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Courtagepflicht und Mehrwertsteuer in der Übergangsphase

| 07.01.2021 10:22 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin selbstständiger Immobilienmakler und vermittle derzeit ein Haus in Norddeutschland.

Die Interessenten haben vor dem 23.12.2020 online angefragt und eine Widerrufsbelehrung hat zu dem Zeitpunkt stattgefunden. Damals galt noch der Hinweis "4,64% Maklercourtage inklusive Mehrwertsteuer". Die Mehrwertsteuer lag bei 16%. Die Gesamtcourtage für Käufer und Verkäufer liegt bei 6% zzgl. Mehrwertsteuer (derzeit Käufer 4%/Verkäufer 2%).

Die Interessenten möchten jetzt Anfang Januar einen Kaufvertrag beurkunden. Bis dato gab es noch keine schriftlich unterzeichnete Ausfertigung eines Maklervertrages mit den Käufern.

Wenn die Interessenten bzw. (dann) Käufer einen Kaufvertrag unterzeichnen, (a) welche Courtageregelung gilt und (b) welcher Mehrwertsteuersatz ist anzusetzen? (c) Welches Leistungsdatum ist in der Rechnung anzugeben?

(d) Muss die Maklercourtage entsprechend zu je 50% auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn die Interessenten bereits vor dem 23.12.2020 angefragt haben?

Vielen herzlichen Dank! Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Fragen der Aufteilung der Courtage und des anzusetzenden USt-Satzes können nicht einheitlich beantwortet werden. Daher möchte ich zunächst auf den Courtagesatz resp. die seit dem 23.12.2020 geltende hälftige Aufteilung eingehen.

Nach Art. 229 § 53 EGBGB sind die neuen Vorschriften des Mäklerrechts (also insb. § 656c BGB n.F.) nur auf Rechtsverhältnisse anzuwenden, die ab dem 23.12.2020 entstanden sind. D.h. hier kommt es darauf an, wann Sie den Maklervertrag mit den beiden Parteien geschlossen haben. Nachdem Sie hierzu angegeben haben, dass dies vor dem 23.12.2020 erfolgt ist, gelten für Ihre vorliegende Tätigkeit die alten Vorschriften weiter.

Für den USt-Satz kommt es darauf an, wann Sie die Maklertätigkeit erbracht haben. Die Tätigkeit des Maklers erschöpft sich ja darin, dem Auftraggeber (hier: dem Verkäufer) einen Vertragspartner _nachzuweisen_. D.h. es kommt hier nur auf die reine Vermittlungstätigkeit an. Diese ist aber nach §§ 652ff. BGB erst abgeschlossen, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde. Somit wäre bei einer Beurkundung erst im Jahr 2021 der "normale" USt-Satz anzuwenden.

Ob sich daraus eine Erhöhung der Brutto-Provision ergibt, kommt darauf an, wie Sie Ihren Vertrag mit den Auftraggebern geschlossen haben: Wurde hier ein Preis "inkl. USt" geschlossen, bleibt es im Verhältnis bei dem Gesamtpreis, d.h. Ihre Nettovergütung reduziert sich. Wurde der Netto-Courtagesatz "zzgl. USt" genannt, dann kann die Bruttovergütung entsprechend des USt-Delta angehoben werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.01.2021 | 12:57

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