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Bruder erbt Haus, Auszahlung d. Schwester, Wertminderung durch Wohnrecht

| 16.08.2012 20:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Hallo,
lt. Erbvertrag meiner Eltern erben mein Bruder und ich "zu gleichen Teilen".
Meine Mutter hatte nach dem Tod meines Vaters ein notarielles Testament erstellen lassen mit einer Regelung bezügl. Übernahme ihres Hauses. Die Regelungen im Erbvertrag sollten aber weiterhin Bestand haben.

Das 4-Familienhaus soll lt. Testament meiner nun verstorbenen Mutter mein Bruder übernehmen und mir die Hälfte des Verkehrswertes auszahlen.

Er und seine Frau haben beide lebenslanges Wohnrecht für eine Wohnung im Haus (im Grundbuch lange vor Erbvertrag eingetragen). Bei der Ehefrau verfällt allerdings das Wohnrecht bei einer Scheidung.

Wie wird nun die Wertminderung für das Wohnrecht berechnet? Nach der Sterbetabelle oder nach §14 BewG? Das ist ein großer Unterschied.

Darf er überhaupt als zukünftiger Eigentümer für die Wohnrechte eine Wertminderung geltend machen?

Als Alleineigentümer kann er - nach meiner Abfindung - die Wohnrechte löschen lassen und hat bei einem anschließenden Verkauf des Hauses einen wesentlichen höheren Gewinn.
Er kann auch als Eigentümer die Wohnung vermieten, er ist ja nicht mehr an die Wohnrechtsklauseln gebunden.

Im konkreten Fall würde ich bei einem Gesamtwert des Hauses = 180.000,-€ abzügl. Wertminderung (Sterbetabelle Ehefrau 26,61 Jahre) gerade mal 31.500,- € statt 90.000,- € von ihm bekommen. Er verkauft anschließend das Haus und erhält 148.500,- €.

Das ist doch nicht gerecht und von meinen Eltern so auch nicht gewollt. Leider sind weder im Erbvertrag noch im Testament Regelungen bezügl. der Wohnrechte erwähnt.

Darf in diesem Fall also überhaupt eine Wertminderung geltend gemacht werden und wenn ja, nach welcher Berechnung?
Ich bin mit meinem Bruder/Schwägerin seit langem zerstritten, eine gütliche Einigung kommt also nicht in Betracht.

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Die Berechnung der Wertminderung erfolgt unter Zuhilfenahme der Sterbetabelle:

Eine Wertminderung durch ein eingetragenes Wohnungsrecht an einer Wohnung in dem angesprochenen 4-Familienhaus wird anhand des zu erwartenden Mietausfalls unter Heranziehung der einschlägigen Sterbetabelle berechnet.

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes sind dagegen steuerrechtlicher Natur. Sie dienen zur einheitlichen steuerlichen Bewertungen von Objekten. Mit der Problematik der Verkehrswertminderung hat dies nichts zu tun.

Allerdings erscheinen mir die angegebe Minderung doch recht hoch zu sein: Die Minderung ergibt sich ja nur daraus, dass eine von den vier Wohnungen im Haus nicht mehr vermietet werden kann. Die übrigen drei dagegen sind weiterhin nutzbar - und bestimmen den Wert des Hauses. Dieser ist bei einem Mietshaus wie dem Ihren im sogenannten Ertragswertverfahren zu bestimmen. Sind Sie sicher, dass Sie den Verkehrswert des Hauses unter Berücksichtigung dieser Regeln korrekt ermittelt haben?

Zu der Frage, ob überhaupt eine Wertminderung im konkreten Fall anzusetzen ist, ist das folgende zu sagen:

Sie haben zunächst recht in der Annahme, dass das Wohnrecht ihres Bruders nicht zur Begründung einer Verkehrswertminderung herangezogen werden kann. Zwar erlischt dieses Wohnrecht nicht automatisch, sobald er Eigentümer wird, was Paragraph 889 BGB klarstellt. Jedoch stellt das Wohnrecht keinerlei Einschränkung des Eigentümers bei einer eventuellen Nutzung durch Vermietung dar. Daher kann ihr Bruder sein eigenes Wohnrecht auch nicht wertmindernd in Anschlag bringen.

