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Bruchteilsgemeinschaft Eigentumswhg. 20:30:50% - Verfügung einstimmig oder Mehrheit?

| 15.08.2019 02:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

folgende Frage: Eine Bruchteilsgemeinschaft aus 3 Personen besitzt eine Eigentumswohnung, welche von dieser Gemeinschaft gemeinsam käuflich über einen normalen Wohnungsmakler erworben wurde. Die Eigentums-Anteile der Personen A, B und C lauten 20%, 30% und 50%.

Wer ist nun ermächtigt, über die Wohnung zu verfügen, zum Beispiel in Form des Aufsetzens eines Mietvertrags mit einer Person D? Müssen alle Eigentümer A, B und C den Mietvertrag mit dem Mieter D unterschreiben? Oder reicht eine 51% Mehrheit? D.h. ist es so, dass A+C (70%) oder B+C (80%) ohne den jeweils dritten Eigentümer den Mietvertrag abschließen können?

Gilt also Mehrheits-Entscheid oder Einstimmigkeit? Und lässt sich diese Default-Regelung per Grundbucheintrag abändern (so dass dann Mehrheitsverfügung statt Einstimmigkeit gilt, oder umgekehrt?)

Wie immer die Antwort zu obiger Frage lautet, ich vermute die gleiche Antwort gilt auch bei anderen Verfügungs-Vorgängen wie Mieterhöhungs-Schreiben oder (Eigenbedarfs-)Kündigung, oder?

Anschlussfrage (wenn möglich): Wenn einer der Eigentümer selber Mieter ist, darf er dann in Fragen wie Mieterhöhung normal mit abstimmen, da er ja auch anteiliger Vermieter für sich selbst in Personalunion ist? Oder hat seine Stimme in so einer Konstallation keine Gültigkeit? Wenn also z.B. Eigentümer C (der 50%-Anteils-Eigentümer) die Wohnung als Mieter bewohnt, kann er dann mit seinem Stimmgewicht eine jegliche Mieterhöhung per Veto verhindern? Und falls meine erste Frage mit "Einstimmigkeit" und nicht mit "Mehrheitsentscheid" beantwortet wurde, gilt dieses "Mieterhöhungs-Veto-Recht" dann auch für den Fall, dass der Mieter der Eigentümer A (Anteil=20%) ist?


15.08.2019 | 08:24

Antwort

von


(712)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
Tel: 0381-2024687
Web: http://doreen-prochnow.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich regelt sich das Recht der Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 ff. BGB .

A. Befugnisse zur Beschlussfassung/ Verwaltung
Hier sind dann auch die Beschlussbefugnisse geregelt, soweit es keine anderweitige Vereinbarung zwischen Ihnen dreien gibt, speziell geregelt sind diese in § 744 und § 745 BGB

§ 744 BGb enthält folgende Regelung:

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

Bei zum Erhalt der Sache notwendige Maßnahmen kann also ein Eigentümer allein - unabhängig von seinem Anteil- entscheiden. Um keinem Kostenrisiko ausgesetzt zu sein, kann er jedoch zuvor die Zustimmung der anderen Teilhaber verlangen, und diese auch gerichtlich durchsetzen.

Eine Notwendige Erhaltungsmaßnahme ist eine tatsächliche Handlung oder ein Rechtsgeschäft, das zum Erhalt von Substanz oder Wert der Sache aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers erforderlich ist (BGH, 08.05.1952 - IV ZR 208/51 ).
Dazu gehören nicht bloß nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen (OLG Rostock, 19.12.2002 - 1 U 100/01 ), aber auch nicht der Wiederaufbau des gemeinschaftlichen Eigentums( Instandsetzung), sondern es geht wirklich darum, dass es um den Erhalt der Sache geht (Instandhaltungsmaßnahmen). Der Handelnde hat hier ein recht auf Aufwendungsersatz nach § 748 BGB für die getroffene Maßnahme, allerdings erteilt § 744 II keine Vertretungsmacht, so dass er stets im eigenen Namen handelt.
Der Abschluß von Mietverträgen und Kündigen fällt nicht unter 744 II BGB, denn diese Maßnahme ist nicht auf den Erhalt der Immobilie gerichtet, sondern nur nützlich.

