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Büro außerordentlich kündigen,kein Briefkasten?


| 16.01.2018 21:01 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Pleßl, Dipl.-Jur.



Hallo ,

ich habe letztes Jahr im Oktober ein Büro angemietet.Nachdem der Mietvertrag schon unterschrieben war,wurde mir vom Vermieter bei der Schlüsselpbergabe gesagt, es wäre gerade kein Briefkasten frei.
Zitat:"Aber bald!"
Seit dem habe ich ihn mehrmals darauf angesprochen und auch gestern eine E-Mail ,mit der Bitte ,mir bis heute einen Termin zur Übergabe eines Briefkastens ,geschickt.

Ich habe darauf und auch auf meine Fragen vorher keine Antwort bekommen.

Leider ist das Büro ohne einen Briefkasten schlichtweg nutzlos.Da ich weiterhin überall meine private Adresse ,als Geschäftsadresse angeben muss.Ich traue mich nicht einmal beim Gewerbeamt meinen Firmensitz zu ändern,da ich ja postialisch nicht dort nicht erreichbar bin.

Ich würde dem Vermieter jetzt noch einmal per Einschreiben mit einer Frist von 14 Tagen ,darum bitten mir einen Briefkasten bereit zu stellen.Oder ggf.einen Ort zur Installtion eines solchen zu nennen.

Sollte er diese Frist verstreichen lassen,kann ich den Mietvertrag außerordentlich kündigen?
Der Mietvertrag hat derzeit eine Bindefrist von 12 Monaten,danach unbefristet.

Danke für die Antwort

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin,

für eine außerordentliche fristlose Kündigung brauchen Sie einen wichtigen Grund.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird, § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB .

Wenn ein Briefkasten mit vermietet ist, ist eine erste Hürde genommen. Sonst nutzen Sie gern schon an dieser Stelle im Prüfprogramm die kostenlose Nachfragefunktion.

Die Gebrauchsbehinderung muss nicht unerheblich sein. Hier ist bei einem fehlenden Briefkasten schon einiger argumentativer Aufwand erforderlich. Selbst wenn aber objektiv nur eine unerhebliche Behinderung des Mietgebrauchs vorliegt, könnte Ihr besonderes Interesse an einem Briefkasten ("Leider ist das Büro ohne einen Briefkasten schlichtweg nutzlos") die Kündigung rechtfertigen, wenn Sie bei Vertragsabschluss ausdrücklich auf einen Briefkasten bestanden haben. Ihre Sachverhaltsschilderung setzt erst später (Schlüsselübergabe) ein, aber Sie haben ja die kostenlose Nachfragefunktion.

Sich wegen eines fehlenden Briefkastens durch außerordentliche fristlose Kündigung von einem Gewerbemietvertrag zu lösen, erscheint nur in Ausnahmefällen ein gangbarer Weg. Hier müsste Ihr Fall nochmal sehr genau beleuchtet werden, einschließlich Ihrer unternehmerischen Ausrichtung sowie der baulichen und organisatorischen Gegebenheiten in dem Gebäudekomplex.

Sollte Ihr Aufforderungsschreiben per Einschreibbrief (eine Frist von 14 Tagen halte ich durchaus für angemessen, § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB , nennen Sie aber ruhig ein festes Datum unter Berücksichtigung der üblichen Postlaufzeit) nicht zum Erfolg führen, können Sie ja nochmal anwaltlich vertreten "nachlegen". Oder Sie "eskalieren" gleich, indem sich eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt für Sie beim Vermieter meldet. Gern übernehme ich das von hier aus.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA



Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2018 | 23:28

Sehr geehrter Herr Pleßl,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Im Mietvertrag ist ein Briefkasten zur vermieteten Einrichtung mit aufgeführt.Dieser soll sich dann an lt. Mietvertrag an der Grundstückseinfahrt befinden.

Ich betreibe ein Sicherheitsunternehmen und möchte mein Büro als Anlaufstelle für Kunden,Bewerber,Mitarbeitermeetings,Geschäftspartner und natürlich auch für eine Sekretärin nutzen.Des Weitern ist es um in dieser Branche bestimmte Zertifikation z.B. TÜV,ISO,DIN zu bekommen nicht möglich hier in einem privaten Haushalt ein Büro zu führen.Da hier Qualitätsrichtlinen einzuhalten sind.

Ich möchte weder einen Bewerber in meinem zu Hause in Empfang nehmen.Noch Visitenkarten ,Werbung etc.mit meiner privat Adresse versehen.
Gerade in der Branche auch nicht gerade von Vorteil.

Ich würde Ihren Rat vorerst so befolgen und eine Antwort des Vermieters absehen.Sollte dieser sich nicht fristgerecht melden,würde ich sehr gerne auf Ihr Angebot zurück greifen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2018 | 08:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihrer Nachricht sind gute Argumente zu entnehmen, warum Sie auf einen Briefkasten an der Objektanschrift auch angewiesen sind. Eine Postfachadresse beispielsweise würde in Ihrer Branche sicherlich nicht gut ankommen (diese Alternative würde ich in Ihrem Brief aber nicht nennen). Auch empfangen Sie datensensible Post (darauf können Sie sich unproblematisch beziehen).

Das Verhalten Ihres Vermieters ist insgesamt nicht ganz nachvollziehbar, zumal eine ausdrückliche vertragliche Regelung zum Briefkasten getroffen wurde; vielleicht löst sich alles auf, wenn Sie jetzt nachweisbar und unter Fristsetzung schreiben. Sie können sich ja bei der Gelegenheit auch, neben oder statt der Androhung einer fristlosen Kündigung für den Fall fruchtlosen Fristablaufs, die Geltendmachung von noch zu beziffernden Schadensersatzansprüchen vorbehalten.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA


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Bewertung des Fragestellers 16.01.2018 | 23:58


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