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06.10.2006 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrter Anwalt,

ich bin Bauträger und bitte um Prüfung des angefügten Generalübernehmervertrages. Die zu untersuchenden Textstellen habe ich mit einem Vermerk in Klammern versehen. Ist es möglich diese Angelegenheit schnellstens zu bearbeiten? Habe heute um 1430 Uhr einen endgültigen Termin mit dem AG. Ich danke herzlich im Voraus!!!


Es wird zischen vorgenannten Parteien folgender Vertrag geschlossen:


§ 1, Vertragsgegenstand

Der AG überträgt der Fa. X GmbH den Auftrag zur schlüsselfertigen Errichtung des vorgenannten Bauvorhabens gemäß Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Die Wohnung wird mindestens die in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung bezeichneten Flächen aufweisen. Zum Leistungsumfang gehört ein digitales Aufmaß, erstellt durch ein unabhängiges Vermessungsbüro nach Fertigstellung der Bauarbeiten. Auf der Basis dieses digitalen Aufmaßes der Wohnflächen übergibt der AN dem AG spätestens zwei Wochen nach der Abnahme des Gesamtwerks Bestandspläne und sämtliche Werkdetailpläne (einschl. der Elektro-, Wasser- und sonstiger Leitungsführung) in dreifacher Aus-fertigung. Mit der Unterzeichnung des Vertrages nimmt der AN als Generalübernehmer den Auf-trag an. Als Gesamtpreis, inklusive Grundstücks- und Erschließungskosten laut Teilungserklärung zu XXX/1000 Miteigentumsanteil sowie der zur Zeit gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von 16%, wird vereinbart:

X, XX-€

Im Kaufpreis sind die Stellplätze Nr. X & X und eine Garage auf dem Stellplatz Nr. X enthalten. Die Stellplätze werden eine Größe von mindestens X x Y m aufweisen. Die Garage hat eine Größe von mindestens X x Y m.

Für sämtliche Flächenangaben in diesem Vertrag vereinbaren die Parteien, dass bei einer Flä-chenunterschreitung für jeden angefangenen Quadratmeter der vereinbarte Gesamtpreis um 2.500,00 € zzgl. Mehrwertsteuer herabgesetzt wird. (gibt es wirklich solche Regelungen?)

Sollte während der Bauzeit eine Erhöhung der MWSt. erfolgen, so sind die hieraus resultierenden Kosten vom AG zu tragen.

Das Bauvorhaben wird gemäß beiliegender Bau- und Ausstattungsbeschreibung ausgeführt. Der AN wird durch Vorlage von Lieferscheinen, Produktdatenblättern etc. den Nachweis führen, dass sämtliche in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung vorgegebenen spezifischen Bau- und Quali-tätsvorgaben eingehalten wurden.

Der Vertragspreis umfasst insbesondere folgende Leistungen:

• Herstellen aller für die Bauausführung erforderlichen Planungen, d. h. alle erforderlichen Architekten- und Ingenieurleistungen, die erforderlich sind, um das Bauvorhaben zu errich-ten. Die Architekten- und Ingenieurleistungen richten sich nach Qualität und Umfang nach der HOAI, dort insbesondere § 15 HOAI.

• Die Herbeiführung aller zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorliegenden er-forderlichen, auch behördlichen Genehmigungen, insbesondere die Erfüllung aller öffent-lich-rechtlichen Normen und Auflagen der Behörden bis zur Abnahme einschl. die Über-nahme sämtlicher hierfür entstehende Gebühren und Nebenkosten.

• Sämtliche erforderlichen Vermessungen einschl. der Gebäudeeinmessung (digital) nach Fertigstellung.

• Alle Maßnahmen, die zur Absicherung der Nachbarbebauung, der öffentlichen Einrichtun-gen, der Straßen und Wege sowie aller sonstigen umliegenden Einrichtungen erforderlich sind, welche durch das Bauvorhaben betroffen werden. Der AN hat den AG von sämtlichen Ansprüchen Dritter freizustellen, es sei denn, diese sind nicht auf ein von AN zu vertreten-des Handeln oder Unterlassen zurückzuführen.

• Alle notwendigen Maßnahmen für Winterbau, Schneeräumung, Energie- und Beheizungs-kosten einschl. Streu- und Reinigungspflichten sowie der Verkehrssicherungspflicht etc. bis zur Abnahme.

• Die Kosten sämtlicher benötigter Arbeitskräfte (Löhne, Sozialabgaben, Auslösungen etc.).