§ 745 BGB besagt folgendes:

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Die Ordnungsgemäße Verwaltung, wozu z.B. die Instandsetzung gehört, sind also nach Stimmehrheit bezüglich der Anteile zu treffen. Allerdings darf ein in dieser Weise getroffener Beschluss nach § 745 II BGB nicht dem Interesse eines Teilhabers zu wieder laufen, sonst kann dieser nach § 745 II BGB eine Nutzung verlangen, die im Interesse aller Teilhaber ( also auch seinem) liegt. Dieses Verlangen ist allerdings nur möglich, wenn keine Verwaltung und Benutzung durch Stimmehrheit vereinbart ist. Ist ein Mehrheitsbeschluss als ausreichend vereinbart worden, kann ein Gesellschafter nicht mehr aus 744 II BGB vorgehen, aber ihm bleibt die Geltendmachung von Treuepflichten und Vertragsbrüchen oder deliktischen Handlungen, wen zu seinem Nachteil gehandelt wird, er ist also immer noch geschützt.

Eine Wesentliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ( also z.B. der Umbau, aber auch der Rechte hieran, also z.B. der Verkauf ) kann nur durch Einstimmigkeit der Bruchteilseigentümer herbeigeführt werden, jeder Eigentümer muss der Maßnahme also unabhängig vom Stimmanteil zustimmen.

B. Rechtsfähigkeit der Bruchteilsgemeinschaft- Unterschrift aller oder Vereinbarung einer Vertretung

Nun zum zweiten Kernpunkt, nämlich der Rechtsfähigkeit der Bruchteilsgemeinschaft. Diese ist nach außen nicht gegeben, sie kann also keine Verträge schließen. Dies wiederum bedeutet, dass bei jedem Vertrag aus dem alle verpflichtet werden ( Ausnahme also notwendige Erhaltungsmaßnahmen, da diese nur von einem Mitglied im eigenen Namen vorgenommen werden können) , alle Bruchteilseigentümer unterschreiben und benannt sein müssen, also auch beim Mietvertrag. Alle drei müssen als Vertragspartner aufgelistet werden und unterschreiben, was natürlich irgendwo die Stimmehrheit unterläuft. Aber: Aus einem rechtskräftig getroffenen Beschluss erwächst den Teilnehmern gegen den jeweils anderen ein Recht auf Verlangen der Mitwirkung zu. Ist also ein Mietvertrag beschlossen, und ein Teilnehmer weigert sich zu unterschreiben, so kann seine Unterschrift ( Mitwirkung) aufgrund des rechtswirksamen Beschlusses durchgesetzt werden. Möglich ist auch bei Fassung des Beschlusses, die Vertretung der einzelnen MItglieder zu vereinbaren, da es sich beim Mietvertrag um kein Verfügungsgeschäft i.S.d. 311 b BGB handelt.



Dies vorausgeschickt nun zu ihren Fragen:

1. Wer ist nun ermächtigt, über die Wohnung zu verfügen, zum Beispiel in Form des Aufsetzens eines Mietvertrags mit einer Person D? Müssen alle Eigentümer A, B und C den Mietvertrag mit dem Mieter D unterschreiben? Oder reicht eine 51% Mehrheit? D.h. ist es so, dass A+C (70%) oder B+C (80%) ohne den jeweils dritten Eigentümer den Mietvertrag abschließen können?

