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Carport mit Sondernutzungsrecht

| 25.11.2011 15:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zu meiner Eigentumswohnung gehört ein Carport, für den ich ein, in der Teilungserklärung eingetragenes Sondernutzungsrecht habe. Mein Carport ist einer von 5 weiteren, die lediglich durch einen Balken voneinander getrennt sind. Leider liegen diese Carports ca. 100 Meter von der Wohnanlage entfernt in einem Endteil unserer Privatstraße und sind somit nicht einsehbar. Dies ist natürlich ein beliebter Treffpunkt für "Penner", die ihre Schnapsflaschen, Bierdosen, Kippen etc. hinterlassen, -auch Scherben! Für Hundebesitzer auch ein beliebter Ort für das "schnelle Geschäft". Auch Kinder toben dort gerne herum und somit besteht da u.a. auch eine Verletzungsgefahr.Wegen großer Laubmengen hatte ich auch bereits einen PKW-Schaden, da ich auslaufendes Öl nicht gesehen habe.
Unsere Verwaltung hat nun zusammen mit dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates (unter "4 Augen")beschlossen, daß die Reinhaltung ausschließlich meine Aufgabe ist!
Meine Frage: Wer ist für die REINHALTUNG! und Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums zuständig und haftbar?

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

ich weise Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann. Sie erhalten hier von mir eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Problems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen.

Nun zu Ihrer Frage
(Wer ist für die REINHALTUNG! und Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums zuständig und haftbar?),
welche ich wie folgt beantworte:

1. kurze Antwort auf Ihre Frage: Das kommt darauf an.

2. Begründung:
Was wollen Sie genau wissen? Ihre Frage lässt sich in verschiedene Richtungen deuten. Ich antworte mal und Sie sehen, ob Ihre Frage damit beantwortet ist.

Der begünstigte Wohnungseigentümer ist nicht automatisch verpflichtet, die Kosten und Lasten seines Sondernutzungsrechtes alleine zu tragen. Die Wohnungseigentümer können durch entsprechende Vereinbarung bei der Begründung des Sondernutzungsrechts zu Gunsten eines Wohnungseigentümers die Kostentragung auf den Sondernutzungsberechtigten Eigentümer übertragen. Wenn es solch eine Regelung nicht gibt, sind die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen.

Davon zu unterscheiden ist die Verkehrssicherungspflicht. Besteht ein Sondernutzungsrecht z.B. an Zugangswegen, ist der Inhaber dazu verpflichtet, diese im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht von Schnee und Eis zu räumen.

Geht es nur um die Schönheit, ist es allein Ihre Sache, die Fläche Ihres Sondernutzungsrechtes zu pflegen und zu reinigen. Sie können also nicht von der Verwaltung verlangen, Ihren Carport zu reinigen.

Falls durch das Laub auch andere betroffen sind (siehe Verkehrssicherungspflicht), dann ist es Ihre Aufgabe, für entsprechende Maßnahmen zu sorgen.

Instandhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft, es sei denn, Sie haben mit der Begründung des Sondereigentums diese Pflichten übernommen. Das müssten Sie in der Vereinbarung nachlesen können.


3. weitere Hinweise: keine

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Meinecke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2011 | 20:33

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
Allerdings müßte ich nochmals nachhaken. -keine neuen Fragen!-
Wie gesagt, mein Carport ist nur einer von vielen, die einzelnen Stellplätze sind nur durch einen Balken getrennt. Unrat. Schmutz und vorallem Laub wirbelt da durch die gesamte Anlage. Ich habe den "Bonus", den letzten in der Reihe zu haben, in dem sich alles ansammelt. Bin ich da tatsächlich für den Unrat der gesamten Anlage zuständig? Schließlich handelt es sich um Gemeinschaftseigentum und somit muß doch "der Eindruck der Wohnalage" gepflegt werden - durch die Gemeinschaft!? Außerdem wird diese stille Ecke, ebenso bereits erwähnt von Pennern belagert. Häufig gehören u.a. Scherben zu den Hinterlassenschaften. Verletzen sich z.B. häufig spielende Kinder an diesen Scherben, -wer haftet?
Ich, oder die Verwaltung?
Außerdem wurde die Absage der Reinigung der Anlage von Verwaltung und nur EINER Person aus dem Verwaltungsbeirat beschlossen, -ist das zulässig?
Meine noch nicht geklärten Punkte sind also:
1: Eine einzelne Stellplatzreinigung ist NICHT!!! möglich!
2: Haftung bei Unfällen durch Unrat z.B. (Scherben)?
3: Beschlußfähigkeit durch Verwaltung und nur einen Verwaltungsbeiratsmitglied?

