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Bodenrichtwerttabelle-Sachverständigengutachten Finanzamt

11.11.2009 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ich habe am 27.12.2007 ein vermietetes Gewerbeobjekt gekauft. Das Finanzamt hat daraufhin den Wert des Grund- und Bodens anhand der vorhandenen Bodenrichtwerttabelle ermittelt. Dagegen habe ich Einspruch erhoben, da meiner Ansicht nach die Bodenrichtwerttabelle die gesamte Strasse gleich behandelt, wohingegen das von mir erworbene Objekt von der Lage benachteiligt ist. Ich wollte, dass der Grund- und Boden aufgrund der örtlichen Gegebenheiten niedriger eingestuft wird. Daraufhin hat das Finanzamt selbstständig einen Gutachter beauftragt, um den Wert des Gebäudes schätzen zu lassen.
Das Gutachten des Finanzamts weist nun einen Gebäudewert aus, welcher den Wert des Grundstücks noch etwas höher einschätzt als dies die Bodenrichtwerte vorsehen.
Dabei hat sich der Gutachter nicht einmal die Mühe gemacht, den Keller sowie die Stockwerke 1-3 zu besichtigen, welche allesamt gewerblich vermietet sind, lediglich die beiden Wohnungen im 3. und 4. OG. wurden besichtigt. Zudem lagen dem Gutacher keine Pläne vor, da dieselben nicht vorhanden sind! Das Gutachten ist sicherlich fragwürdig und angreifbar.
Das Finanzamt hat mich nun aufgrund meines Widerspruchs aufgefordert, selbst einen Gutachter zu beauftragen.
Der Streitwert differiert nun noch zwischen einem Grundstückswert in Höhe von 24,375 % und 26,5 % des ursprünglichen Kaufpreises, ist also nicht sonderlich groß, beeinflußt jedoch die Abschreibung des Gebäudes über 50 Jahre.
Da die Kosten eines von mir bestellten Gutachters womöglich höher als der Streitwert sind und ich davon ausgehe, dass das Finanzamt mein Gutachten sowieso nicht akzeptieren würde, wäre ich mittlerweile damit einverstanden, dass die (für mich eigentliche nachteilige) Bodenrichtwerttabelle nun wie ursprünglich vom Finanzamt vorgeschlagen, verwendet wird. Das Finanzamt stellt sich jedoch quer und will nun die Werte des selbst beauftragten Gutachters verwenden anstatt der ursprünglich vorgesehenen Bodenrichtwerttabelle.
Meine Frage: Kann ich darauf bestehen, dass die aktuell gültige 2 Jahre alte Bodenrichtwerttabelle Anwendung findet und nicht das vom Finanzamt in Auftrag gegebene Gutachten? Meine Schwester hat in derselben Straße ein Jahr zuvor ein Haus gekauft, hier wurde ebenfalls die Bodenrichtwerttabelle angewendet. Kann ich auf dem Gleichheitsgrundsatz zu anderen Hauskäufern bestehen, ohne jedoch meine Schwester namentlich zu erwähnen?
Vielen Dank für die Auskunft.

11.11.2009 | 12:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Für die Ermittlung des Bodenwerts sind entweder Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke oder Bodenrichtwerte heranzuziehen, § 72 BewG .

Die von den Finanzämtern aus Kaufpreisen abgeleiteten Richtwerte gehen meistens von normalen und typischen Grundstücksverhältnissen aus. Sie berücksichtigen im Allgemeinen nicht die besonderen Verhältnisse einzelner Grundstücke. Diese besonderen Eigenschaften müssen deshalb bei der Bodenwertermittlung im Einzelfall noch berücksichtigt werden, was hier durch ein gesondertes Gutachten erfolgt ist.

Zur Vermeidung der Anwendung des Gutachtens durch das Finanzamt sollten Sie zunächst den Einspruch zurücknehmen. Im Anschluss besteht seitens des Finanzamt zwar die Möglichkeit einen Feststellungsbescheides zu erlassen, gegen den dann wieder die Möglichkeit besteht Einspruch einzulegen.