Die Vermietung und die Verwaltung der Mietverträge ( Kündigung) gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass hier eine Stimmehrheit ab 51 % ausreicht, also die 70% von A+C oder die 80 % von B+C um die Vermietung zu beschließen (BGH vom 26.04.2010, Az. II ZR 159/09 )

Allerdings hat die Bruchteilsgemeinschaft keinerlei Rechtssubjektqualität , so dass ein Mietvertrag alle Namen enthalten muss und alle unterschreiben müssen, der Vertrag kommt also nur mit allen Mitgliedern zwischen Mieter und Bruchteilsgemeinschaft zustande. Soll nur einer den Vertrag unterschreiben, muss eine Vertreterregelung vereinbart werden, trotzdem sind alle Namen aufzunehmen, nur die Unterschrift wird ersetzt. (BGH, 21.02.1956 - 5 StR 14/56 )

2. Gilt also Mehrheits-Entscheid oder Einstimmigkeit? Und lässt sich diese Default-Regelung per Grundbucheintrag abändern (so dass dann Mehrheitsverfügung statt Einstimmigkeit gilt, oder umgekehrt?)

Dies hängt hinsichtlich des "ob" der Entscheidung ( Beschluss) wie oben dargestellt vom Zweck der Entscheidung ab, wobei nach notwendiger Erhaltungsmaßnahme ( jeder einzelne Eigentümer), Ordnungsgemäßer Verwaltung (Mehrheitsbeschluss) oder Wesentlicher Veränderung der Immobilie oder der Rechte daran (Einstimmigkeit) zu unterscheiden ist. Bei der Eingehung und Auflösung von Mietverträgen genügt die Stimmehrheit, da es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Eine Abänderung der Vertretungsverhältnisse ist durch vertragliche Vereinbarung möglich, wobei dann eine GbR (kennzeichnend ist das gemeinsame Handeln zu einer bestimmten Zweckerreichung, also z.B. die Planvolle Zusammenwirkung zur Vermietung) entsteht. Da es hier um die Einbringung und Verwaltung von Immobilien geht, ist nach § 311 b BGB ein Notarvertrag notwendig.

Hinsichtlich des "Wie" ist wieder die Unterschrift jedes einzelnen oder eine Vertretungsvereinbarung notwendig, da nicht die Gemeinschaft als solche , sondern jeder Anteilseigner Vertragspartner wird. Die Gemeinschaft kann in eigenem Namen keine Verträge mit Dritten schließen. Verweigert ein Mitglied trotz wirksamer Beschlussfassung die Unterschrift, kann es ( auch gerichtlich) zur Mitwirkung verpflichtet werden.

3.Wie immer die Antwort zu obiger Frage lautet, ich vermute die gleiche Antwort gilt auch bei anderen Verfügungs-Vorgängen wie Mieterhöhungs-Schreiben oder (Eigenbedarfs-)Kündigung, oder?

Alle Vorgänge zum Mietvertrag dienen der ordnungsgemäßen Verwaltung und können daher durch Stimmehrheit beschlossen werden. Vorsicht ist sicherlich bei der Eigenbedarfskündigung geboten, soweit diese nur einen Bruchteilsinhaber betrifft, ist zu schauen, ob diese nicht nur ihm, sondern wirklich der Verwaltung der Immobilie dient. Dies schränkt zwar die Verfügungsbefugnis zunächst nicht ein, allerdings ist hier natürlich das Risiko hoch, dass andere Teilnehmer der Gemeinschaft aus § 744 II BGB vorgehen, daher wird man immer zusehen müssen, dass derjenige der Gemeinschaft der einzieht, die ortsübliche Miete zahlt, damit es nicht zum Nachteil anderer Teilnehmer kommt.

Auch hier muss bei allen Vorgängen jeweils jeder Miteigentümer unterschreiben oder eine Vertreterregelung gefunden werden, da die Gemeinschaft selbst nicht rechtsfähig ist und nicht als solche Vertragspartner sein kann.

