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Bruchteilsgemeinschaft und Zwangsversteigerung


| 01.12.2013 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen



Die Situation:
Ich und mein Bruder teilen zwei Immobilien als Bruchteilsgemeinschaft (anteilig zu je 50 %). In einem Objekt (eine Wohnung) wohnt unsere Mutter und hat darauf auch das Nießbrauchsrecht. Das andere Objekt ist ein wertarmes Haus auf dem Land mit drei Wohnungen. Das Haus ist nicht vermietet und mein Bruder bewohnt eine der Wohnungen. Für das Erdgeschoss des Hauses hat unsere Mutter ebenfalls das Nießbrauchsrecht.

Das Problem:
Mein Bruder hat sich bei verschiedenen Gläubigern mit insgesamt 35000 € verschuldet. Der Gläubiger mit der höchsten Forderung (eine Bank mit 16800 €) hat eine Kanzlei zum Einzug der Forderung beauftragt und die Fristen sind nun abgelaufen. Jetzt steht meinem Bruder ein gerichtliches Mahnverfahren bevor. Mein Bruder ist mit fast 60 Jahren selbständig (als Einmann-Firma), ohne regelmäßiges Einkommen oder zuversichtliche Auftragslage. Privatvermögen existiert keines. Eine Kontopfändung wurde bei ihm bereits durch einen anderen Gläubiger erwirkt, ist jedoch wenig ergiebig.

Die Fragen:
1) Kann der gemeinsame Immobilienbesitz unter den geschilderten Bedingungen zwangsversteigert werden?
2) Oder mithin: Was kann überhaupt passieren?

Vielen Dank und Grüße
T. Müller (Pseudonym)
Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Eine Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks ist nicht möglich, solange der Gläubiger nicht einen Titel gegen alle Bruchteilseigentümer hat. Sollte der Gläubiger dies dennoch versuchen, können Sie eine sog. Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO erheben.

Der Gläubiger Ihres Bruders kann aber die Pfändung des Anspruches auf Aufhebung der Gemeinschaft einleiten.

Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von jedem einzelnen Miteigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft verlangt werden, § 749 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch ist pfändbar, d.h. der Gläubiger Ihres Bruders kann den Aufhebungsanspruch zusammen mit dem künftigen Anspruch auf eine den Anteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses pfänden und zur Einziehung überweisen lassen.

Da durch die Pfändung des Aufhebungsanspruches der Bruchteilsgemeinschaft keine Änderung am Miteigentumsanteil eintritt, erfolgt keine Eintragung im Grundbuch. Der Gläubiger kann daher zu seiner Sicherheit auf den Anteil Ihres Bruders daher im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2013 | 06:47

Sehr geehrte Frau Weise,

vielen herzlichen Dank für die sorgfältige Antwort. Meine Nachfragemöglichkeit nutze ich wie folgt:

Wenn ich als Miteigentümer einfach nichts tue außer ggf. die Drittwiderspruchsklage zu erheben, kann dann das gemeinsame Eigentum dennoch zwangsversteigert werden? Anders gefragt: Wie wirkt sich die Zwangssicherungshypothek meines Bruders auf mich aus und könnte ich zu einem späteren Zeitpunkt noch eine kooperative Lösung herbeiführen?

Viele Grüße
T. Müller (Pseudonym)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2013 | 10:06

Gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Eine Zwansgversteigerung kann über Ihren Anteil nicht erfolgen. Wie bereits ausgeführt, ist nur der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft pfändbar.

Die Zwangssicherungshyothek wird nur auf den Anteil Ihres Bruders eingetragen, nicht aber auf Ihren, d.h. auf Ihren Anteil wirkt sich die Eintragung nicht aus.

Einen konkreten Lösungsvorschlag kann ich Ihnen nicht geben, da dies ohne Kenntnis des gesamten Sachverhaltes kaum möglich ist. Möglich wäre jedoch, dass Sie die Schulden Ihres Bruders begleichen, damit die Zwangssicherungshypothek gelöscht wird. Im Gegenzug hierzu könnte Ihr Bruder Ihnen seinen Anteil am Haus übertragen. Ansonsten sollte Ihr Bruder versuchen die Gläubiger zu befriedigen.

Bewertung des Fragestellers 08.12.2013 | 21:27


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