Bürgschaft / Übergang Grundstück auf Bau und Vermögensverwaltung

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die "Bau- und Vermögensverwaltung" ist offenbar Rechtsnachfolgerin Ihres Vaters in Bezug auf das Grundstück geworden. Damit hat sie auch die auf dem Grundstück liegenden Belastungen übernommen, also Grundschulden und Hypotheken. Vermutlich hatte Ihr Vater keine Bürgschaft zur Sicherung Ihrer Darlehensforderung übernommen, sondern eine Grundschuld oder Hypothek für das Grundstück übernommen. Umgangssprachlich wird in solchen Fällen davon gesprochen, dass jemand "mit seinem Grundstück bürgt". Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Sicherungsgeber bei Grundschuld und Hypothek "lediglich" mit dem belasteten Grundstück haftet. Eine Bürgschaft hingegen lastet nicht auf einem Grundstück, sondern bedeutet, dass der Bürge mit seinem Gesamtvermögen einzustehen hat.

Durch die Übernahme des belasteten Grundstücks, wäre der Gläubiger, also die Bank, die Ihnen das Darlehen gewährt hatte, berechtigt, gegen den Rechtsnachfolger, also gegen die Bau- und Vermögensverwaltung, aus der Hyupothek oder Grundschuld gem. § 1147 BGB die Zwangsvollstreckung zu betreiben, also das Grundstück zwangsversteigern zu lassen. Das wäre für die neue Grundstückseigentümerin jedoch nachteilig gewesen, da sie lediglich den "Rest" des Versteigerungserlöses nach Abzug der Verfahrenskosten und der gesicherten Forderung erhalten hätte und vor allem da ein Grundstück in der Zwangsversteigerung in der Regel sehr viel weniger einbringt als durch einen freihändigen Verkauf. Um diesen Nachteil abzuwenden, sieht § 1142 BGB ein eigenes Befriedigungsrecht des Grundstückseigentümers vor. Hiervon wird die Bau- und Vermögensverwaltung Gebrauch gemacht haben.

Das bedeutet, dass die Bau- und Vermögensverwaltung Ihre Darlehenssschuld gegenüber der Bank beglichen hat, um die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu verhindern, damit sie dieses selbst verkaufen und so einen höheren Erlös erzielen kann. Durch diese Zahlung ist also die gegen Sie gerichtete Darlehensforderung der Bank erloschen. Da jedoch grundsätzlich Sie zu dieser Darlehensrückzahlung verpflichtet gewesen wären und die Grundstückseigentümerin Ihre Schuld beglichen hat, ordnet § 1143 BGB für einen solchen Fall einen gesetzlichen Forderungsübergang an. Das bedeutet, dass die Grundstückseigentümerin Ihre Schuld gegenüber der Bank beglichen hat und sie dafür nun Inhaberin der Darlehensforderung geworden ist. Vereinfacht gesagt, bedeutet dies aus Ihrer Sicht, dass Sie das Darlehen nicht mehr an die Bank zurückzahlen müssen (weil die Grundstückseigentümerin dies für Sie übernommen hat), aber dass Sie denselben Betrag statt dessen nun an die Grundstückseigentümerin entrichten müssen. Genau genommen entsteh Ihnen somit kein Nachteil, da Sie letztendlich lediglich den ursprünglich der Bank geschuldeten Betrag nun an die Grundstückseigentümerin entrichten müssen, aber dafür eben nicht mehr an die Bank. Um Ihre Fragen konkret zu beantworten: Der gegen Sie gerichtete Zahlungsanspruch der Bau und Vermögensverwaltung wird aus dem gesetzlichen Forderungsübergang des § 1143 BGB resultieren. Sollte es sich hier also - meiner Vermutung folgend- um eine Hypothek oder Grundschuld handeln, sind Sie also zur Zahlung verpflichtet.

Möglich wäre gleichwohl, dass Ihr Vater tatsächlich eine Bürgschaft abgegeben hatte, die von der jetzigen Grundstückseigentümerin übernommen wurde (dies ist jedoch unwahrscheinlich, da sich nicht erschließt, wieso dies hätte geschehen sollen). Dann jedoch ergibt sich nichts anderes: Auch dann hätte die Bau und Vermögensverwaltung als Bürgin Ihre Schuld gegenüber der Bank übernommen. Auch dann sieht das Gesetz einen entsprechenden gesetzlichen Forderungsübergang vor. Der gegen Sie gerichtete Anspruch resultiert dann jedoch nciht aus § 1143 BGB sondern aus § 774 BGB , was im Ergebnis jedoch nichts ändert.

Daher werden Sie einer Zahlungsverpflichtung nicht mit dem Argument entgehen können, eine "zusätzliche" Belastung nciht schultern zu können. Denn es handelt sich nicht um eine zusätzliche Belastung. Vielmehr müssen Sie aufgrund des gesetzlichen Forderungsübergangs den ursprünglich der Bank geschuldeten Betrag nunmehr lediglich an die neue Grundstückseigentümerin entrichten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.