• Lieferung der erforderlichen Baustoffe, Teile und Einrichtungen frei Verwendungsstelle.

• Stellung der erforderlichen Geräte, Werkzeuge, Baumaschinen, Transport- und Hilfsmittel etc.

• Stellung, Auf- und Abbau von Gerüsten, Leitern, und sonstiger Baustelleneinrichtung.

• Die Kosten der gem. § 12 vorzuhaltenden Versicherung.

• Sämtliche Nebenleistungen gemäß Ziffer 4.1 der VOB/C.



§ 2, Vertragsbestandteil

Dieser Auftragserteilung liegen folgende Unterlagen, Bedingungen und Vereinbarungen zugrunde:
Verdingungsordnung für Bauleistungen VOB Teil B und C sowie sonstige in Frage kommenden DIN-Vorschriften in der jeweiligen gültigen, aktuellen Version.
Die anerkannten Regeln der Baukunst und Bautechnik.
Bau- und Ausstattungsbeschreibung laut Anlage.
Eingabepläne samt Berechnung und Baugenehmigung.

Der Bauantrag wurde am 22.02.2006 eingereicht.
Die Baugenehmigung wurde am 28.03.2006 ausgestellt.
Der Baubeginn erfolgt voraussichtlich im September 2006.

Änderungswünsche seitens des AG müssen rechtzeitig schriftlich angemeldet werden, hieraus entstehende Verzögerungen und Mehrkosten gehen zu Lasten des AG.

Bei etwaigen Eigenleistungen des AG entfällt der Gewährleistungsanspruch für das betroffene Gewerk. (das sollte raus, ist aber meines Erachtens nicht so hinnehmbar. Wenn ein Kunde das Tapezieren übernimmt, können wir doch nicht später dafür haften!?)


§ 3, Ausführungsfristen

Ausführungsbeginn:
September 2006
Fertigstellung:
30.09.2007


§ 4, Unternehmer:

Der AG hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die vom AN gewählten Subunternehmer. Der AN tritt dem AG alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche gegen Dritte ab, soweit Gegenstand die-ser Ansprüche eine Lieferung oder Leistung ist, die zur Erbringung der vertraglich geschuldeten Werkleistung des AN erfolgt. Mit der Abtretung dieser Forderungen gehen gleichzeitig alle daran bestellten Sicherheiten auf den AG über. Die Sicherheit ist unverzüglich an den AG herauszuge-ben. Der AN bleibt bis auf schriftlichen Widerruf verpflichtet, die abgetretenen Ansprüche im eige-nen Namen und für eigene Rechnung geltend zu machen. Seine Pflicht zur Erfüllung oder Nach-besserung bleibt hiervon unberührt (Verständnis)


§ 5, Gewährleistung, Haftung, Abnahme

Die Gewährleistungszeit für ausgeführte Leistungen der beauftragten Handwerker beträgt BGB 5 Jahre, ausgenommen für solche, bei denen der Gesetzgeber kürzere Fristen vorsieht.
Insbesondere sind dies: bewegliche und elektrische Teile (6 Monate), Malerarbeiten (2 Jahre, Feuerungsanlage (vom Feuer berührte Teile 1 Jahr), dauerelastische Silikonfugungen (1 Jahr). Sollten trotz bautechnisch einwandfreier Bauteilanschlüsse und Bauausführung temperatur-, feuchte-, klimaabhängiger Dehnfugen Schwind- und Setzrisse entstehen, so bleibt die Gewährleis-tung hierfür ausgeschlossen, (z. B. Anschluss Verkleidung der Dachschräge an aufgehenden Wände, Silikonverfugungen, …etc.). (Wäre besser nach VOB, zwar 5 Jahre aber ohne Erwähnung von BGB!?)

Der AN verpflichtet sich sämtliche Mängel, die sich infolge fehlerhafter Ausführung während der Gewährleistungsfristen herausstellen, umgehend auf seine Kosten zu beseitigen.
Die Gewährleistung beginnt mit der Schlussabnahme zu laufen. Es ist eine förmliche Abnahme vereinbart.

§ 12 Nr. 5 VOB/B wird ausgeschlossen. Die Benutzung des Werkgegenstandes stellt keine Ab-nahme der Werkleistung dar.

§ 6, Festlegung für Ausführungen

Die vereinbarten Preise werden durch Lohn- und Materialpreisänderungen nicht berührt. sofern die beauftragten Bauarbeiten innerhalb der vereinbarten Frist ausgeführt werden können.

