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Bürgschaftserklärung zum Mietvertrag


14.11.2013 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Muss gebürgt werden, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag nicht geschlossen wurde?


Hallo und guten Tag,

vor einigen Jahren haben wir für unseren Sohn eine Bürgschaftserklärung für einen möglichen Mietvertrag, zu einer genau benannten Wohnung, unterzeichnet.

Die Bürgschaftserklärung erfolgte gegenüber einer Hausverwaltung, unter Befreiung der Vorausklage nach § 770 u. 771 BGB.

Die Bürgschaft wurde für einen Mietvertragsschluss zum 01.12.2008 zur Wohnung 1.OG rechts - Musterstraße 1a in Musterhausen ausgestellt. Unterzeichnet am 01.10.2008.

Letztendlich ist ein Mietvertrag zum 15.11.2008 geschlossen worden und auch nicht zur der Wohnung 1. OG rechts in der Musterstraße,

sondern in der Max-von-Beispielstraße 120 3.OG rechts in der Musterhausen.

Im Mietvertrag zur der Max-von-Beispielstr. ist auch von der Bürgschaft keine Rede mehr.

Letztendlich hatten sich mein Sohn und die Hausverwaltung -fernmündlich- geeingigt, dass eine Bürgschaft nicht mehr von Nöten wäre, da die Wohnung um einiges günstiges geworden war, als die von der 1. Adresse, welche auch in der Bürgschaft steht.

Kern der Frage beinhaltet: Die Hausverwaltung fordert nun einen erheblichen Nachbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung bzw. Jahresabrechnung und wir, als Bürge, sollen zahlen. Ohne das unser Sohn angeschrieben wurde. Man trat direkt an uns.

Jetzt ist unsere Frage,

1.) Hat die Hausverwaltung überhaupt ein Recht auf die Bürgschaft, da sie weder die eigentliche Wohnung beinhaltet noch das richtige Vertragsdatum d. Mietvertrags?

und nur für den Fall dass diese das Recht haben:

Sollte sich die HS nicht erstmal an unseren Sohn wenden, trotz §770/771 BGB?

Ist unsere Bürgschaft überhaupt Vertragsgegenstand obwohl diese im eigentlichen Mietvertrag nie benannt worden ist?

-----

Wir wären Ihnen sehr dankbar für eine umfangreiche Antwort!

Vielen Dank,
die Ratsuchenden


-- Einsatz geändert am 14.11.2013 12:50:38
Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung gerne beantworte.

Ob der Vermieter gegen Sie einen Zahlungsanspruch hat, folgt aus dem Bürgschaftsvertrag bzw. §765 Abs. 1 BGB. Demnach hat der Bürge, das sind Sie, für die Verbindlichkeit eines Dritten einzustehen. Der Dritte - Ihr Sohn - ist als Mieter der Schuldner der Nebenkostennachforderung. Ob die Nebenkostenabrechnung selbst überhaupt zutreffend ist, sollte ggf. geprüft werden. Sie haben für diese Verbindlichkeit aber nur dann einzustehen, wenn Sie tatsächlich Bürge sind.

Ein derartiges Bürgschaftsverhältnis wird durch Vertrag begründet:

Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass die Formvorschriften soweit beachtet wurden, also insbesondere die Schriftform gem. §766 BGB eingehalten wurde.

Auch kann gem. §765 Abs. 2 BGB der Bürgschaftsvertrag schon vor Begründung der Hauptschuld abgeschlossen werden. Insoweit ist der Sachverhalt bisher unproblematisch.

In dem Bürgschaftsvertrag muss der Verbürgungswille des Bürgen erkennbar sein und außerdem entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz die Person des Gläubigers und des Hauptschuldners sowie die fremde Schuld, für die gebürgt werden soll, wenigstens individuell bestimmbar bezeichnet sein (BGH NJW 95,959 u. 1886).

