompletten Endrenov


| 11.02.2007 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

unser 2002 abgeschlossener Mietvertrag für ein Einfamilienhaus enthält in § 4 folgende Formulierung:

"Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Er hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Der Mieter hat bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeiten auszuführen".

In § 20 ist folgende handschriftliche Zusatzbestimmung aufgenommen:
"Das Haus muss bei Auszug des Mieters von diesem in fachmännisch-renoviertem Zustand zurückgegeben werden. Der Teppichboden muss vom Mieter bei Auszug erneuert werden, wenn er nicht in einwandfreiem Zustand ist".

Ich habe dazu folgende Fragen:

Da wir durch diesen Vertrag sowohl zur regelmäßigen Renovierung als auch zur kompletten Endrenovierung verpflichtet werden, handelt es sich m.E. um einen unzulässigen Summierungseffekt mit der Folge, dass wir keine Renovierung durchführen müssen, ist das zutreffend?

Ist die Klausel mit dem Teppichboden rechtmäßig? Wenn ja, wer bestimmt, was "einwandfrei" ist? (Zur Erläuterung: Der Teppichboden war bei Einzug nicht neu, wurde von uns aber sehr gepflegt und ist sauber und ohne Flecken, weist allerdings Druckstellen von den Möbel und einige Falten auf.)

Ich danke für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ingunde
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Bevor ich mich konkret Ihrem Fall zuwende, stelle ich fest, dass bei Ihren zitierten Auszügen aus dem Mietvertrag, insbesondere in Richtung § 4 desselben ein Bestimmung, die die Fälligkeit auch nur annähernd beschreibt.
Für gewöhnlich steht in Mietverträgen – ob als starrer Frist oder nicht – zur Fälligkeit von Schönheitsreparaturen, dass diese hinsichtlich der Nassräume alle drei Jahre, hinsichtlich der Trockenräume alle fünf Jahre sowie aller übrigen Jahre alle sieben Jahre fällig werden sollen.
Ich gehe davon aus, dass diesbezüglich diese Staffel wohl in § 4 des Mietvertrages zu finden sein wird. Falls dies nicht der Fall sein sollte, würden die Schönheitsreparaturen nicht fällig werden, da die Rechtsprechung schon früher entschieden hat, dass Schönheitsreparaturen frühestens drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses fällig werden sollen.
Somit wären Schönheitsreparaturen zu einem früheren Zeitpunkt für den Mieter zumutbar und dementsprechende Klauseln nach dem 01.09.2001 jeweils Klauseln zum Nachteil des Mieters, die für unwirksam zu erklären wären.

Hätten wird diese Staffel, wären Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam, wenn der Klausel kein Bezug auf die Fälligkeit zu entnehmen wäre.
Dies wäre nach Ihrem Zitat jedoch der Fall, da auf den Grad der Abnutzung Bezug genommen wird, somit keine starre Frist vorliegen würde.

Hinsichtlich des § 20 des Mietvertrages wäre zunächst einmal festzuhalten, dass wohl eine überraschende Klausel, die zugunsten des Mieters ebenfalls unwirksam ist, vorliegen dürfte.
Da das Thema Schönheitsreparaturen in § 4 des Mietvertrages thematisiert wurde, muss der Mieter nur dann mit einer Fortsetzung in § 20 rechnen, wenn in § 4 ein diesbezüglicher Hinweis auf diese Fortsetzung enthalten ist, was es anhand des Mietvertrages zu überprüfen gilt.
Daneben werden – wie Sie zutreffend hinsichtlich des so genannten Summierungseffektes vortragen – etwaig laufende Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungsklausel ohne Bezug auf eine etwaige Fälligkeit kombiniert, was ebenfalls von der Rechtsprechung nicht toleriert wird.
Somit sind auch aus diesen beiden Gründen von Ihnen mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel solche nicht geschuldet.

Bezüglich des Teppichbodens ist festzuhalten, dass lediglich das Reinigen desselben zu den Schönheitsreparaturen zu rechnen ist.
Somit ist eine Erneuerung des Teppichbodens nur dann geschuldet, wenn Sie diesen vertragswidrige gebraucht haben, wozu jedoch Druckstellen durch Möbel und diesbezügliche Falten nach einer Mietzeit von ca. 5 Jahren nicht zu rechnen wäre, zumal die Beweislast beim Vermieter liegt. Vertragswidriger Gebrauch haben Sie sich so als fahrlässige Sachbeschädigung der Mietsache, insbesondere des Teppichbodens bei Ihnen vorzustellen, wozu es nach Ihrem Vortrag keinerlei Anlass gibt.
Da der Teppichboden bereits bei Begründung des Mietverhältnisses sowie Ihrem Einzug vorhanden war, kann dem Vermieter auch nicht das Argument helfen, etwaige einen ursprünglichen Zustand wieder herstellen zu müssen.
Zum Glück müssen wir wegen des obigen Vortrages hinsichtlich des Teppichbodens uns nicht um eine Definition zum Thema „einwandfrei“ auslassen, da diese, so diffus diese auch sein wird, keine Rolle wird spielen.
Somit haben Sie mit der Reinigung des Teppichbodens – mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel mehr getan, als Sie hinsichtlich einer etwaigen besenreinen Übergabe, die dann wohl übrig bleiben würde.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2007 | 10:03

Hallo Herr Rechtsanwalt Zahn,
Ich hoffe, dass ich nach so langer Zeit auch noch nachfragen darf. Ich dachte, die Sache sei nicht wichtig, bin allerdings durch Anfragen anderer Ratsuchender jetzt stutzig geworden. Sie haben bei Ihrer Antwort unterstellt, dass es einen Fristenplan gibt (bei Ihrer alternativen Betrachtung hinsichtlich der 3 Jahre hatten Sie sich vertan, der Mietvertrag ist von 2002, also 5 Jahre alt). Es ist allerdings so, dass der Text genau so ist, wie ich ihn beschrieben habe, also es steht dort nur "regelmäßig" und es gibt keinen Fristenplan. Ändert das etwas an Ihrer rechtlichen Einschätzung?
Danke für Ihre nochmalige Antwort.

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