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Bruch von Vertragsklauseln durch Architekten, Objektplanungs- und Betreuungsvertrag

16.04.2014 22:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:45

Zusammenfassung:

Zu den Voraussetzungen der Architektenhaftung

Im Februar 2012 erhielten wir die Projektkostenkalkulation von unserem Architekten zum Bau unserer Doppelhaushälfte. Im April 2012 wurde der Kaufvertrag dazu gezeichnet und beurkundet. Die Vorbereitungs- und Ausführungsplanung zog sich ein ganzes Jahr hin, bis der Spatenstich Mitte Mai 2013 nun stattfand. Das Planungsbüro firmiert mit Rechtsform Ltd.

Mittlerweile sind wir soweit, dass heute der Estrich eingebaut wird. Wir können dann die folgenden Gewerke (Trockenbau, Fliesen, Oberböden-/Malerarbeiten) in Eigenleistung durchführen.

Die Werkverträge mit den einzelnen Handwerkern werden vom Architekten erstellt, jedoch zwischen uns (Bauherrn) und den Handwerkern geschlossen. Der Architekt agiert als unser Vertreter.

Bis heute gab es diverse Probleme, die unserer Meinung nach, unser Architekt zu vertreten hat.

1. Der Baukran wurde am 03.06.2013 auf die Baustelle geliefert, obwohl noch kein Baustrom vorhanden war. Der Antrag auf Baustrom wurde Mitte/Ende Mai 2013 gestellt, jedoch stellte die Rheinenergie die Anforderung, den Anschluss auf öffentlichem Bereich bereits herzustellen, die aber ihren eigenen Tiefbauer bestellen wollten. Mitte/Ende Juli 2013 wurde der Zähler eingebaut, so dass dann die Rohbauarbeiten beginnen konnten --> Unsere Sicht: Planungsfehler des Architekten, da zu kurzfristig beantragt. Voraussetzungen hätten früher geprüft werden können. Schaden: ca. EUR 1300,- (2 Monate ungenutzter Kran) + kalkulatorische Miete (wir wohnen seit April 2013 wieder im Elternhaus)

2. Wir laufen seit Oktober 2013 einem aktualisierten Kostenplan hinterher und haben unseren Architekten regelmäßig dazu angeschrieben. Seit der Projektkostenaufstellung im Februar 2012 gab es keinen neuen mehr. Wir fischen im Trüben und geben für diverse Leistungen Geld aus, von denen wir nicht wissen, ob wir die uns noch leisten können. Stellungnahmen werden seinerseits nicht abgegeben. Fristen, die gesetzt wurden, ließ er unkommentiert verstreichen. (E-Mail Nachweise vorhanden)

3. Im Zusammenhang mit Punkt 2 verstößt der Architekt gegen eine Klausel im Vertrag, die da lautet: „Im Rahmen seiner vertraglichen Aufgaben hat das Planungsbüro gegenüber dem Bauherrn eine umfassende Unterrichtungspflicht. Wenn erkennbar wird, dass die ermittelten Baukosten oder der vom Bauherren bekannt gegebene wirtschaftliche Rahmen überschritten werden, ist das Planungsbüro verpflichtet, den Bauherrn unverzüglich zu informieren. Gleichzeitig kann das Planungsbüro dem Bauherrn eine angemessene Frist zur schriftlichen Erklärung setzen, ob die neu zu ermittelnden Kosten Grundlage der weiteren Leistungen des Planungsbüros sein sollen."
Wir werden weder umfassend informiert noch kam eine Information, dass der wirtschaftliche Rahmen überschritten wird oder droht überschritten zu werden. Nach unserer Kalkulation müsste der etwa 10% über dem wirtschaftlichen Rahmen (EUR 197.400,-) liegen.

4. Eine weitere Klausel besagt „…Finanzielle Verpflichtungen für den Bauherren darf das Planungsbüro nur eingehen, wenn Gefahr in Verzug und des Einverständnis des Bauherrn nicht rechtzeitig zu erlangen ist." --> Unser Architekt hat eigenständig und ohne unser Einverständnis den Bau einer Garage vergeben (Bodenplatte, Mauerwerk). Die Arbeiten sind seit dieser Woche abgeschlossen, ein Werkvertrag liegt uns bis heute nicht vor. Kosten sind unbekannt. Die Größe der Garage ist von uns zwar geplant gewesen, aber leisten können wir sie uns offensichtlich nicht.

Der Architekt ist für uns telefonisch schon seit fast einem Jahr nicht mehr zu erreichen. Außerdem erweckt er den Eindruck, dass er nur auf die E-Mails antwortet, die ihm selbst wichtig erscheinen. Er bekommt gem. Vertrag noch etwa EUR 3000,- von uns.

Es gibt noch einige weitere Punkte, aber die o.g. sind uns die Wichtigsten.

Das kann doch alles nicht normal sein…
Was können wir tun und welche Möglichkeiten gibt es dagegen vorzugehen?

16.04.2014 | 23:54

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Eine Nachfristsetzung macht hinsichtlich des ungenutzten Krans keinen Sinn mehr.

In diesem Fall können Sie den entstandenen Schaden direkt gegen den Architekten geltend machen.

