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Bodenaustausch eines Grundstücks = Baumangel?

15.01.2013 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Damen und Herrem,

Person A hat ein Grundstück bei einem Immobilienmakler gekauft. Ein Bodengutachten brachte leider zu Tage dass 1,40m der Boden ausgetauscht werden muss da sehr viel Humus vorhanden ist und der Untergrund nicht tragfähig ist.
Die Mehrkosten belaufen sich nach ersten Angeboten auf mindestens 14000 Euro. Der Makler teilte auf Nachfrage mit dass er kein Bodengutachten hätte, aber von der Straße zum Grundstück da die Makler-Firma das Grundstück erschlossen hat.
Handelt es sich bei der Nichttragfähigkeit des Grundstücks um einen Mangel an den A an den Makler herantreten kann? A hat den Makler bisher nicht über die Mehrkosten informiert.
Der Makler hat alle umliegenden Grundstücke verkauft. Wenn ein Nachbar ebenfalls einen nicht tragfähigen Untergrund hat, ist dann davon auszugehen dass der Makler davon wusste? Der Makler hat nie erwähnt das für das Grundstück ein Bodenaustausch nötig ist.
Folgendes steht im notariellen Kaufvertag:

"...Jegliche Ansprüche des Erwerbers auf Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Leistungsverweigerung wegen etwaiger bereits heute vorhandener Sachmängel und wegen Flächenmaßunrichtigkeiten sind ausgeschlossen. Dies gilt nicht, soweit eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung gegeben ist, die der Veräußerer oder einer seiner Gehilfen zu vertreten hat. ... Dem Erwerber ist der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt.
...Veräußerer versichtert, dass verborgene Mängel und Eintragungen im Baulastenverzeichnis nicht bekannt sind. Der Erwerber ist darauf hingewiesen, dass er etwaige Mängel hinnhemen oder auf eigene Kosten beseitigen muss und dass Ansprüche gegen den Veräußerer nur geltend gemacht werden können, soweit dieser nach den vorstehenden Vereinbarungen haftet."

Haftet der Makler durch den Passus nur noch im vorsätzlichen Verschweigen der Sache? Könnte ein Bodengutachten der Straße oder eines Nachbarn (auf der anderen Seite der Straße) dem Makler eine vorsätzliche Täuschung nachweisen?

Viele Dank und Grüße
A

15.01.2013 | 18:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Herr P.,

Sie können dann einen Anspruch aus letztendlich Gewährleistung geltend machen, wenn zwei Elemente erfüllt sind. Zum einen muss das Grundstück einen Mangel haben und zum anderen muss angesichts der Regelung über den Haftungsausschluss im Kaufvertrag eine Arglist auf Seiten des Verkäufers vorliegen.

Das Grundstück ist als Bauland verkauft, muss also die üblichen Eigenschaften für Bauland haben, das heißt also so bebaubar sein, wie es allgemein erwartet wird. Auch die fehlende Eignung des Bodens für eine bestimmte oder überhaupt jede Bebauung, fehlende oder ungesicherte Erschließung, Altlasten usw. sind Mängel des Grundstücks. Hier ist das Grundstück wohl schon bebaubar, allerdings erst nach relativ umfangreichen Maßnahmen.

Das eine bestimmte Schicht Mutterboden abgetragen ist, ist nicht ungewöhnlich, normalerweise beträgt diese Schichtdicke ungefähr 0,2 m. Hier ist eine deutlich größere Menge auszubauen, so dass, ähnlich wie in einem schon entschiedenen Fall ein Mehraufwand für die Bebauung erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen bestimmte Bodenbeschaffenheit die von den üblichen Beschaffenheit abgewichen haben als Mangel angesehen. (BGH, Urteil vom 24-01-1992 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20262/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.01.1992 - V ZR 262/90: Begriff des "Wissenvertreters" und Zurechnung seines Wissens ana...">V ZR 262/90</a> und BGH, Urteil vom 11. 5. 2001 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%2014/00" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.05.2001 - V ZR 14/00: Arglistiges Verschweigen bei nicht erinnerten Mängeln">V ZR 14/00</a>) Insoweit ist die weit überdurchschnittliche Schichtdicke in Ihrem Fall auch als Mangel anzusehen.

Allerdings ist angesichts des Gewährleistungsausschlusses es weiter notwendig, dass Sie dem Verkäufer Arglist nachweisen können. Der Verkäufer muss im Endeffekt gewusst haben, dass eine deutlich andere Bodenstruktur als im Normalfall vorhanden ist. Sie müssen beweisen, dass derartige Kenntnis vorhanden war. Das kann gelingen, wenn Sie beweisen können, dass andere vorherige Käufer diese ungewöhnliche Bodenbeschaffenheit bereits gerügt hatten oder dem Verkäufer dies über Gutachten bekannt gewesen ist. Dann läge arglistiges Verschweigen vor. Arglist kann auch schon dann vorliegen, wenn der andere einen solchen Fehler für möglich hält. Auch dafür müssen Sie aber die Elemente beweisen, aus denen der andere das Bestehen eines solchen Problems erkennen konnte und sich über die Auswirkungen auf den Kaufvertrag, insbesondere den Preis letztlich bewusst gewesen ist.

Generell gilt allerdings, dass Arglist grundsätzlich schwer zu beweisen ist. Wenn Sie aber von einem Käufer, der vor ihnen gekauft hat erfahren, dass dieser bereits den Verkäufer auf die ungewöhnliche Schichtdicke angesprochen hat oder ob dieses Problem bereits im Rahmen der Erschließung aufgetreten ist, dann haben Sie Chancen, die Arglist zu beweisen.


Rechtsanwalt Jörg Klepsch
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Familienrecht

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