4. Wenn einer der Eigentümer selber Mieter ist, darf er dann in Fragen wie Mieterhöhung normal mit abstimmen, da er ja auch anteiliger Vermieter für sich selbst in Personalunion ist? Oder hat seine Stimme in so einer Konstallation keine Gültigkeit? Wenn also z.B. Eigentümer C (der 50%-Anteils-Eigentümer) die Wohnung als Mieter bewohnt, kann er dann mit seinem Stimmgewicht eine jegliche Mieterhöhung per Veto verhindern? Und falls meine erste Frage mit "Einstimmigkeit" und nicht mit "Mehrheitsentscheid" beantwortet wurde, gilt dieses "Mieterhöhungs-Veto-Recht" dann auch für den Fall, dass der Mieter der Eigentümer A (Anteil=20%) ist?

Diese Fragestellung steht im Spannungsverhältnis zwischen § 745 Abs. 1 und Abs. 2 BGB . Auf der einen Seite reicht die Stimmehrheit zum Beschluss aus, und eine Normierung des Stimmausschlusses bei Personalunion gibt es für die Bruchteilsgemeinschaft nicht. Allerdings wird man immer prüfen können, ob die Maßnahme grundsätzlich ordungsgemäßer Verwaltung und Benutzung entspricht, was grundsätzlich bei der Blockade einer Mieterhöhung nicht der Fall ist, da dann die anderen Eigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehindert sind und diese nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen können. Grundsätzlich ist der Mieter- Anteilseigner zwar nicht von der Stimmabgabe ausgeschlossen, aber man wird ihm eine Verletzung von Treuepflichten vorwerfen können, wenn er aus Eigennutz die Mieterhöhung boykottiert, so dass auch ein einzelner anderer Eigentümer stets die angemessen Miete und auch eine Mieterhöhung verlangen kann, um eine ordentliche Verwaltung und Benutzung auch in seinem Sinne zu erreichen.

Also selbst wenn der eine Eigentümer theoretisch jeden Beschluss über eine Mieterhöhung beseitigen könnte, so würde eine angemessene Mieterhöhung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, so dass sie nach § 745 Abs. 2 BGB von jedem Miteigentümer verlangt ( und auch gegen den Willen des Mieters) durchgesetzt werden kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 15.08.2019 | 23:51

Vielen Dank!

1.) Fehler in Ihrer Antwort?: An zwei Stellen in Ihrer Ursprungs-Antwort, im Abschnitt zu § 745 BGB , schreiben Sie "aus 744 II BGB vorgehen" bzw. "aus § 744 II BGB vorgehen". Ich glaube, dass das Tippfehler sind und hier jeweils "§ 745 (nicht § 744) II BGB" gemeint ist, oder?


2.) Anschlussfrage zur Klärung des korrekten Verständnisses von § 745 BGB II bzgl. der Formulierung "Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss":

Es sei folgende Situation gegeben:

Mieter M bewohnt besagte Eigentumswohnung von A, B und C. Teilhaber A und C (20+50=70%) beschließen eine SENKUNG der Miete von M weit unter das ortsübliche Niveau, wegen M's schwieriger finanzieller Situation. Teilhaber B (30%) ist dagegen.

Nach § 745 BGB II könnte B wegen Verletzung der ordnungsmäßigen Verwaltung gerichtlich die Mietsenkung verhindern (oder Schadenersatz einfordern), richtig?

Wenn jedoch zuvor vertraglich zwischen A, B und C geregelt wurde, dass gem. § 745 BGB II "Verwaltung und Benutzung durch Mehrheitsbeschluss" gelten soll, dann hätte B gegen diese Mietsenkung kaum ein Mittel in der Hand, richtig?

In einem zweiten Szenario soll gelten, dass es eine Vorab-Vereinbarung zwischen A, B und C gab, wonach die Miete für Mieter M auf einem für ihn erträglichen Niveau gehalten werden soll, in Anbetracht von M's geringem Monats-Einkommen. Auch dann könnte sich B gegen die von A und C beschlossene Mietsenkung nicht wehren, solange diese mit der Vereinbarung konform geht. Verstehe ich es richtig, dass es das ist, was in § 745 BGB II mit "Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung" gemeint ist, dass die Verwaltung sich also nach Maßgaben entsprechend einer vorherigen gegenseitigen Vereinbarung richtet?

