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Bungalowverkauf bei altem DDR-Pachtvertrag

14.09.2008 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich besitze in der Nähe von Leipzig ein Grundstück, das an eine Wochenendgemeinschaft (eingetragener Verein) verpachtet ist. Die Pächter haben zu DDR-Zeiten darauf ihre Wochenend-Bungalows errichtet und genießen noch bis 2015 einen besonderen Kündigungsschutz.

Einer der Pächter möchte wegen schwerer Erkrankung des Lebenspartners und eines damit verbundenen Umzuges nach München jetzt den Bungalow verkaufen und einen neuen Pächter suchen. Man erbittet nun meine Einwilligung zu dem geplanten Verkauf und Pächterwechsel.

Ich habe prinzipiell keine Einwände, möchte mich aber vorher über die damit verbundenen Konsequenzen informieren.

Fragen:
- Ist dieser Verkauf mit einer Kündigung des alten Pachtvertrages gleichbedeutend, oder genießt der neue Pächter auch den gleichen Sonderschutz, der für alte DDR-Pachtverträge gilt ?

- Muss mit dem neuen Pächter ein neuer Vertrag abgeschlossen werden und wenn ja, auf welcher Grundlage (BGB) ?

- Wem gehört das Eigentum an dem Bungalow nach 2015 ?

- Welche weiteren Konsequenzen würden sich sonst noch daraus ergeben ?

14.09.2008 | 23:13

Antwort

von


(817)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:


1.) Verkauf = Kündigung des alten Pachtvertrages ?


Der neue Pächter genießt in Ihrem Fall wohl den Sonderschutz, der für alte DDR-Pachtverträge gilt.
Wenn ich richtig verstanden habe, soll ja insoweit auch nur ein Austausch des betreffenden Pächters zu denselben Konditionen erfolgen. Für den Vertrag, in den der neue Pächter einsteigen soll, gilt weiter das Schuldrechtsanpassungsgesetz.
Hiernach kann der Grundstückseigentümer den Vertrag im Jahr 2015 umstandslos kündigen, wie Sie ja auch schon richtig festgestellt haben, so dass der Verkauf als solcher zum jetzigen Zeitpunkt noch keine (Gesamt-)Kündigung des Pachtvertrages darstellt.


2.) Neuer Pachtvertrag ?


Zwischen dem neuen Pächter und dem Verpächter sowie den alten Pächtern muss ein neuer Pachtvertrag geschlossen werden (sog. Dreieckspachtvertrag, der bei solchen Datschengrundstücken typisch ist). Dies hat seinen Grund darin, dass der neue Pächter eben nur dann Pächter werden kann, wenn er sich ein einem entsprechendem Pachtvertrag verpflichtet.
Die vertragstypischen Pflichten beim Pachtvertrag regelt § 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag .


3.) Wer ist Eigentümer?


Eigentümer des Grundstücks nach dem Jahre 2015 sind die Personen bzw. ist die Person, die zu diesem Zeitpunkt als Eigentümer in dem entsprechenden Grundbuch eingetragen ist. Sollten Sie das Grundstück bis dahin nicht weiterveräußern, würden Sie selbstverständlich weiterhin Eigentümer des Grundstücks bleiben.

Aus diesem Grund wären auch Sie Eigentümer des Bungalows!

Bei dem Bungalow handelt es sich nämlich um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gem. § 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes .
§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache schreibt weiterhin vor, dass wesentliche Bestandteile einer Sache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können und insoweit das rechtliche Schicksal der Hauptsache (hier Ihres Grundstücks) teilen.
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich somit davon aus, dass Sie als Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer des wesentlichen Grundstücksbestandteils (des Bungalows) sind.
Insoweit irritiert mich auch Ihre Angabe, wonach einer der Pächter den Bungalow jetzt verkaufen will. Hierzu ist diese nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nämlich gar nicht befugt.

Ein Pächter ist nämlich gem. § 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag berechtigt, das gepachtete Grundstück im Rahmen der pachtvertraglich vereinbarten Pflichten zu Nutzen und entsprechende Früchte aus der Pacht zu ziehen.

Zum Verkauf des Grundstücks ist er jedoch grundsätzlich nicht berechtigt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Pächter vom verfügungsbefugten Eigentümer (also Ihnen) hierzu ermächtigt wäre, was nach Ihrer Sachverhaltsschilderung jedoch nicht der Fall ist. Das Recht zur Veräußerung obliegt alleine dem/den Eigentümer(n).


4.) Weitere Konsequenzen?


Weitere Konsequenzen sind vom jetzigen Standpunkt aus nicht ersichtlich. Diese würden ja auch insbesondere vom konkreten Inhalt des mit dem neuen Pächter geschlossenen Pachtvertrages abhängen. Da dieser Vertrag nicht vorliegt, kann aus der Ferne auch nicht beurteilt werden, ob hierdurch negative Konsequenzen für die Wochenendgemeinschaft erwachsen können. Zu erwähnen ist noch, dass nach Beendigung des Pachtvertrages das vollumfängliche Nutzungsrecht an dem Bungalow an Sie als Eigentümer zurückfällt.


Nachfolgend habe ich Ihnen zum besseren Verständnis die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen beigefügt:


§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache , Wesentliche Bestandteile einer Sache

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.


