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Briefgrundschuld wird Eigentümergrundschuld - alter Gäubiger bleibt auf dem Brief???

| 14.09.2014 21:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Der (neue) Berechtigte einer Grundschuld kann vom Grundbuchamt gegen Vorlage des alten Briefs die Ausstellung eines neuen Briefs verlangen (§ 67 GBO).

In meinem Grundbuch steht eine Briefgrundschuld zugunsten einer GmbH. Das bezogene Darlehen mit Zinsen wurde getilgt. Die Gläubigerin hat an mich (Eigentümer) vor 10 Jahren vollständig abgetreten. Jetzt liegt m.E. eine Eigentümergrundschuld vor. Das Grundbuchamt hat auf Antrag im September 2014 die Abtretung an mich im Grundbuch und auf der Rückseite des Grundschuldbriefes eingetragen.

Auf dem Grundschuldbrief steht immer noch die GmbH. Die möchte aber nicht, dass diese alte Geschäftsbeziehung jedem neuen Gläubiger, dem ich den Grundschuldbrief zur Sicherheit herreiche, bekannt wird. Das ist aus Datenschutzgründen nachvollziehbar. Die Eintragung im Grundbuch bleibt ohnehin, oder?

Hätte das GBA nicht einen neuen Grundschuldbrief auf meinen Namen (Eigentümer) erstellen müssen, um den Datenschutz gegenüber dem alten Gläubiger zu gewährleisten? Wie kann ich den Datenschutz gegenüber dem alten Gläubiger ohne Löschung und erneute Bestellung einer Eigentümergrundschuld sicherstellen und einen "neutralen" Grundschuldbrief erhalten?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 67 der Grundbuch-Ordnung (GBO) hat das Grundbuchamt (GBA) Ihnen als Berechtigten der Grundschuld auf Ihren Antrag gegen Vorlage des Briefs einen neuen Brief auszustellen.

Dem kommt das GBA nicht dadurch nach, dass es lediglich Änderungen auf dem alten Brief einträgt.

Sollte sich das GBA weigern, Ihnen einen neuen Brief auszustellen, steht Ihnen gegen diese Entscheidung das Rechtsmittel der Beschwerde zu (§ 71 Abs. 1 GBO).

Die Eintragung im Grundbuch bleibt bestehen. Die Löschung einer überholten Eintragung im Gurndbuch erfolgt durch Eintragung eines Vermerks, dass ein Eintrag gelöscht ist und rotes Unterstreichen des "gelöschten" Eintrags im Grundbuch. Die alte "gelöschte" Eintragung ist dann aber immer noch zu lesen.

Allerdings darf Einsicht ins Grundbuch nur nehmen, wer hieran ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Es kann also ohnehin nicht jedermann aus purer Neugier Einsicht ins Grundbuch nehmen.

Das Recht auf Löschung eines Eintrags und Neuausstellung des Briefs steht allerdings nur Ihnen als Berechtigten zu.

Die GmbH hat dagegen keinen Anspruch auf Änderung oder Neuausstellung des Briefs. Die GmbH hat auch keinen Anspruch gegen Sie auf umfasssende Geheimhaltung der früheren Geschäftsbeziehung. Sie kann von Ihnen nicht ein diesbezügliches Tätigwerden verlangen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Datenschutzes. Zweck des Datenschutzes ist es, den Einzelnen davor zu schützen, dass er durch den Umgang mit seinen personenbezogenen Daten in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt wird (§ 1 Abs. 1 BDSG). Eine GmbH hat keine "Persönlichkeitsrechte". Vom Datenschutz betroffen ist nur das Erheben, Verarbeiten und Nutzen von personenbezogenen Daten (§ 3 Abs. 1 BDSG). Das bloße Stehenlassen des früheren Berechtigten in einem Grundschuldbrief unterfällt nicht dem Anwendungsbereich des BDSG.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2014 | 19:42

Ihre Antwort ist sehr gut, ausführlich und verständlich(!), bis auf eine kleine Unsicherheit.
Sie schrieben "auf Ihren Antrag" und meinten damit ja mich. Also bin ich zum GBA gefahren. Das GBA will aber seinen "Fehler" nur korrigieren, wenn ich einen Antrag mitbringe, auf dem ein Notar (und niemand sonst!) bestätigt (beurkundet?) hat, dass ich diesen Antrag an das GBA auf Nachbesserung vor ihm unterschrieben habe. Mein persönliches Erscheinen und Beantragen vor dem GBA sei ohne Wirkung und Bedeutung, sagte die Rechtpflegerin beim GBA und schickte mich triumphierend fort. Etwas flappsig gefragt: Spinnen die?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2014 | 23:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Antragsberechtigung auf Erteilung eines neuen Briefs ergibt sich aus § 67 GBO.

