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DRINGEND!: Ausserordentliche Kündigung durch Mieter


15.09.2006 14:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Hallo,
ich bewohne seit 12 Wochen mit meinem 7 jährigen Sohn eine ETW zur Miete in einem Vierparteienhaus. Die Vermieterin erzählte mir bei der Besichtigung von der tollen Nachbarschaft etc.
Nun wohnt unter uns eine 75jährige Dame die uns seit gut 8 Wochen mit permanenten geklopfe an die Decke, verbalen Attacken an mich und meinem Sohn in bedrohlicher Form thyranisiert. Wenn mein Junge mit nem Ball unterm Arm durchs Treppenhaus nach draußen will, fängt sie ihn ab und verbietet das spielen auf dem Vorhof. Mein Sohn kommt dann weinend und ängstlich wieder hoch und traut sich nicht mehr durchs Haus. Meinem Freund ist vor kurzem morgens um 6:30 Uhr versehentlich ein Deoroller runtergefallen, sofort nach 2 - 4 Sekunden klopft sie wie wild an die Decke.
Sie klopft und bollert sowie ihr was nicht paßt an die Wohnungstür und nimmt bedrohliche Haltungen ein, ferner droht sie mit Beschwerden beim Vermieter wenn ich nicht das 2-3 cm hohe Gras vor meiner Garage aus dem Verbundsteinpflaster entferne. Dies sind nur kleine Details des Ganzen!
Mittlerweile haben wir beide Angst vor dieser Person und leiden unter Schlaflosigkeit und Alpträumen. Wir fühlen uns in unserer Privatsphäre eingeschränkt und haben Hemmungen uns in unserer Wohnung frei zu bewegen. Die Lärmverursachung durch mich und meinem Sohn ist im total normalen Lebensmaße. Dusche ich 22:00 Uhr bollert sie genauso an die Decke wie wenn ich einen Küchenstuhl an den Tisch schiebe den ich schon mit Filzfüßen versehen habe.
Nach Rücksprache mit den Vormietern bestätigten mir diese das sie genau aus den selbigen Gründsen dort ausgezogen sind und diese Lebensumszände nicht mehr ertragen haben!
Auch die Nachbarn rundherum berichten von der Ungehaltenheit der Wohnungseigentümerin unter mir.
Die Vermietern (wohnt nicht in dem Haus), welche ich mehrmals angesprochen habe dieses bitte zu klären, da eigene Gespräche nichts genutzt haben, bietet mir die Kündigung mit dreimonatiger Frist an, es sei denn ich bringe einen Nachmieter. Wenn ich allerdings einen Nachmieter über den Sachverhalt aufkläre, wird diese Wohnung niemand beziehen. Verschweigen oder gar lügen werde ich aber nicht wollen! Für uns ist der Lebensraum aber mittlerweile total unzumutbar geworden, mein Kind kann sich so überhaupt nicht entfalten und läuft zu Hause nur noch geduckt und ganz vorsichtig rum! Ich möchte eine Ausserordentliche fristlose Kündigung mit wichtigem Grund aussprechen!
Ich sehe ein arglistiges verschweigen durch den Vermieter, denn hätte ich den Nachbarschaftsumstand gewußt, wäre ich den Mietvertrag nicht eingegangen!
Habe ich Aussicht auf Erfolg? Wenn ja, unter Angabe welcher Paragraphen und Begründung? Wenn nein? Welche Möglichkeit bleibt um dort sofort ohne weitere Kosten des Mietzins rauszukommen?

Vielen dank!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Von dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ausgehend könnte für Sie durchaus ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.


Eine solche ist in § 543 BGB geregelt. In den einzelnen Absätzen heißt es:

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.


Darüber hinaus bestimmt § 569 Absatz 2 BGB:

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


Voraussetzung ist hierbei eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Diese kann in der Beeinträchtigung des Vermieters oder der Mitbewohner in Form von Beleidigungen, Tätlichkeiten und Lärmverursachung bestehen.

Die von Ihnen beschriebenen Handlungen der Nachbarin könnten diese Voraussetzung erfüllen.

Sie müssten also eine außerordentliche fristlose Kündigung formulieren. Dabei ist zu beachten, dass sie in Schriftform erfolgen muss, und dass die Gründe angegeben werden müssen.
Sie müssten jedoch auch ein Lärmprotokoll führen und in der Kündigung die Vorfälle nach Datum, Uhrzeit und konkretem Ereignis genau vortragen. Allgemeine Vorträge ("es herrscht nachts ständig Lärm" usw.) würden vor Gericht als unsubstantiiert abgewiesen werden.
Natürlich müssten Sie nach der Kündigung auch ausziehen und könnten weitere Mietzinszahlungen verweigern.

Falls der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert, wird er Sie jedoch zur Mietzinszahlung auffordern und notfalls verklagen. Dann müssten Sie in einem Gerichtsprozess beweisen, dass der oben besagte Grund zur außerordentlichen Kündigung bestanden hat. Dies könnte bei den aufgezählten Zeugen zwar gelingen, ein Risiko besteht jedoch und die Erfolgsaussichten schätze ich eher gering ein.

Außer der Kündigung bestünde prinzipiell die Möglichkeit der Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung, aber dies wird beinahe unmöglich zu beweisen sein.

Insofern würde ich Ihnen zu einem zweiten Versuch zur gütlichen Einigung mit dem Vermieter durch einen Aufhebungsvertrag raten.


Ich hoffe Ihre Fragen zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,
C. Grema
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