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Boxenmietvertrag vorzeitig Kündigen dringend!


25.12.2007 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe für mein Pferd am 31.05.07 einen Einstellvertrag unterschrieben, den man laut Vertrag jeweils zum 1. Mai und zum 1. November jeden Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen kann. Am 31. Mai 2007 habe ich diesen Mietvertrag unterschrieben und ab diesem Zeitpunkt steht mein Pferd auch in diesem Stall. Dennoch begann die Laufzeit des Vertrages offiziell erst am 1. November 2007.

Mein Problem ist, dass unser Stallbesitzer den Boxenpreis am 01. Oktober 2007 von 135€ auf 145€ pro Monat erhöht wurde. Als Grund gab er an, dass der Strom und das Stroh teurer geworden sei. Das sind umgerechnet 7,41 Prozent.
Ich würde von Ihnen nun gerne wissen, ob er rein rechtlich gesehen dazu befugt ist.

In meinem Vertrag stehen immernoch 135€ obwohl ich jetzt 145€ bezahle. Dies ist ein Festpreis (inklusive Strom und Stroh). Von einer eventuellen Erhöhung aufgrund steigender Kosten steht jedoch nichts im Vertrag.

Ich hatte keine Möglichkeit den Vertrag zum 1. November 2007 aufgrund der Erhöhung zu kündigen, da er uns dies zu spät mitgeteilt hat. Da bei uns auch kein Stall in der Nähe war, wo für mein Pferd eine Box frei gewesen wäre, war ich gezwungen, dies so hin zu nehmen.

Jetzt hält unser Stallbesitzer mündliche Vereinbarungen ab 1. Januar 2008 auch nicht mehr ein, weil es ihm zu viel Arbeit wäre. Ich habe mich aber auf diese Leistungen verlassen. Kann mich dagegen aber nicht wehren, weil dies nicht schriftlich festgehalten wurde.

Unter solchen Bedingungen möchte ich mein Pferd nicht mehr länger in diesem Stall stehen lassen. Ich habe mir in einem neuen Stall eine Box besorgt, in der ich sofort wechseln könnte. Kann ich meinen Vertrag jetzt, aufgrund der Erhöhung und den mündlichen Vereinbarungen die er nicht einhält, kündigen?
Wenn ja, wann kann ich den Stall verlassen?

Vielen dank
25.12.2007 | 23:16

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

Der von Ihnen beschriebene Vertrag ist ein sogenannter typengemischter Vertrag.

Er setzt sich aus mehreren Elementen verschiedener Vertragsarten, so insbesondere mietrechtliche Elemente durch das zur Verfügung stellen der Box, kaufrechtliche Elemente, wenn der Stallinhaber Futter, Heu und Einstreu stellt und dienstrechtliche Elemente, wenn gefüttert, gemistet und eingestreut wird, zusammen.

1. Die sogn. ordentliche Kündigungsfrist ergibt sich wie folgt aus dem Vertrag:

Sie könnten bis zum Mai 2008 die fristgemäße Kündigung zum 01. August 2008 erklären. Dies sollten Sie ggf. schriftlich (eigenhändig unterschrieben) und per Einschreiben mit Rückschein machen.

2. Fraglich ist damit, ob Sie auf Grund der Boxenpreiserhöhung und sonstiger nicht näher beschriebener Gründe nun die „fristlose Kündigung“ erklären könnten.

Zwar gibt es im Wohnraummietrecht gemäß 561 BGB bei Mieterhöhungen auf Grund einer ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Mieters.

Dieses Sonderkündigungsrecht greift vorliegend jedoch nicht.

Fraglich bleibt, ob Sie gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und/bzw. § 314 BGB fristlos kündigen könnten; vgl. Gesetzeswortlaut in der Anlage.

Hierfür müsste Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der genannten Kündigungsfrist ( August 2008) nicht zugemutet werden können.

Auch wenn die Mieterhöhung nicht wirksam sein sollte, so wird das Mieterhöhungsverlangen nach erster Einschätzung der Sach- und Rechtslage nur schwer eine fristlose Kündigung rechtfertigen können.

Alles in allem kommt es wohl auf die schwere der Vertragsleistungsstörung(en) an, insbesondere auch, welche mündlich vereinbarten Leitungen vom Vermieter nun nicht eingehalten werden. Die mündlichen Vertragsinhalte müssten Sie im Falle einer streitigen Auseinandersetzung jedoch darlegen und beweisen.