Ich wäre für Klärung der genannten Punkte sehr dankbar!
Viele Grüße
Lisenda

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2011 | 11:07

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen beantworte ich wie folgt:

- Sehen Sie in der Vereinbarung zur Begründung des Sondernutzungsrechtes nach. Wenn dort und auch in keiner anderen Vereinbarung nichts zur Instandhaltung und zur Kostentragung geregelt ist, dann bleibt die Eigentümergemeinschaft in der Verantwortung.

- Die Pflicht zur Instandhaltung und zur Kostentragung kann weder durch Beschluss geschaffen noch verändert werden. (Das gilt auch für die Begründung des Sondernutzungsrechtes.) Alle Eigentümer müssen eine entsprechende Vereinbarung schließen. Ein Beschluss reicht nicht aus. Die Mitglieder der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates können daher dazu keine Regelung treffen. Denkbar wäre aber, dass die beiden die Rechtslage geprüft und nur ihre Ansicht mitgeteilt haben.

- Ohne Kenntnis der Regelungen für Ihr Sondernutzungsrechtes und der konkreten Umstände des Haftungsfalles, kann ich keine Aussagen über die Haftung machen. Denkbar ist, dass für eine Haftung mehrere Personen(-gruppen) in Frage kommen. Bei Ihrem Beispiel mit den Scherben könnten die Eigentümergemeinschaft, Sie als Sondernutzungsrechtinhaber und Verkehrsicherungspflichtiger und natürlich der Verursacher der Scherben in Frage kommen. Es spielt auch eine Rolle, ob der Geschädigte berechtigt oder unbefugt den Carport betreten und sich dabei verletzt hat.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Meinecke
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 28.11.2011 | 12:56

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"Ich erhielt leider keine effektiven Antworten auf klare Fragen. "Es kommt darauf an" hilft mir leider nicht.
Da es keine Vereinbarung über Instandhaltung und Pflege in der Teilungserklärung gibt, habe ich mir hier schließlich Hilfe erhofft.
Ich wußte bereits, daß die Instandhaltung Sache der Gemeinschaft ist. Es ist aber auf Grund der offenen Anlage eine Pflege und Reinhaltung von einzelnen Stellplätzen NICHT möglich! Schließlich kann ich meinen Stellplatz nicht abschließen wie eine Garage! Effektiv wäre hier doch eine einheitliche Reinigung, -aber hier fühlt sich die Verwaltung und EIN Beirat nicht zuständig. Hier müßte doch der "Eindruck der Gesamtanlage" zutreffen. Passiert ein Unfall z.B. durch Scherben, -wer haftet?
Ich habe eigentlich nur erfahren, das die Pflege und Reinhaltung die für die "Schönheit" meines Carports nötig ist, meine Sache ist. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Leider habe ich dem Fragesteller auf eine "klare Frage" keine eindeutige Antwort geben können. Das kommt manchmal vor. Nicht alle Fragen eignen sich für eindeutige Antworten.

Ich habe doch geschrieben, dass ohne Regelung die Gemeinschaft verantwortlich bleibt und dass die Verwaltung mit dem Beirat keine Regelung beschließen oder ändern kann. Das ist doch eindeutig. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Fragesteller aufgrund seiner Position als Sondernutzungsberechtigter neben der Gemeinschaft haftet. Das aber kommt dann auf den Einzelfall an. Daher lässt sich die Frage in diesem Punkt nicht eindeutig beantworten.

Ich bedanke mich für Ihre Kritik und werde Ihre Anmerkungen bei zukünftigen Fragen berücksichtigen.