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DROHUNG RÄUMUNGSKLAGE ! Gewerbeobjekt


10.12.2007 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir suchen rechtlichen Beistand von einem Anwalt in Berlin.Hier in diesem Forum möchten wir zunächst unsere Vorab-Fragen stellen,suchen aber wenn möglich hier einen Anwalt aus Berlin der sich dieser Sache annimmt.
Folgender Sachverhalt;
Seit 01.09.2005 sind wir Unterpächter einer Gewerbeeinheit.Diese Mieteinheit besteht aus zwei Teilen. Zum Einen aus einer Wohnung im ersten Obergeschoss des Miethauses und zum anderen aus einem Ladenlokal im Erdgeschoss des Miethauses.Den Pachtvertrag haben wir mit dem Hauptmieter der dieser Einheit abgeschlossen (er ist Hauptmieter der Wohnung und des Ladenlokals)
Die Wohnung nutzte er bis zum vergangenen Jahr als Büro. Hier muss man dazu sagen das der Hauptmieter eine Berühmtheit aus der deutschen Musikszene ist.Und aus diesem Büro wurden unter anderem seine Auftritte ect.pp organisiert usw.
Ihn selber haben wir nie zu Gesicht bekommen.
Wir haben mit ihm einen Pachtvertrag über die untere Gewerbeeinheit abgeschlossen.Vor Abschluss haben wir die Einheit mehrmals besichtigen können.Anwesend waren immer Angestellte die sich in seinem Auftrag um die Vermietung kümmerten.
Besichtigt und gezeigt wurden uns bei all diesen Terminen, das Ladenlokal,das sich in einen vorderen und einen hinteren Teil aufteilt.Toilettentrakt mit anschliessendem kleinen Lagerraum, und zwei hintere Lagerräume mit kleinem Flur und Ausgang zum Treppenhaus des Miethauses.
Bei Vertragsabschluss wurde auferlegt das wir Kosten für Renovierung ect.pp in Eigenbelastung übernehmen müssen.Das war für uns von Anfang an klar und wir erklärten uns dazu bereit.Vom Vormitter des Ladenlokals gab es einige Einrichtungsgegenstände die wir nicht übernehmen wollten.Man bot uns an dies im Mietvertrag gesondert zu verzeichnen.
Wir waren also berechtigt diese Dinge aus dem Lokal zu entfernen. Seitens des Vermieters wurde uns angeboten diese in einem kleinen Lagerraum der sich im Treppenhaus vis a vis unseres Hinterausgangs befand und noch befindet unter zu stellen bzw. ab zu stellen.Diesen Lagerraum nutzte der Vermieter selber um dort seine Materialien wie zb. Werbemittel für seine Tourneen zu lagern. Wir hatten mit diesem Raum also nichts zu tun,sondern wie gesagt nur die Aufgabe dort die nicht benötigten Einrichtungsgegenstände unter zustellen.
Wir bauten um und konnten innheralb eines Monats eröffnen.
das erste halbe jahr lief gut dann gingen die Umsätze zurück,sodass wir in Zahlungsverzug mit der Pacht kamen.es kamen natürlich Mahnungen seitens des Vermieters.
mit Kündigungsandrohung. Zeitgleich erfuhren wir von ehemaligen Vorbesitzern, das dieser kleine Lagerraum, den der Hauptmieter bis zu seinem Auszug als Lager nutzte ,nicht wir, eigentlich zur unteren Gewerbeeinheit mit dazu gehört.Etwas verunsichert nahmen wir nochmals unseren Pachtvertrag zur Hand und stellten durch vergleichen der Grundrisszeichnungen, die wir bei Baufirmen zwecks der Renovierung beauftragt hatten fest, das sich eine Minderfläche von beinahe fünfzehn Prozent ergab.Wir teilten dies dem Vermieter mit und baten um Neuberechnung der Pacht sowie um Umschreibung des Pachtvertrages. Bis jetzt wurden wir nur hingehalten, Zwischenzeitlich ist es so, das uns der Anwalt des Hauptmieters weiss machen will das der Lagerraum von Anfang an dazu gehört hat.Wir können aber anhand eines Faxes seines Büros an uns nachweisen das dies nicht so ist,denn in diesem Fax ist nur der Grundriss ohne diesen Lagerraum verzeichnet und dieser Lagerraum wurde uns bei den Besichtigungen auch nie gezeigt.
Durch den Verzug unserer Pachtzahlungen erwirkte der Vermieter eine Räumungsklage die wir durch Zahlungen abwenden konnten, es gab seit dem mehrere Gespräche und Schriftverkehr. Nach unserem letzten Zusammentreffen mit dem Anwalt unseres Vermieters( vor etwa zwei Monaten) gaben wir an, den Lagerraum gern nutzen zu wollen und dann auch die dafür im Vertrag für die gesamte Fläche angesetzte Pacht.
Bei diesem Termin und später auch nochmals schriftlich gaben wir auch Mietmängel an und baten mehrfach um Behebung. Diese Beseitigung ist trotz mehrfacher Anfrage nicht erfolgt(zum Beispiel ist seit einem Jahr die Heizung kaputt). Jetzt wird uns wieder mit Räumungsklage gedroht weil wir im Pachtverzug sind.Wir möchten aber das die zuviel gezahlte Pacht aufgrund der Minderfläche auf die ausstehende Summe von knapp 27 000 Euro angerechnet werden,diese summe würde sich dann um fast die Hälfte verringern.Hinzu kommt auch noch das der Strom für den lagerraum den wir bis vor zwei monaten nicht nutzten über den Zähler unserer Gewerbeeinheit lief. Am Freitag steht der nächste Termin mit dem Anwalt unseres Vermieters an um den wir baten. Uns wurde mitgeteilt das sie zu einem Gespräch bereit sind trotz allem aber nicht von einer erneuten Räumungsklage absehen.
Zu erwähnen ist auch noch das es Gespräche und Schriftverkehr zwischen Vermieteranwalt und uns gab in denen es um eine Pachtverringerung auf Grund schlechter Einnahmen ging.Eine Verringerung wurde uns nach Vorlage eines Teils unserer Steuerunterlagen bzw. Kassenauswertungen und einer einmaligen Zahlung unter Vorbehalt der kompletten Nachzahlung und kompletten Einsicht unserer Steuerunterlagen zu gesagt.(dies hatten wir selbst zur gütlichen Einigung angeboten und um glaubhaft machen zu können das hinter unserer Nichtzahlung keine boshaften Absichten sondern vielmehr private Rückschläge und Umsatzeinbrüche stehen.)Wir machten Vorschläge zur Tilgung und der Vermieter bot sogar an,wenn wir die komplette offene Summe zahlen würde er dem Hauseigentümer vorschlagen dass wir als Hauptmieter für die Gewerbeeinheit einen eigenen Vertrag bekämen.
Wir brauchen rechtlichen Beistand von jemandem der sich nicht scheut auch gegen Personen aus der Öffentlichkeit vorzugehen.
Aber was noch viel wichtiger ist..haben wir eine chance auf Anrechnung der zuviel gezahlten Pacht trotz Pachtschulden? Wie ist mit den Mietmängeln zu verfahren? Und was tun mit dem Strom aus dem Lagerraum?
Wie schon erwähnt suchen wir einen versierten Anwalt(Fachanwalt für Mietrecht), der sich dieser Sache vor Ort annimmt.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach der Rechtsprechung des BGH stellt eine Flächenabweichung von mindestens 10% zwischen Ist- und Sollfläche einen Mangel dar, der zur Minderung der Miete berechtigt. Dies gilt auch für Gewerbemietverträge. Nach Ihrer Schilderung besteht also durchaus die Chance, daß Sie in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt haben und nun einen Rückzahlungsanspruch haben, der gegen die Forderungen des Vermieters zur Aufrechnung gestellt werden kann.