Alles in allem empfehle ich auf Grund der ungewissen Rechtslage mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Die Miete einfach nicht zu bezahlen könnte in Hinsicht auf ein mutmaßliches Vermieterpfandrecht an dem Pferd weitere Konflikte auslösen und die Angelegenheit verkomplizieren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen. Falls noch Unklarheiten bestehen sollten, so können Sie gerne die kostenfreien Rückfragemöglichkeit nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
---------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 – 2658

<img src=" http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif">

Homepage: www.anwaltkohberger.de
Internetportal: www.rechthilfreich.de

Anlage

§ 314 BGB

„Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund

(1) 1Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2§ 323 Abs. 2 findet entsprechende Anwendung.

(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.“


§ 543 BGB

„Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2007 | 00:49

Hallo,

Vielen dank für ihre Antwort!
Ich hatte mir etwas anderes erhofft.
Ich schicke ihnen jetzt meinen Vertrag, in der Hoffnung das sie etwas fragwürdige darin finden!

Unter dem Vertrag schildere ich ihnen noch ein Paar sehr Wichtige Gründe, die mir und Ihnen weiterhelfen könnten.

Mietvertrag:

§ 1 Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Pferdebox in der Reithalle ...

§ 2 Der Mieter ist berechtigt, in der Box während der angemieteten Zeit ein Pferd unterzustellen.

§ 3 Der Mietpreis einschließlich Strom-, Wasser-, Rauhfutter und Streukosten berägt Monatlich 135 Euro.

§ 4 Sofern Kraftfutter gewünscht wird, wird dies gesondert berechnet.

§ 5 Selbstbedinung bei den Futtermitteln ist strengstens untersagt!

§ 6 Der Mieter verpflichtet sich für die Box den festgesetzten Monatlichen Mietzins bis zum 05. jeden Monats im Vorraus zu entrichten.

§ 7 Die Laufzeit dieses Mietvertrags beginnt am 1. Nov und ist unbefristet. Bei Nichteinhaltung dieses Vertrags ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter fristlos und ohne vorherige schriftliche Mahnung zu kündigen.

§ 8 Jeweils zum 1. Mai und zum 1. November jeden Jahres kann der Vertrag von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Dabei ist die Schriftform einzuhalten.

§ 9 Die ausliegende Stall und Hallenordnung in der jeweils Aktuellsten Fassung ist Rechtlicher bestandteil dieses Vertrags.

§ 10 Vor Einstellung des Pferdes hat der Mieter dem Vermieter den Gesundheits- und Impfpaß für das unterzustellende Pferd vorzulegen. Der Nachweis ist ebenfalls zu führen, wenn der Mieter ein anderes Pferd einstellt. Während der Dauer des Vertrages sind notwendiege Impungen vorzunehmen. Der Gesundheits und Impfpaß ist dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen.

§ 11 Mit der Unterzeichnung dieses Vertrages verpflichtet sich der Mieter, für das von ihm eingestellte für die Dauer dieses Vertrages eine ausreichende Haftpflichtversicherung abzuschließen.

§ 12 Der Vermieter ist von allen Ansprüchen, die sich aus der Benutzung der Box ergeben könnten, freizuhalten. der Mieter verzichtet gleichzeitig gegenüber dem Vermieter auf alle etwaigen Ansprüche, aus welchen Rechtsgrund auch immer, mit ausnahme derjenigen auf Zurverfügungstellung der Box. Die Haftung des Vermieters für eigenes und fremdes Verschulden wird auf Vorsatz beschränkt, eine Haftung nach § 836 BGB ist ausgeschlossen. Der Mieter wird hiermit davon in Kenntnis gesetzt, dass lediglich eine Gebäudeversicherung bestet.

§ 13 Pferdehalter, Pferdehüter oder Personen, die zum Keise des Mieters gehören, bewegen sich innerhalb des Hallengebäudes und den Anlagen auf eigene Gefahr. Die Benutzung der Hof- und Reitanlagen geschieht ebenfalls auf eigene Gefahr des Mieters. Der Vermieter übernimmt keinerlei Haftun und jegliche Ansprüche gegen ihn sind hiermit ausgeschlossen.

§ 14 Aufbewahren uns abstellen von Sachwerten(wie Sättel etc.) geschieht auf eigenes Risiko des Mieters. Ansprüche, gleich welcher Art sind ausgeschlossen.