Die Finanzverwaltung kann vom Gutachterausschuss die Ermittlung von Bodenrichtwerten für steuerliche Zwecke zu verlangen. Eine Verpflichtung seitens des Finanzamtes diese Bodenrichtwerte zu übernehmen, besteht aber nur für die Bewertung von unbebauten Grundstücken. Diese müssen von den Finanzämtern auch akzeptiert werden (vgl. BFH-Urteil vom 11. 5. 2005 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II%20R%2021/02" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 11.05.2005 - II R 21/02: Bedarfsbewertung und Mindestwert nach § 146 Abs.6 BewG: Abweichun...">II R 21/02</a> ).

Soweit es sich um ein bebautes Grundstück handelt, muss der Bodenrichtwert nicht als Grundlage akzeptiert werden, so dass das Finanzamt zu Recht auf das Gutachten abstellen kann. Hinsichtlich eines möglichen Feststellungsbescheides sollten Sie dann im Wege des Einspruches die Mangelhaftigkeit des Gutachtens darlegen und auf den Bodenrichtwert verweisen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 11.11.2009 | 14:50

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt.

Vielen Dank für die Antwort. Auf folgende Punkte sind Sie leider noch nicht ausreichend eingegangen:
1.) Wie steht es mit dem Gleichbehandlungsgebot? Kann das Finanzamt willkürlich bei mir das selbst angefertigte Gutachten heranziehen, bei meiner Schwester jedoch die Bodenrichtwerttabelle, obwohl beide Häuser absolut vergleichbar sind?
2.) Kann ich das Finanzamt zwingen, offenzulegen bzw. Auskunft zu geben, wie im letzten Jahr beim Verkauf von vergleichbaren anderen Häusern in derselben Straße verfahren wurde (Anwendung Bodenrichtwerttabelle oder Gutachten?)?
3.) Oder kann ich ohne den Namen meiner Schwester anzugeben darauf hinweisen, dass mir bekannt ist, dass in vergleichbaren Fällen die Bodenrichtwerttabelle verwendet wurde?
4.) Besteht bei weiteren Rechtstreitigkeiten und einer Anzweiflung des Gutachtens von meiner Seite sogar die Gefahr, dass das Finanzamt einen weiteren Gutachter beauftragt und bei einem für mich noch ungünstigeren Ergebnis dann dieses Gutachten zur Ermittlung der jährlichen Abschreibung heranzieht? Kann also das Finanzamt willkürlich zwischen dann 3 Alternativen für sich wählen?
5.) Akzeptiere ich nicht das vorhandene Gutachten, wenn ich Ihrem Vorschlag gemäß zuerst den Einspruch zurückziehe um später sicherlich wieder nach dem Feststellungsbescheid erneut Einspruch einlegen zu müssen? Soll ich also bei der Rücknahme des Einspruchs gleich darauf hinweisen, dass ich bei weiterer Verwendung des Gutachtens wieder Einspruch erheben werde?

Herzlichen Dank für Ihre große Mühe!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.11.2009 | 18:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
1.) Wie steht es mit dem Gleichbehandlungsgebot? Kann das Finanzamt willkürlich bei mir das selbst angefertigte Gutachten heranziehen, bei meiner Schwester jedoch die Bodenrichtwerttabelle, obwohl beide Häuser absolut vergleichbar sind?

Eine Ungleichbehandlung liegt hier nicht vor, da das Finanzamt zunächst von dem Bodenrichtwert ausgeht. Dies setzt aus verschiedenen dem Gutachterausschuss mitgeteilten Verkaufsvorgängen zusammen, so dass der Bodenrichtwert ein Mittelwert darstellt. Da jedoch nicht alle Grundstücke gleichermaßen zu bewerten sind, gibt der Bodenrichtwert zwar eine erste Einschätzung nicht aber den tatsächlichen Wert eines Grundstückes wieder. Aufgrund Ihre Einspruches wurde ein Gutachten erstellt, was in der Regel zu einem exakteren Wert kommen muss, da es die Besonderheiten des Grundstücks besser berücksichtigt, als der Bodenrichtwert als Mittelwert von unterschiedlichen Grundstücksverkäufen. Insoweit stellt die Bewertung nach den Bodenrichtwerte die Grundlage dar, die durch ein entsprechendes Gutachten verfeinert werden kann.
2.) Kann ich das Finanzamt zwingen, offenzulegen bzw. Auskunft zu geben, wie im letzten Jahr beim Verkauf von vergleichbaren anderen Häusern in derselben Straße verfahren wurde (Anwendung Bodenrichtwerttabelle oder Gutachten?)?

