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Chaos bei Wohnungsübergabe


19.09.2006 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ich bin Vermieter einer Altbauwohnung. Der seitherige Vermieter hatte zum 31.08. fristgerecht gekündigt, weil er eine Eigentumswohnung gekauft hat. Ich fand sofort einen Nachmieter, der seine seitherige Wohnung auch auf 31.08. kündigte. Am 01.09. Vormittags befand sich der alte Mieter immer noch in der Wohnung. er brauche noch eine Woche, weil er die neue Wohnung streichen müsse.
Nur der Toleranz des Nachmieters (der bei seiner Mutter unterkommen mußte) ist es zu vedanken, dass wir die Angelegenheit ohne Anwalt regeln konnten. Am 4.9. abends war die Wohnung geräumt. Bei der Wohnungsübergabe stellte sich eine defekte Scheibe in einer Glastür heraus und der Vormieter zeigte sich bereit, den Schaden zu ersetzen.
Er hatte bei Mietbeginn keine Kaution geleistet. Der Nachmieter hat sich bereit erklärt, das Heizöl im Keller zu entschädigen. Ich habe dem Vormieter schriftlich erklärt, dass ich dieses Geld treuhänderisch entgegennehme und damit die noch ausstehenden Zahlungen verrechne.
Dies wären Nebenkostenendabrechnung, 4 Tage Miete im September (welche dem Nachmieter erlassen werden)sowie die Kosten für die kaputte Scheibe.
Bis jetzt hatte noch kein Glaser Zeit, einen verbindlichen Kostenanschlag zu stellen. Der Vormieter mahnt jetzt bald täglich sein Geld an und hat schon mit rechtlichen Schritten gedroht. Um ihn einigermaßen ruhig zu stellen, habe ich ungefähr 50% des Heizölpreises angezahlt und quittieren lassen.
Bei der Wohnungsübergabe wurde kein Übergabeprotokoll erstellt. Jetzt hat sich herausgestellt, dass im Bad ein Waschbecken gesprungen ist. Ein Schaden, der dem Vormieter bekannt war, wie er mündlich einräumte. Aber er macht nicht den Anschein, als ob er für den Schaden aufkommen wolle. Bin ich jetzt, 14 Tage nach Wohnungsübergabe, noch berechtigt, die Kosten für das Waschbecken geltend zu machen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Werden bei der Abnahme Mängel nicht benannt, ihre Beseitigung nicht ausdrücklich verlangt und die Abnahme nicht unter Vorbehalt dieser zu beseitigender Mängel durchgeführt, kann der Vermieter grundsätzlich nicht später Mängelbeseitigung verlangen und daher auch keinen Schadensersatz fordern. Stillschweigen bei vorhandenen und vor allem sichtbaren Mängeln gilt als Abnahme(KG Berlin, Az 8 U 371/01, GE 2003, S. 524). Das Übergabeprotokoll hat insofern in erster Linie eine Beweisfunktion.

Nachdem der Riss im Waschbecken offensichtlich wahrnehmbar war, Sie diesen offenen Mangel bei der gemeinsamen Begehung trotz der Monierung anderer Schäden jedoch nicht rügten, wird er hiernach als akzeptiert gelten, so dass keine Schadensersatzansprüche bestehen werden. Unabhängig hiervon könnten Sie kaum beweisen, dass der erst 14 Tage nach Rückgabe der Wohnräume festgestellte Sprung in dem Waschbecken vom dem Vormieter verursacht wurde, wenn für sein mündliches Eingeständnis keine Zeugen vorhanden sind. In diesem Zusammenhang weise ich darauf hin, dass ein Mieter nur für solche Schäden einzustehen hat, die nicht auf einer normalen Abnutzung beruhen (§ 538 BGB) und die Rechtsprechung beispielsweise einen Schadensersatz für das Abplatzen des Emaillebelags der Badewanne nicht in jedem Fall zubilligt. Bei bestehendem Schadensersatzanspruch ist darüber hinaus ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen – nach Überschreiten der durchschnittlichen „Lebensdauer“ eines Gegenstandes kann der Abzug 100 % betragen.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2006 | 20:30

Danke für die Antwort.
Dazu noch folgende Anmerkungen:

Ein Übergabeprotokoll wurde nicht erstellt. Der Schaden wurde erst ersichtlich, als dieses Handwaschbecken vom neuen Mieter das erste Mal benutzt wurde und ihm durch den Riß Wasser auf die Füße lief. Es handelt sich um einen durchgehenden Riß, im Bereich des Ablaufs, der mit bloßem Auge von oben kaum erkennbar ist und der nur durch massive Krafteinwirkung entstehen konnte. Vermutlich durch unsachgemäßes Abschrauben des Ablaufs wegen einer Verstopfung. Also keinesfalls ein altersbedingtes "Emailleabplatzen". Zeugen für das mündliche Eingeständnis sind der Nachmieter und meine Mutter... vermutlich werden diese aber nicht als Zeugen akzeptiert.. :-(
Das Alter des Waschbeckens beträgt ca. 8 Jahre.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2006 | 23:40

Sehr geehrter Fragesteller,

auch bei einer mündlichen Wohnungsabnahme ohne Vorbehalt ist der Vermieter grundsätzlich mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen. Dies gilt nur dann nicht, wenn es sich um versteckte Mängel handelt. Hierbei kommt es insbesondere darauf an, ob die später festgestellten Mängel nicht bereits bei hinreichender Sorgfalt auch beim Abnahmetermin hätten erkannt werden können.

Nachdem Sie mitteilen, dass der Schaden erst bei dem Gebrauch durch den Nachmieter festgestellt und der Riss mit bloßem Auge nicht erkennbar gewesen sei, spricht einiges für das Vorliegen eines versteckten Mangels. Wenn weiterhin feststeht, dass dieser Riss nicht auf eine vertragsgemäße Nutzung zurückzuführen ist, dann wird eine Schadensersatzpflicht des Mieters bestehen, weshalb Sie den Schaden nochmals schriftlich rügen und den Mieter und unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung auffordern sollten, falls eine solche überhaupt fachgerecht durchführbar ist. Sollte der Mieter daraufhin bestreiten, den Schaden verursacht zu haben, sind sowohl der Nachmieter wie auch ihre Mutter grds. geeignete Zeugen für den Beweis des Gegenteils, wobei die Aussage ihrer Mutter aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses entsprechend zu werten sein wird. Im Übrigen wird von den Kosten eines neuen Waschbeckens aufgrund des Alters ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen sein.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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