Einen Mietkostenschaden können Sie allerdings nur geltend machen, wenn er Ihnen tatsächlich entsteht. Außerdem müsste in diesem Fall mit dem Architekten vereinbart gewesen sein, dass der Bau bis April 2013 bezugsfertig fertiggestellt wird. Ansonsten liegt kein Verzug vor.

2.

Hier empfehle ich Ihnen, den Architekten schriftlich wegen konkreter Vorkommnisse abzumahnen und eine Vertragskündigung anzudrohen, falls er keinen aktualisierten Kostenplan erstellt oder Anfragen auch weiterhin nicht beantwortet.

Ändert der Architekt sein Verhalten nicht, können Sie dem Architekten den Auftrag kündigen, und ggfs. einen anderen Architekten beauftragen. Für entstehende Mehrkosten haftet der Architekt.

3.

Es gilt das oben unter 2. Ausgeführte.

4.

Der Architekt hat bei der Auftragsvergabe als vollmachtloser Vertreter gehandelt.

Wenn Sie die Genehmigung des vollmachtlosen Vertragsschlusses in Ihrem Namen ablehnen, haften nicht Sie, sondern der Architekt für die Kosten.

Sie dürfen die Garage dann allerdings nicht nutzen, sondern Sie müssen die ausführende Firma zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern.

Das vollmachtlose Handeln des Architekten kann natürlich auch durch stillschweigendes, konludentes Handeln von Ihnen genehmigt werden. Dies wäre zum Beispiel bei einer vorbehaltslosen Ingebrauchnahme und Nutzung der Garage durch Sie der Fall.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 18.04.2014 | 14:40

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage.
Die Antworten zu den Punkten 1 und 4 habe ich weitestgehend verstanden.
Aber Punkte 2 und 3 sind mir noch nicht ganz klar.
Wenn ich den Architekten nun abmahne und mit Vertragskündigung drohe und ggfs. dann auch kündige: Haftet der Architekt dann auch für alle Mehrkosten die über den vereinbarten wirtschaftlichen Rahmens hinausgehen? Damit meine ich auch alle Handwerkerrechnungen für Gewerke, die in der ursprünglichen Projektkostenaufstellung zusammengefasst waren, quasi bis schlüsselfertige Herstellung. Natürlich nur, wenn der wirtschaftliche Rahmen überschritten wurde. Die Information zur Gefahr des Überschreitens blieb ja aus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.04.2014 | 16:45

Sehr geehrter Fragesteller,

es geht bei der Vertragskündigung, die eine erfolglose Abmahnung voraussetzt, zunächst darum, die Stelle des Architekten mit einer kompetenten Person zu besetzen, die ihren Unterrichtungspflichten rechtzeitig und vollständig nachkommt. Auf diese Weise soll eine Ausweitung eines möglicherweise schon eingetretenen Schadens verhindert werden. Entstehen Ihnen hierdurch Mehrkosten für Architektenvergütung, ist der alte Architekt hierfür ersatzpflichtig.

Schadenersatz gegen den Architekten können Sie im Übrigen verlangen, wenn Ihnen durch die Verletzung seiner Unterrichtungspflicht (oder einer anderen Pflicht aus dem Architektenvertrag) nachweislich ein Schaden entstanden ist. Dies wäre etwa der Fall, wenn Ihnen durch verspätete Unterrichtung Mehrkosten entstanden sind.

Keinen Anspruch auf Schadenersatz haben Sie für sog. Sowieso-Kosten, das sind Kosten, die Ihnen auch im Fall rechtzeitiger Unterrichtung bzw. pflichtgemäßen Handelns des Architekten angefallen wären - etwa weil die Kosten notwendig waren, und auch keine preisgünstigere Baufirma hätte verpflichtet werden können.

Wenn der Kostenrahmen um mehr als 10% überschritten wird, ist zu prüfen, ob ein schuldhafter Planungsfehler des Architekten vorliegt, oder ob die Mehrkosten auch für den Architekten ex ante nicht erkennbar waren.

Aber auch hier gilt:

Hätten Sie bei richtiger Planung/Unterrichtung von den Mehrkosten Kenntnis gehabt, hätten Sie auch nur die Wahl gehabt, die Mehrkosten entweder in Kauf zu nehmen, oder mit dem Bauvorhaben nicht zu beginnen bzw. es früher abzubrechen.

Wenn Sie das Bauvorhaben beenden und benutzen wollen, müssen Sie auch die dafür erforderlichen Kosten bezahlen. Denn die hätten Sie in diesem Fall auch ohne eine Pflichtverletzung des Architekten sowieso gehabt (also wenn der Architekt die Kosten von Anfang an richtig und vollständig kalkuliert bzw. Sie hierüber unterrichtet hätte). Bei den Sowieso-Kosten fehlt es an der Kausalität (Ursächlichkeit) zwischen Pflichtverletzung und Mehrkosten.

Ein ersatzfähiger Schaden kann also nur dann vorliegen, wenn Sie aufgrund der Fehlplanung/verspäteten Unterrichtung das Bauvorhaben nicht früher abgebrochen oder überhaupt erst begonnen haben, und Ihnen dadurch vermeidbare Kosten entstanden sind. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn Sie mit Kenntniserlangung der Mehrkosten das Bauvorhaben nicht fortführen. (Ansonsten handelt es sich um sog. Sowieso-Kosten, s.o.)

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt





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