Anders verhält sich dies jedoch leider mit dem Wohnrecht seiner Ehefrau. Dieses stellt rechtlich nach wie vor ein Hindernis zur Vermietung da. Die Tatsache, dass die Inhaberin des Rechtes mit dem Eigentümer verheiratet ist, ändert daran nichts. Sofern also die Ehefrau ihres Bruders ein Wohnrecht an der gesamten Wohnung eingeräumt bekommen hat, hindert ihn dies rechtlich gesehen an deren Vermietung.

Man könnte gleichwohl argumentieren dass sich aus dem Erbvertrag Ihrer Eltern sowie aus dem Testament Ihrer Mutter ergibt, dass eine Auszahlung des heftigen Verkehrswerts ohne Anrechnung dieses Wohnrechts erfolgen soll. Hier sehe ich jedoch größere rechtliche Schwierigkeiten: Sofern Ihre Eltern eine Auszahlung ohne Anrechnung der Wertminderung gewollt hätten, müsste sich dies zumindest andeutungsweise in Erbvertrag oder Testament wiederfinden. Dies bezeichnet man auch juristisch als die so genannte Andeutungstheorie. Ein eventueller Wille ihrer Eltern wäre umgekehrt dann nicht von Belang, wenn er in Erbvertrag und Testament keinerlei Niederschlag gefunden hätte.

Gegen Ihre Position spricht zudem, dass die Wohnrechte bereits vor Errichtung von Testament und Erbvertrag eingetragen waren. Man kann somit sehr gut vertretbar argumentieren dass die Eltern als Erblasser ja von den Wohnrechten wussten und diese ganz bewusst in den letztwilligen Verfügungen unberücksichtigt gelassen haben.

Wenn Sie in Bezug auf Ihr Anliegen etwas erreichen wollen, muss man hier letztlich mit dem genauen Wortlaut von Erbvertrag und Testament arbeiten. Sie sollten dieses unbedingt einem spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort zur Prüfung vorlegen, damit man sagen kann ob sich aus dem Wortlaut der beiden Verfügungen sowie aus den sonstigen Umständen Anhaltspunkte für Ihre Rechtsposition ergeben. Anhand ihrer Sachverhaltsschilderung hier würde ich dies eher verneinen. Eine endgültige Aussage kann man allerdings erst nach dem Studium der einschlägigen Urkunden treffen.

Beduerlicherweise kann ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben. Abschließend weise ich darauf hin dass zusätzliche Angaben zum Sachverhalt die rechtliche Bewertung u.U. völlig andern können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Winkler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.08.2012 | 23:03

Vielen Dank erst mal für Ihre Antwort.
Leider gibt es am Wortlaut im Erbvertrag u. Testament nichts zu rütteln. Meine Eltern waren beide schon sehr alt, haben das nicht mehr überblicken können u. wurden zudem wohl unzureichend beraten. Sie wussten sicher nicht, dass es dadurch zu einer hohen Wertminderung kommt.

Mein Bruder hat eine Verkehrswertermittlung bei einem Makler in Auftrag gegeben, basierend auf einer "Sachwertermittlung". Zudem glaube ich, dass die Berechnungen nicht korrekt sind, vor allem der angesetzte Mietpreis für die Berechnung der Wertminderung zu hoch ist. Nun, er versucht mich eindeutig "über den Tisch zu ziehen".

Ich werde auf den örtlichen Gutachterausschuss bestehen und auf eine Berechnung nach dem Einheitswertverfahren. Ich hoffe, der Verkehrswert fällt etwas höher aus.

Die Ehefrau meines Bruders hat lt. Grundbucheintrag nur solange Wohnrecht, wie sie mit ihm verheiratet ist. Sie wäre also schlecht beraten, sich gegen meinen Bruder zu stellen und eine Vermietung/Vermarktung zu verhindern. Dann könnte er sich scheiden lassen u. sie wäre ihr Wohnrecht los.
Insofern hat er ja trotzdem die volle Verfügungsgewalt.
Zudem haben sie ein gemeinsames Haus und werden sowieso nicht dort wohnen.

Anders sähe es aus, wenn sie ohne die Scheidungsklausel das lebenslange Wohnrecht hätte.