Ist es notwendig, die Regelung gem. § 745 BGB II "Verwaltung und Benutzung durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung" im Grundbuch zu verankern, damit sie auch nach einem etwaigen Anteils-Verkauf von Person B an eine fremde Person X noch Bestand hat?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.08.2019 | 08:48

Lieber Fragesteller,

zu ihrer 1. Frage. Ja hier hat sich leider tatsächlich an beiden Stellen ein Tippfehler eingeschlichen. Es muss 745 II BGB heißen, wenn es um die Geltendmachung des Interesses Aller Teilhaber geht. Bitte entschuldigen sie dies.

2. Frage:
Szenario 1: Mieter M bewohnt besagte Eigentumswohnung von A, B und C. Teilhaber A und C (20+50=70%) beschließen eine SENKUNG der Miete von M weit unter das ortsübliche Niveau, wegen M's schwieriger finanzieller Situation. Teilhaber B (30%) ist dagegen.

a) Nach § 745 BGB II könnte B wegen Verletzung der ordnungsmäßigen Verwaltung gerichtlich die Mietsenkung verhindern (oder Schadenersatz einfordern), richtig?

Ja, dies ist bezüglich der Verhinderung der Mietsenkung korrekt.Jeder Teilhaber kann nach 745 II BGB eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Eine Mietsenkung muss aber nicht im Interese der Teilhaber sein, daher kann B dagegen vorgehen ( ganz einfach weil die Wohnung durch die zu billige Miete nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet wird, sprich zu wenig Gewinn abwirft).

Schadenersatz dürfte nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen, hierfür ist 745 II BGB keine Anspruchsgrundlage, sondern es müssen weitere Voraussetzungen die eine Anspruchsgrundlage für Schadenersatz erfüllen ( z.B. §§ 280 , 241 II, 242 BGB oder § 823 BGB ), hinzukommen. Aber Schadenersatz ist denkbar, wenn z.B. das gegenseitige Treueverhältnis verletzt wurde ( §§ 280 , 242 BGB ) oder über ein wesentliches Kriterium bei Beschlussfassung oder Vertragsabschluss getäuscht wurde (§ 823 II BGB i.V.m. z.B. § 263 StGB ) .

b) Wenn jedoch zuvor vertraglich zwischen A, B und C geregelt wurde, dass gem. § 745 BGB II "Verwaltung und Benutzung durch Mehrheitsbeschluss" gelten soll, dann hätte B gegen diese Mietsenkung kaum ein Mittel in der Hand, richtig?

Auch dies ist richtig, wobei man immer schauen muss, ob diese Vereinbarung auch wirksam ist.

Hier hat er immer noch Möglichkeiten die Mietsenkung abzuwehren, in dem er nachweist, dass hier 2 Gesellschafter absichtlich zu seinem Nachteil wirken und eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht aufheben oder die Vereinbarung aus irgendeinem Grund unwirksam ist. Aber seine Möglichkeiten sind wesentlich eingeschränkter. Er könnte auch versuchen so eine Vereinbarung zu kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt.

3. Frage:
Szenario 2: In einem zweiten Szenario soll gelten, dass es eine Vorab-Vereinbarung zwischen A, B und C gab, wonach die Miete für Mieter M auf einem für ihn erträglichen Niveau gehalten werden soll, in Anbetracht von M's geringem Monats-Einkommen.

a) Auch dann könnte sich B gegen die von A und C beschlossene Mietsenkung nicht wehren, solange diese mit der Vereinbarung konform geht.