Hier ist insbesondere fraglich, ob die fremde Schuld genau genug bezeichnet wurde und somit eine Haftung für eine Verbindlichkeit eingeschlossen ist, welche aus einem Mietvertrag stammt, welcher im Bürgschaftsvertrag nicht explizit genannt wurde:

Der Bürgschaftsvertrag ist daher auszulegen. Wie ein Bürgschaftsvertrag auszulegen ist, hat der BGH wie folgt entschieden: Für die Auslegung kommt es auf den objektiven Erklärungswert der Bürgenerklärung aus der Sicht des Gläubigers an; er ergibt sich in erster Linie aus dem Urkundeninhalt, Umstände außerhalb der Urkunde sind einzubeziehen, soweit sie Rückschlüsse auf den tatsächlichen Vertragswillen zulassen, insbesondere der beiden Parteien bekannte Bürgschaftszweck unter Umständen auch nachträgliches Parteiverhalten.

Laienhaft ausgedrückt: Maßgeblich ist, was im Vertrag steht, es kommt darauf an, wie ihn der Vermieter verstehen musste.

Geht man nun vom Wortlaut der Urkunde aus, so haben Sie lediglich die Verbindlichkeit aus einem bestimmten Mietvertrag zu einer genau bestimmten Wohnung übernommen. Insofern würden Sie für die Verbindlichkeit aus dem nun abgeschlossenen Mietvertrag nicht haften. Der Vermieter musste aufgrund der genauen Bezeichnung schließlich davon ausgehen, dass Sie nur dann bürgen wollen, wenn auch der Mietvertrag zu dieser genau bezeichneten Wohnung geschlossen wird. Da der ursprünglich angefachte Mietvertrag nicht geschlossen wurde, hätte der Vermieter davon ausgehen können, dass die Bürgschaft nunmehr hinfällig ist. Andernfalls hätte Bürgschaftsvertrag auch weiter gefasst werden können, z.B. Bürgschaft über ein noch zu schließendes Mietverhältnis zwischen Sohn und Vermieter mit einer Höchstmiete von xxx EUR, das ist aber gerade nicht der Fall.

Es lässt sich aber durchaus auch so argumentieren, dass es auf die Wohnung bzw. den konkreten Mietvertrag nicht ankommt: An dem Hauptschuldner und dem Gläubiger hat sich nichts geändert, da die nun gemietete Wohnung dazu noch billiger ist, ist auch Ihr Haftungsrisiko geringer. Denn der Gläubiger (Vermieter) könnte sich durchaus gedacht haben: Wenn Sie sich für die Verbindlichkeit aus der Anmietung der teuren Wohnung verbürgen, dann gilt das wohl erst recht für eine günstigere Wohnung. Diese Ansicht wird dadurch gestützt, wenn sonst keine Sicherung wie z.B. eine Kaution vereinbart wurde.

Wenn Zweifel bestehen, gilt Folgendes: Verbleibende Unklarheiten gehen zulasten des Gläubigers (BGH 76, 187, NJW 95,959). Nicht aufklärbare Widersprüche bezüglich der gesicherten Hauptschuld führen zur Unwirksamkeit (Kblz NJW-RR 97, 880;Hamm ZIP 99,745). Wenn über diesen Fall gerichtlich entschieden würde und das Gericht ebenso im Zweifel ist, könnte es durchaus zu Ihren Gunsten entschieden werden. Die Rechtslage ist jedenfalls nicht eindeutig.

Zu Ihrer Frage, ob der Gläubiger ohne den Umweg zu seinem Schuldner direkt beim Bürgen seine Forderung geltend machen kann: Wie sie bereits angedeutet haben, liegt hier eine selbstschuldnerische Bürgschaft vor. Daher muss der Vermieter hier nicht erst gerichtlich gegen Ihren Sohn vorgehen, er kann die Forderung gleich beim Bürgen geltend machen. Er muss sich auch nicht zuerst an Ihren Sohn wenden. Der BGH hat entschieden, dass die Fälligkeit der Bürgschaftsforderung mit der Fälligkeit der Hauptschuld eintritt (BGH WM 2008, 729, 732). Daher kann der Vermieter seine Forderung in dem Zeitpunkt geltend machen, zu welchem er sie auch bei Ihrem Sohn fordern könnte.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen. Bei Unklarheiten besteht selbstverständlich die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen.


Freundliche Grüße aus Berlin-Moabit

Martin Luft
Rechtsanwalt




www.kanzlei-luft.de
www.berlin-strafverteidiger.info


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