Eine Anspruchsgrundlage gegenüber dem Finanzamt sehe ich hier nicht (Datenschutz und Steuergeheimnis) , jedoch wird das Finanzamt grundsätzlich den Bodenrichtwert zugrunde legen und erst bei begründeten Zweifeln oder einem Einspruch ein Gutachten erstellen lassen.

3.) Oder kann ich ohne den Namen meiner Schwester anzugeben darauf hinweisen, dass mir bekannt ist, dass in vergleichbaren Fällen die Bodenrichtwerttabelle verwendet wurde?

Wir unter Ziffer 1 ausgeführt, wird eine solche Vorgehensweise nicht zum Erfolg führen, da die Vorgehensweise des Finanzamtes nicht zu beanstanden ist, unabhängig von der Qualität des Gutachtens.

4.)
Besteht bei weiteren Rechtstreitigkeiten und einer Anzweiflung des Gutachtens von meiner Seite sogar die Gefahr, dass das Finanzamt einen weiteren Gutachter beauftragt und bei einem für mich noch ungünstigeren Ergebnis dann dieses Gutachten zur Ermittlung der jährlichen Abschreibung heranzieht? Kann also das Finanzamt willkürlich zwischen dann 3 Alternativen für sich wählen?

Das Finanzamt wird sich auf das Gutachten stützen und danach entscheiden. Ein weitere Gutachten ist seitens des Finanzamtes nicht erforderlich, soweit Sie nicht mit einem Gegengutachten eine andere Bewertung vorlegen.

5.) Akzeptiere ich nicht das vorhandene Gutachten, wenn ich Ihrem Vorschlag gemäß zuerst den Einspruch zurückziehe um später sicherlich wieder nach dem Feststellungsbescheid erneut Einspruch einlegen zu müssen? Soll ich also bei der Rücknahme des Einspruchs gleich darauf hinweisen, dass ich bei weiterer Verwendung des Gutachtens wieder Einspruch erheben werde?

Eine Akzeptanz des Gutachtens ist bei der Rücknahme des Einspruches gerade nicht gegeben, da dann die Wertfestsetzung auf Grundlage der geltenden Bodenrichtwerte beruht. Gleichwohl können Sie den Widerspruch so formulieren, dass Sie bei einem sich anschließenden Feststellungsbescheid Einspruch einlegen werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihre Nachfragen beantworten.

Mit besten Grüßen


Ergänzung vom Anwalt 11.11.2009 | 12:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich darf meine Antwort noch dahingehend ergäntzen, dass das Finanzamt zunächst den Bodenrichtwert, wie auch bei Ihrer Schwester geschen, anwendet. Allerdings besteht die Möglichkeit einen Gutachter zu beauftragen, wenn die Beschaffenheit des Grubndstückes erhebliche Abweichungen bei der Bewertung erwarten läßt. Dies ist hier geschehen. Das Ergebnis dieses Gutachten läßt sich in der Regel nur durch ein Gegengutachten erschüttern, soweit es nicht erhebliche Mängel aufweißt, die das Gutachten als unbrauchbar erscheinen läßt.

Soweit das Finanzamt einen Feststellungsbescheid auf Grundlage des Gutachtens erläßt, müßten Sie daher die von Ihnen beschriebenen Mängel bei der Erfassung des Gebäudes nachvollziehbar darlegen. Die Hürden sind hierbei sicherlich höher als wenn Sie ein Gegengutachten erstellen lassen. Hilfreich ist sicherlich, sich ein Mustergutachten zu besorgen, dass den Mindestanforderungen genügt und dieses mit dem Gutachten des Gutachters abgleichen. Sollten hier erhebliche Abweichungen vorhanden sein, stehen Ihre Chancen sicherlich gut, dass das Gutachten nicht verwertbar ist. Sind die Abweichung nur marginal, wäre im Rahmen des Einspruchverfahrens gegen den Feststellungsbescheid ein Gegengutachten erforderlich, mit den entsprechenden Kostenfolgen.

Möglich ist aber auch, dass das Finanzamt aufgrund der geringen Abweichungen keinen Bescheid erläßt und nach Rücknahme des Einspruches der ursprüngliche Bodenrichtwert zum Tragen kommt.

Mit besten Grüßen

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