Auch weitere Mietmängel können zur Minderung berechtigen. Sind die Räume nicht beheizbar, stellt dies in der Heizperiode selbstverständlich einen erheblichen Mangel dar.

Nach Ihrer Schilderung liegt bereits eine umfangreiche Korrespondenz vor, die zunächst eingesehen werden muß, um eine verbindliche Einschätzung der Rechtslage abgeben zu können.

Gerne nehme ich mich (auch aus Köln) der Angelegenheit an und vertrete Ihre Interessen auch im Fall einer Räumungsklage vor dem (zuständigen) Landgericht Berlin. Zunächst sollte aber durch anwaltliche Kontaktaufnahme mit der Gegenseite versucht werden, eine gerichtliche Auseinandersetzung zu verhindern.

Ich schlage vor, daß Sie sich telefonisch mit mir in Verbindung setzen, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

Alternativ bin ich selbstverständlich auch gerne bereit, Ihnen einen kompetenten Kollegen in Berlin zu vermitteln.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidungen.de

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Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2007 | 20:42

Sehr geehrter Herr Schwartmann,vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.Gerne möchten wir Ihr Angebot annehmen,möchten Sie aber darauf hinweisen, dass wir wohl um das Ganze finanziell durch zu stehen Prozesskostenhilfe beantragen müssen.Sind Sie auch unter diesem Aspekt bereit den Fall zu übernehmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2007 | 11:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

selbstverständlich bin ich auch bei Gewährung von Prozeßkostenhilfe bereit, Ihre Interessen zu vertreten.

Bitte setzen Sie sich telefonisch mit mir in Verbindung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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