Worauf die Sachbearbeiterin des GBA hinauswill, ist § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO: Nach dieser Vorschrift soll eine Eintragung ins Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Nach § 129 Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgt die öffentliche Beglaubigung einer Erklärung dadurch, dass sie von einem Notar unterschrieben wird.

Geht es lediglich um die Neuausstellung, auch zum Zweck der Korrektur einer Unrichtigkeit im Brief, genügt nach § 67 GBO die Vorlage des alten Briefs beim Grundbuchamt. Die Abtretung der Grundschuld an Sie als Eigentümer ist im Grundbuch eintragungspflichtig. Aber dies erfolgte ja bereits im September 2014. Damit wurde auch der Alt-Gläubiger (GmbH) aus dem Grundbuch gelöscht.

Jetzt geht es nur noch darum, auch im Grundschuldbrief die Nennung des Altgläubigers zu entfernen. Zu diesem Zweck ist nach § 67 GBO der alte Brief dem Grundbuchamt vorzulegen. Die Erteilung des neuen Briefs ist nach § 68 Abs. 3 GBO im Grundbuch zwar zu "vermerken". Es handelt sich bei einem solchen Vermerk aber nicht um eine rechtsändernde Eintragung im Grundbuch im Sinne des § 29 Abs. 1 GBO, die der alte Berechtigte bewilligen muss.

Nach dem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11.05.1988 - BReg 2 Z 44/88 muss der Gläubiger lediglich dann seine Rechte in einer § 29 Abs. 1 GBO entsprechenden Form nachweisen, wenn er nicht als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. Durch die Eintragung der Abtretung der Grundschuld an Sie im Grundbuch sind Sie als neuer (Eigentümer)gläubiger der Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Das Formerfordernis des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO gilt nicht für den reinen Antrag (Stöber/Morvilius, GBO-Verfahren und Grundstückssachenrecht, 3. Aufl., $ 15 B.I.1. Randnummer 413, S. 145).

Nach allem halte ich die Rechtsauffassung der Sachbearbeiterin des GBA, Sie müssten Ihren Antrag auf Neuerteilung des Briefs notariell beglaubigen lassen, für rechtsfehlerhaft.

Gegen belastende Entscheidungen des GBA findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt (§ 71 Abs. 1 GBO).

Diese ist entweder beim GBA oder beim örtlich zuständigen Oberlandesgericht als Beschwerdegericht einzulegen (§ 73 Abs. 1 GBO). Ersteres hat den Vorteil, dass dann das GBA der Beschwerde selbst abhelfen kann (§ 75 GBO).

Gen bin ich bereit, Ihnen weiter zu helfen.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt





Ergänzung vom Anwalt 27.09.2014 | 12:07

Sehr geehrter Fragesteller,

zu erwägen sind vorliegend auch prsktische Fragen:

Ich musste unlängst selbst eine Urkundskopie beim Notar öffentlich beglaubigen lassen, das kostete 10,- € Gebühr.

Wenn Sie das Beschwerdeverfahren beschreiten, müssen Sie erst einmal eine beschwerdefähige, förmliche Ablehnung Ihres Antrags durch das GBA erwirken. Hiergegen haben Sie dann die Möglichkeit, Beschwerde einzulegen. Hilft das GBA der Beschwerde nicht ab, muss das Oberlandesgericht entscheiden. Dies kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Unabhängig vom möglichen Ausgang des Beschwerdeverfahrens kann es sich da als vorteilhafter erweisen, den Antrag notariell beglaubigen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 26.09.2014 | 19:50

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"Herr Neumann hat meine komplexe Frage vollumfänglich und detailliert mit Hinweis auf die Fundstellen im Gesetz sowie auf mögliche Rechtsmittel beantwortet. An dieser Antwort kann sich mancher Notar ein Beispiel nehmen! Vielen Dank!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 26.09.2014 5/5,0
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