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Brummen in Eigentumswohnung / Hausverwaltung unternimmt nichts / zu langsam


15.09.2017 00:56 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt

ich habe folgendes Problem:
Ich wohne seit 6 Jahren in einer Dachgeschosswohnung ( umgebauter Speicher ) im 4 Stock.
Nach dem Umbau des Restaurants im EG kam es zu Vibrationen des Daches und Brummgeräuschen. Die Vibrationen kamen durch einen Küchenentlüftungsmotor der unter der Dachschräge neben meiner Dachterrasse verbaut war und entfernt wurde. ( Motor ist nun im Keller ). Dadurch wurde die Vibration des Daches beseitig aber ein brummen blieb erhalten, welches aus dem Dachbereich oberhalb der Nachbarwohnung zu kommen scheint. Meine Vermutung ist, dass sich unter dem Dach ein alter Entlüftungsmotor befindet, der durch die wochenlange Vibration des Daches Schaden genommen hat, denn vor diesem Zeitpunkt war in meiner Wohnung kein Brummen zu hören.
Zwischen den Wohnungen verläuft auch der Versorgungsschacht des Hauses. Das Störgeräusch ist in meiner Wohnküche, in der ich 70% des Tages verbringen, 24 Stunden am Tag und 7 Tage die Woche zu hören. ( arbeite von zu Hause aus )

Beginn des Problems: 19.07.2016, also vor 14 Monaten.

Lt. Hausverwaltung befindet sich unter dem Dach kein Motor der zur Haustechnik gehört und ich muss mich mit den jeweiligen Eigentümern auseinander setzen.

1.Schritt: 19.07.2016 Telefongespräch + Mail an Hausverwaltung
--> hier wurde vermutet, dass es durch den Gastbetrieb im EG verursacht wurde und ich wurde an den Eigentümer des vermieteten Restaurants verwiesen. Der hat dann den Motor, der die Vibration verursacht hat, entfernt. ( zog sich bis Mitte 09‘2016 hin )
Das Problem ist, dass es weiterhin in meiner Wohnung brummt.
2.Schritt --> Kaminkehrer-> der konnte nicht helfen, da kein Zugang vom Dach aus in den Kriechbereich über der abgehängten Decke der Nachbarwohnung existiert. Auch von der Nachbarwohnung aus, kommt man nicht in den Kriechraum. Mein Decke ist nicht abgehängt und geht bis zum Dach ( 3,75 m)
3. Schritt --> entfernen aller Sicherungen meiner Wohnung, der Nachbarwohnung und des Restaurants-> es brummt weiter
4.Schritt --> Elektriker, der hat den Hausstrom abgeschaltet --> es brummt weiter
Es ist somit nicht möglich den Motor abzuschalten, und Zugang zu dem Kriechraum unterhalb des Daches besteht auch nicht.

Mitte Oktober 2016:
Jetzt hat die Hausverwaltung das erste Mal eingeräumt, dass es sich doch um einen Motor für die Abluft der fensterlosen Bäder der Wohnungen unter mir handeln kann, es bestünden jedoch keine Baupläne, die einen Motor ausweisen würden.

Ende Oktober wurde dann durch die Hausverwaltung eine Lüftungsfirma mit der Prüfung beauftragt.
Die Prüfung erfolgte dann am 01.12.2016
Das Ergebnis nach 5 Stunden durch 2 Handwerker: Es brummt hinter meiner Wand über der Nachbarwohnung und man kommt nicht hin und findet auch keine zugehörige Sicherung die man entfernen könnte.

Anschließend habe ich mehrfach die Hausverwaltung gebeten das Brummen zu beseitigen. Auf diese Mails wurde erst mal nicht geantwortet ( 12.12 / 19.12 / 17.01 / 01.02 )
Am 01.02.2017 kam dann die Antwort, es würde sich im Haus ja sonst keiner gestört fühlen und eine größere Maßnahme müsste durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Daraufhin habe ich nochmals gebeten das Ganze zu beschleunigen. Daraufhin kam die Antwort, ohne ein Schallgutachten welches eine Überschreitung der Grenzwerte ausweist, würde eh nichts gemacht werden.
Dies habe ich dann auf eigene Kosten durch den TÜV erstellen lassen.
Das Gutachten am 21.04.2017 wies dann einen Wert von 33 DB aus( Überschreitung der Grenzwerte), beidem erschwerend 3 tonhaltige Frequenzspitzen ermittelt wurden. Gemessen wurde in der Raummitte meines 50qm Wohnraumes. An der Wand selbst habe ich einen Wert von 44 DB ( gemessen mit einem Schalldruckmessgerät)

Kurz vor der Eigentümerversammlung kam dann der Hausbeirat + Hausverwaltung zu mir und konnte sich von dem Brummen selbst überzeugen.
Auf der Eigentümerversammlung am 26.07.2017 wurde dann die Behebung des Brummens ( Dachöffnung etc. ) und die Kostenübernahme des Gutachtens beschlossen.
und dann passierte was? nichts.......
22.08.2017 Nachfrage an die Hausverwaltung per Mail, wann die Reparatur des Motors erfolgt
30.08.2017 Erneute Nachfrage
01.09.2017 Antwort: man wäre noch nicht dazu gekommen, aber nächste Woche würde man sich kümmern.
08.09.2017 Erneute Nachfrage
Und bisher ist keine Antwort gekommen. Nun sind wieder 7 Wochen vorbei und es brummt und brummt. Das Geld für das Gutachten wurde auch erst nach Rückfrage überwiesen.

Heute habe ich dann nochmal Kontakt mit einem Beiratsmitglied aufgenommen und gebeten, ob er sich hier nicht einschalten kann.