§ 15 Der Mieter erhält einen Schlüssel für die Reithalle. Der Schlüssel ist gewissenhaft zu führen und darf nicht an einen Dritten weitergegeben werden. Als Schlüsselpfand wird 10 € vereinbart. Bei nicht Zurückgabe des Schlüssels nach Ablauf des Mietverhältnisses wird eine Entschädigung durch den Mieter in Höhe von 100€ fällig.

§ 16 Der Mieter nimmt zusätzlich keinen Stellplatz in Anspruch.

§ 17 Gerichtsstand für beide Parteien ist 26954.

Unterschrift

Argumente dazu:

Zu § 10 Seine Pferde sind nicht Geimpft!

Das Wasser ist von ca. 22.00 Uhr bis ca 8.00 Uhr (Nachts) abgestellt (Vorsichtsmaßnahme Rohrbruch) Wusste ich.
Ist das vom Tierschutzgesetz zulässig?

Die Boxen sind ca. 2,5 m mal 3,0 m groß. Mein Pferd ist 1,73m groß und fühlt sich in seiner Box nicht mehr wohl, Aufgrund:

Siehe unter Mündliche zusagen.
Ist das vom Tierschutzgesetz zulässig?

In dem neuen Stall sind die Boxen ca. 4 mal 4 m groß genau richtig für mein großes Pferd.

Mündlich wurde uns zugesagt:

- Das die Pferde jeden Tag im Winter nach Draußen auf dem Paddock kommen. Ist aber nicht mehr so.
Grund: Es sind zu viele Pferde im Stall. Jetzt sind unsere Pferde nur noch alle zwei Tage draußen. Mein Pferd steht also alle zwei Tage in einer zu kleinen Box. Das die Box zu klein ist wusste ich, mein Pferd sollte aber jeden Tag nach Draußen, deswegen war es in Ordnung!

- Das unsere Pferde mit unserem eigenen Kraftfutter von Ihm Morgens und Abens gefüttert werden.
Macht er jetzt nicht mehr. Wir sollen nun sein Kraftfutter kaufen, was total Überteuert ist!

Das sind meine Gründe warum ich gehen möchte, da mir der neue Stall für weniger Geld viel bessere Leistungen bietet!

Vielen Dank nocheinmal

und Frohe Weihnachten



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2007 | 09:24

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1. Der zitierte Vertrag konkretisiert nicht, in welchen Fällen Sie ein Recht zur fristlosen Kündigung haben. Damit bleibt es bei der bereits beschriebenen gesetzlichen Regelung der §§ 314 u. 543 BGB.

2. Nach im folgenden nachlesbaren §11Abs. 2 Nr. 3 Tierchutzgsetz müssen die Räume und Einrichtungen eine den Anforderungen des § 2 Tierschutzgesetz entsprechende Ernährung, Pflege und Unterbringung der Tiere ermöglichen:

§ 2 Tierchutzgsetz

Wer ein Tier hält, betreut oder zu betreuen hat,
1.
muss das Tier seiner Art und seinen Bedürfnissen entsprechend angemessen ernähren, pflegen und verhaltensgerecht unterbringen,
2.
darf die Möglichkeit des Tieres zu artgemäßer Bewegung nicht so einschränken, dass ihm Schmerzen oder vermeidbare Leiden oder Schäden zugefügt werden,
3.
muss über die für eine angemessene Ernährung, Pflege und verhaltensgerechte Unterbringung des Tieres erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen.

Im Übrigen mache ich auf §§ 2 ff. Tierschutzgesetz aufmerksam

Das Abstellen des Wassers in der Nacht war Ihnen bekannt und kann keine fristlose Kündigung begründen.

Gute Ansatzpunkte für eine Kündigung sind jedoch die Größe der Boxen und insbesondere ein deshalb ERFORDERLICHES und mündlich zugesagtes nach Draußen bringen des Pferdes auf den Paddock.

Futter müssen Sie nach § 4 des Mietvertrages NICHT zukaufen.

Die fehlende Impfung der anderen Pferde ist ein latente Gesundheitsgefährdung Ihres Tieres.

Sie sollten dem Vermieter nun gemäß § 314 Abs 2 BGB eine angemessen lange Frist setzen, um Abhilfe zu schaffen. Führen Sie in dem Schreiben (Einschreien per Rückschein) die Mängel einzeln auf.

Sollte keine Abhilfe geschaffen werden, so rate ich einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung nach § 314 BGB i.v.m. § 8 Satz 2 des Mietvertrages zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit und verständlich beantwortet zu haben. Auch ich wünsche noch ein frohes Weihnachten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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