Dies ist korrekt, da A und C aus diesem Vertrag gegen B einen Anspruch auf Einhaltung des Vertrages haben. Dieser Anspruch richtet sich jedoch nicht nach § 745 II BGB , sondern Anspruchsgrundlage für das Einfordern der Mietsenkung ist allein die Vereinbarung. B hat sich dort zu einem bestimmten Dulden bzw. zu einer bestimmten Handlung oder einem Unterlassen verpflichtet, so dass dieser Vertrag Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung der dort geregelten Mietsenkung ist, an die B sich zu halten hat.

b) Verstehe ich es richtig, dass es das ist, was in § 745 BGB II mit "Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung" gemeint ist, dass die Verwaltung sich also nach Maßgaben entsprechend einer vorherigen gegenseitigen Vereinbarung richtet?

Im großen und ganzen: Ja, kann man im weitesten Sinne so sagen. Aber er ist allgemeiner und gleichzeitig spezieller gefasst. Er ist allgemeiner gefasst, da grundsätzlich der Weg Beschlüsse zu fassen, also für die Zukunft den Weg wie verwaltet wird zu bestimmen, festgelegt werden kann und dann nach § 745 II BGB gilt und ein Verlangen der Teilhaber auf ordnungsgemäße Verwaltung im Interesse aller ausschließt.

Er ist enger gefasst, weil nicht jeder Vertrag unter 745 II BGB fällt. Vereinbarungen, die einzelne Verträge (z.B. Mietsenkung im Mietvertrag) betreffen fallen nicht unter 745 II BGB. Sie bilden eine Anspruchsgrundlage, von jemanden etwas zu verlangen ( z.B. die Mietsenkung von B), allein aus sich heraus. Dennoch kann sich ein Teilhaber mit dem Verlangen nach 745 II BGB, auf eine dem billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung im Interesse aller Teilhaber, nicht gegen eine vorher vereinbarte Maßnahme wenden, weil er sich dann in Widerspruch zu dem geschlossenen Vertrag setzen und diesen verletzen würde. Die anderen beiden Teilnehmer können also die Vertragsumsetzung von ihm fordern. Wenn er § 745 II BGB geltend macht, wird man ihm widersprüchliches Verhalten vorwerfen können, so dass er scih auf diesen nicht berufen kann.

4. Frage: Ist es notwendig, die Regelung gem. § 745 BGB II "Verwaltung und Benutzung durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung" im Grundbuch zu verankern, damit sie auch nach einem etwaigen Anteils-Verkauf von Person B an eine fremde Person X noch Bestand hat?
(Hinweis: Diese Frage ist keine Verständnisfrage oder Rückfrage und somit von der Ursprungsfrage eigentlich nicht mehr gedeckt)

Ja , dies ist nach § 1010 BGB notwendig. Vereinbarungen gelten grundsätzlich nur zwischen den Parteien ( inter partres) , die sie schließen. Verträge die Personen außerhalb des Vertrages binden sind rechtlich grundsätzlich nicht möglich. Eine Vereinbarung mit B würde also zunächst gegen den Anteilskäufer X nicht gelten.

Jedoch gibt es für bestimmte Situationen ( insbesonderer z.B. im Immobilien- und Gesellschaftsrecht) bei denen das Festhalten an getroffenen Regeln existentiell ist, hier kann man diese Regelungen dann in ein öffentliches Register eintragen lassen (Im Gesellschaftsrecht: Handels- und auch Vereinsregister, bei Immobilien im Grundbuch) und so öffentlich machen und eine Bindung von "Jedermann) also eine Geltung gegenüber jeder Person zu erreichen.

Diese Möglichkeit ist für Verträge zwischen Bruchteilseigentümern im § 1010 BGB ausdrücklich normiert. Nur wenn ein Vertrag, der die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks regelt, auch als Belastung im Grundbuch eingetragen ist.

§ 1010 BGB lautet:

§ 1010
Sondernachfolger eines Miteigentümers
(1) Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.
(2) Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines
Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Ich hoffe, alle Fragen beantwortet zu haben.

Wenn dies zu Ihrer Zufriedenheit erfolgt ist, würde ich mich sehr über eine abzugsfreie Bewertung freuen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 20.08.2019 | 02:30

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