Nun zu meinen Fragen:

Wie kann ich die Hausverwaltung dazu zwingen, endlich in die Gänge zu kommen? Meine Befürchtung ist, dass eine Dachöffnung während des zu erwartenden schlechten Herbst- und Winterwetters bald nicht mehr möglich ist. Ich kann zwar eine Frist setzten, aber mit welchen Mitteln kann ich der Hausverwaltung drohen? Mietminderung geht bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung ja nicht.
Auch würde ich bei einem Rechtsstreit über einen Anwalt mich ja in gewisser Weise selbst schädigen, da die Kosten des Rechtsstreits ja über die Gemeinschaft laufen, somit auch über mich.
Kann man die Hausverwaltung in so einem Fall direkt verklagen? Also auf nicht Erfüllung ihres Arbeitsvertrages? Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen mir zur Verfügung? Und mit welchen Kosten muss ich ca. rechnen?
Ich bin mit meinem Latein und meinen Nerven am Ende.
Oder gibt es sonst eine Möglichkeit das ganze zu beschleunigen?
15.09.2017 | 02:22

Antwort

von


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49809 Lingen
Tel: 0591/90024545
Web: www.emsrecht24.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne wie folgt beantworten:

Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung von beschlossenen Maßnahmen zu erzwingen. Sie sollten daher beim Verband der Wohnungseigentümer darauf hinwirken, dass der entsprechende Beschluss auch umgesetzt wird.

Grundsätzlich sollte die WEG der Verwaltung hier nachweislich eine Frist für die Umsetzung des Beschlusses setzen und für den Fall der Nichtumsetzung eine Abmahnung androhen. Sofern der Beschluss nach Fristumlauf nicht umgesetzt ist, sollte die Abmahnung auch erfolgen. Sind auch entsprechende Abmahnungen nicht erfolgreich, sollte eine Kündigung und Abberufung der Verwaltung in Betracht gezogen werden. Sie bzw. die WEG sollten sich bei der konkreten Umsetzung allerdings unbedingt von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

Im Einzelnen:

Gemäß § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Verwaltung gegenüber der WEG grundsätzlich verpflichtet, Beschlüsse auszuführen.

Der Verwalter muss, wenn nichts anderes beschlossen ist, die Beschlüsse im Prinzip unverzüglich (nach Beschlussfassung) durchführen.

Bleibt der Verwalter untätig, kann der Verband der Wohnungseigentümer auf Umsetzung des Beschlusses klagen. Wie das Landgericht Frankfurt a.M. jüngst mit Beschluss vom 15. Februar 2017 entschied, steht dieses Klagerecht aber nur dem Verband und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu (vgl. Frankfurt a.M 15.02.2017, 2-13 S 128/16)

Demzufolge ist es Aufgabe des Verbandes - der mit dem Verwalter den Verwaltervertrag geschlossen hat - und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers, Ansprüche auf die Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen.

Nur soweit dem einzelnen Wohnungseigentümer insoweit Schadensersatzansprüche zustehen würden, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, könnte er diese grundsätzlich unmittelbar gegen den Verwalter ohne Einschaltung des Verbandes geltend machen (vgl. BGH NJW 1992, 182).

Eine Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers auch die dem Verband einheitlich zustehenden Erfüllungsansprüche gerichtlich geltend zu machen, kann hieraus grundsätzlich nicht hergeleitet werden. Insoweit muss der einzelne Wohnungseigentümer ggf. bei dem Verband darauf hinwirken, dass dieser gegenüber dem Verwalter tätig wird, wozu aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis grundsätzlich ein Anspruch bestehen kann. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter auch durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (vgl. BGH, Urt. v. 13.07. 2012 − V ZR 94/11).

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2017 | 11:16

Sehr geehrter Hr. Claas,
soweit ich weiß haben wir einen direkten Vertrag mit der Hausverwaltung. Den "Verband der Wohnungseigentümer" kannte ich bisher nicht, habe ihn aber im Internet gefunden und dieser ist nur 4 Std. in der Woche erreichbar. Auch bin ich dort nicht Mitglied. Nach wie vor ist für mich die Frage der Kosten offen. Kosten wenn ich einen Rechtsanwalt einschalte bzw. Kosten wenn ich den Verband einsschalte. Es wäre nett, wenn sie diese Frage noch beantworten könnten.
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2017 | 16:44

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft stellt grundsätzlich selbst einen rechtsfähigen Verband dar. Vorliegend wird sicherlich Ihre Wohnungseigentümergesellschaft - als rechtsfähiger Verband - den Verwaltervertrag mit Ihrem Verwalter geschlossen haben.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verband dann grundsätzlich dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines entsprechenden Beschlusses durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

Dementsprechend sollten Sie sich diesbezüglich an Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch den entsprechenden Beschluss gefasst hat, wenden.

Der Streitwert richtet sich grundsätzlich nach dem geltend gemachten Anspruch. Hiernach bemessen sich dann grundsätzlich auch die Rechtsanwaltsgebühren.

Für eine diesbezügliche Berechnung wären demnach weitere Informationen erforderlich. Ich empfehle Ihnen hier, dass Sie sich ggf. vor Ort von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen und diesen vorab um eine Kostenschätzung bitten.

Grundsätzlich gilt, dass der Streitwert in Wohnungseigentumssachen gemäß § 49a GKG der Höhe nach in doppelter Hinsicht begrenzt ist. Zunächst darf der Streitwert grundsätzlich den 5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen nicht übersteigen.

Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung hier nur bei genauer Prüfung der gesamten Sachlage und Dokumente möglich ist. Dieser Dienst kann Ihnen hier dementsprechend lediglich eine erste Einschätzung an die Hand geben.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei Nachfragen zur Verfügung stehen möchte. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt

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