Kann man in diesem Fall dennoch die volle Wertminderung ansetzen?

Herzlichen Dank u. freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2012 | 17:34

Zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Zunächst zur Methode der Wertermittlung: die so genannte Sachwertmethode ist hier, wie schon von mir angesprochen, nicht anzuwenden. Nach dieser Methode bewertet man üblicherweise Eigenheime. Wenn diese aber mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet sind führt dieses üblicherweise zu großen Abschlägen beim Verkehrswert.

Bei der in Ihrem Fall anzuwendenden Ertragswertmethode liegt die Sache grundlegend anders: Der Wert des Hauses bemisst sich - vereinfacht gesagt - nach der Restnutzungsdauer des Hauses, nach der nutzbaren Mietfläche und der erzielbaren Miete. Wenn nun eine von vier Wohnungen - gerechnet auf die Lebensdauer ihrer Schwägerin nach Sterbetabelle - nicht mehr nutzbar ist, so hat dies eine wesentlich geringere Minderung des Verkehrswertes zur Folge. Die korrekten hier anzusetzenden Zahlen dürften deshalb deutlich mehr zu Ihren Gunsten ausfallen. Die Wertermittlung hat übrigens mit dem Einheitswert nichts zu tun, dieser dient gänzlich anderen Zwecken.

Hinsichtlich des Abzugs der vollen Wertminderung für das Wohnrecht Ihrer Schwägerin kann ich Ihnen dagegen leider keine günstigere Auskunft erteilen. Nach Durchsicht der einschlägigen Rechtsprechung ergibt sich das Bild dass die Gerichte hier schlicht darauf abstellen, ob ein Wohnrecht besteht, egal für wen (den Eigentümer einmal ausgenommen). Auch ob dieses tatsächlich gegenüber dem Eigentümer geltend gemacht wird, spielt - soweit ersichtlich - in der Rechtsprechung keine Rolle.

Es ist daher sehr fraglich, ob ein Gericht der Ansicht folgen wird, dass Ihr Bruder die volle Verfügungsgewalt über die Wohnung und das Wohnrecht hat. Die Gerichte werden vielmehr davon ausgehen, dass ihre Schwägerin dieses Wohnrecht im Zweifel auch gegen Ihren Bruder geltend machen kann. Weiterhin ist der Schluss, dass Ihr Bruder im Zweifelsfall sich scheiden lassen könnte, hier wohl eher fernliegend. Die Gerichte werden vielmehr davon ausgehen, dass die Ehe auf Lebenszeit geschlossen ist. Sollte sie wider Erwarten vorzeitig geschieden werden, so ist dieses genauso eine Unwägbarkeit wie das zeitige (oder späte) Versterben Ihrer Schwägerin. Sollte die Ehe geschieden werden oder Ihre Schwägerin zeitig versterben, so wäre der der Wert des Wohnrechts letztlich niedriger als gedacht. Sollte die Ehe bestehen bleiben / Ihre Schwägerin später versterben, so wäre der Wert des Wohnrechts entsprechend höher.

Das Risiko einer Scheidung ist daher - genauso wie die tatsächliche Lebenserwartung Ihrer Schwägerin - eine Unwägbarkeit, bei der letzten Endes entweder Sie oder Ihr Bruder materiell Gewinner oder Verlierer sein werden. Die pauschale Minderung kann eben gar nicht der (nicht vorhersehbaren) Realität entsprechen. Schon aus diesem Grund dürfte ein Gericht hinsichtlich der Scheidungsklausel nicht von der pauschalen Ansetzung der Minderung des Verkehrswertes abweichen.

Ein starkes juristisches Argument liegt auch darin, dass in diesem Falle der Einfluss des Wohnrechtes auf den VERKEHRSwert maßgeblich ist. Der Verkehrswert aber ist definiert als derjenige Wert, den man bei einem eventuellen Verkauf erzielen könnte. Bei einem solchen Verkauf würde das Wohnrecht ihre Schwägerin ja bestehen bleiben und damit den Wert für einen eventuellen Erwerber mindern. Schon deshalb wird hier eine Minderung des Abzuges leider Gottes eher nicht in Betracht kommen.

mit freundlichen Grüßen

Lars Winkler
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 17.08.2012 | 17:48

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