§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes , Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) 1Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. 2Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.


§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag , Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag

(1) 1Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. 2Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.




Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Vertretung im Wege der Mandatierung zur Verfügung.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.

mit freundlichem Gruß

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 19.09.2008 | 16:33

Erst einmal vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Eine Frage stellt sich mir noch:

Gemäß Ihrem Nachtrag (§ 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz,Eigentumserwerb an Baulichkeiten) darf der Pächter den Bungalow gar nicht verkaufen, weil das Eigentum in dem Moment, wo der Pächterwechsel stattfindet, auf den Grundstückseigentümer übergeht (also mich).
Ist das so korrekt?

Wo bekomme ich so einen Pachtvertrag, den Sie empfohlen haben, her? Kann ich hierfür einen sogenannten Standard-Pachtvertrag hernehmen, oder muss dieser den Sonderbedingungen für die neuen Bundesländer Rechnung tragen ?

Für Ihre rasche Antwort bedanke ich mich im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.09.2008 | 18:18


Sehr geehrter Ratsuchender,


sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1) Eigentumsübergang am Bungalow


Ihre Auffassung ist korrekt. Durch den § 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz soll klargestellt werden, dass nicht mehr das ehemalige DDR Recht, sondern insoweit der aktuelle Rechtszustand gilt, wonach der Bungalow wesentlicher Bestandteil des Grundsstücks ist, und somit im Eigentum des Grundstücksinhabers (also Ihnen) steht.
Diese Klarstellung durch den § 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz war erforderlich, da das ehemalige DDR-Recht ein getrenntes Eigentum zwischen Haus und Grundstück (im Gegensatz zum Recht der BRD) kannte.


2) Standard-Pachtvertrag ja oder nein?


Es ist mir leider nicht ganz klar, was Sie mit Standard-Pachtvertrag meinen.
So gibt es für verschiedene Anliegen verschiedenen Standartverträge. Allein im Pachtrecht gibt es beispielsweise Standartverträge über die Verpachtung eines Gartens (kein Kleingarten)oder über einen Kleingarten in einer Kleingartenanlage (kommt in Ihrem Fall schon eher in Betracht) oder beispielsweise einen Generalpachtvertrag für Dauerkleingartenanlagen.

Wie Sie sehen, gibt es allein im Kleingartenbereich (meine Aufzählung eben war nicht abschließend!) mehrere Standartpachtverträge.
Es kommt aber immer auf den Einzelfall an, so dass die Standartpachtverträge in den meisten Fällen angepasst werden müssen, um interessengerecht für alle Vertragsparteien zu sein.

In Ihrem Fall bietet sich wie bereits ausgeführt, ein Vertrag zwischen Ihnen, dem Verein als bisherigem Pächter, sowie dem neuen Pächter an. Der Vertrag sollte so gestaltet sein, dass der neue Pächter in die Rechte und Pflichten des alten Pächters eintritt.
Die Aufnahme des Vereins im Rahmen einer Zustimmung ist meines Erachtens deshalb erforderlich, um Streitereien zwischen Ihnen und dem Verein zu vermeiden.
In diesem Zusammenhang bietet sich ein Eintritt in den Verein durch den neuen Pächter an, der im Pachtvertrag ebenfalls integriert werden könnte, zur vollständigen Wirksamkeit aber zusätzlich noch einer satzungsmäßigen und vereinsrechtskonformen
Neuaufnahme des neuen Pächters erfordert (falls dieses von dem Verein gewünscht wird).

Wie Sie sehen, sind mehrere regelungsbedürftige Fragen vertraglich zu regeln. Darüber hinaus könnten Sie mit dem neuen Pächter noch abweichende Vereinbarungen treffen, wonach dieser grundsätzlich in den alten Pachtvertrag quasi eintritt, jedoch darüber hinaus noch besondere Rechte, wie abgeänderte Kündigungs- oder Haftungsmodalitäten geregelt werden.
Dies ist aber ohne Einsichtnahme in Ihren bisherigen Pachtvertrag leider nicht möglich abschließend zu beurteilen.

Ich würde Ihnen sehr gerne bei dem Entwurf eines für alle Parteien interessengerechten Pachtvertrages helfen. Im Falle meiner Beauftragung würde ich Ihnen den hier im Forum geleisteten Erstberatungsvertrag in voller Höhe anrechnen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und ein schönes Wochenende.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur Danjel-Philippe Newerla

Ergänzung vom Anwalt 14.09.2008 | 23:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Hinblick auf meine Ausführungen zu Punkt 3. "Wer ist Eigentümer" möchte ich noch kurz auf den nachfolgend beigefügten § 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz verweisen, der die Überleitung von DDR- Rechtsverhältnissen bezüglich des Eigentumserwerbs an Baulichkeiten (also vorliegend des Bungalows) regelt:

§ 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz,Eigentumserwerb an Baulichkeiten

(1) 1Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über. 2Eine mit dem Grund und Boden nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck fest verbundene Baulichkeit wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) 1Rechte Dritter an der Baulichkeit erlöschen. 2Sicherungsrechte setzen sich an der Entschädigung nach § 12 fort. 3Im übrigen kann der Dritte Wertersatz aus der Entschädigung nach § 12 verlangen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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