Bei schuldhafter Überschreitung der Ausführungsfrist durch den AN wird die Zahlung einer Ver-tragsstrafe in Höhe von 0,025 % der Vertragssumme pro Tag schuldhafter Terminüberschreitung vereinbart, insgesamt jedoch maximal 10 % Vertragssumme.


§ 7, Zahlungen:

Der AG verpflichtet sich, unter der Voraussetzung in § 8 dieses Vertrages, die Teilzahlung gemäß Zahlungsplan schnellstmöglich, spätestens jedoch innerhalb 21 Tagen nach Rechnungseingang zu begleichen. (nicht innerhalb 21 Tagen, nicht 10 oder 18?)

Ab dem 11. Tag tritt Verzug ein, was den AN zur sofortigen Einstellung der Arbeiten und Forde-rung der marktüblichen Verzugszinsen berechtigt.

Zahlungsplan:

10 % Nach Beginn der Erdarbeiten und Grundstücksauflassung
15 % Nach Fertigstellung der KG-Decke
15 % Nach Fertigstellung der EG-Decke
10 % Nach Fertigstellung der OG-Decke und des Dachstuhls
10 % Nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie der Rohrinstallationen Sanitär, Heizung (Steigleitungen, Fallrohre) und Elektro (Rotrohre)
10 % Nach Fenstermontage und erfolgter Fertigstellung des Innenputzes
15 % Nach Einbringen des Estrichs sowie Ausführung der Fliesenarbeiten im Sanitärbe-reich (Wandflächen) und Abschluss der Fassadenarbeiten
11,5 % Nach Bezugsfertigkeit
3,5 % Nach vollständiger Fertigstellung und erfolgter Abnahme

Die Abschlagszahlungen erfolgen jeweils mit einem Sicherheitseinbehalt von 10 %. Dieser Sicherheitseinbehalt kann ausgetauscht werden durch Stellung einer unbefristeten, unwider-ruflichen, selbstschuldnerischen Vertragserfüllungsbürgschaft, wobei der Bürge auf die Ein-rede der Anfechtung und der Aufrechenbarkeit zu verzichten hat, auf die Einrede der Aufre-chenbarkeit jedoch nur insofern, als die zur Aufrechnung gestellte Forderung nicht unstreitig oder rechtskräftig ist. Der Sicherheitseinbehalt wird zur Auszahlung fällig bzw. die übergebe-ne Vertragserfüllungsbürgschaft wird zurückgegeben, sobald alle zum Zeitpunkt der Abnah-me gerügten Mängel behoben sind und eine Gewährleistungsbürgschaft, die den Anforde-rungen an die Vertragserfüllungsbürgschaft zu genügen hat, übergeben worden ist. Die Ge-währleistungsbürgschaft ist in Höhe von 5 % der Brutto-Auftragssumme zu stellen. Sie ist abweichend von § 17 Nr. 8 Abs. 2 VOB/B erst nach Ablauf der vereinbarten Gewährleis-tungsfrist zurückzugeben.
Wird keine Gewährleistungsbürgschaft übergeben, wird ein Sicherheitseinbehalt für die Dau-er der Gewährleistung von 5 % der Schlussrechnungssumme incl. MWSt. vereinbart.


§ 8, Sicherheiten AG

Der in § 7 vereinbarte Zahlungsplan gilt nur für den Fall, dass vom AN keine Sicherheit gemäß
§ 648a BGB gefordert wird. Fordert der AN dennoch Sicherheit gemäß § 648a BGB, sind sämtli-che bis zu diesem Zeitpunkt erhaltene Zahlungen zurück zu gewähren und weitere Abschlagszah-lungen nicht vereinbart. (Verständnis)


§ 9, Sicherheiten AN
Siehe oben.


§ 10, Stundenlohnarbeiten und Nachträge

Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen bleibt dem AG vorbehalten. Sofern dies zu Mehrkosten führt, hat der AN grundsätzlich vor Ausführung der Arbeiten ein Nachtragsangebot zu unterbreiten. Eine Einigung über die Mehrkosten ist vor Ausführung der Arbeiten schriftlich zu erzielen, ansons-ten kann der AN keine Mehrkosten geltend machen. Die Nachtragsangebote sind kostenfrei zu erstellen.

Der AN ist berechtigt dem AG die Kosten für nachträgliche Änderungen, die der AG zu vertreten hat, in Rechnung zu stellen. Stundenlohn 30,00 €/Std.

§ 11, Kontrolle

Der AG ist berechtigt, die beauftragten Leistungen jederzeit selbst zu prüfen, er hat grundsätzlich Zutritt zu der Baustelle.

Der AN ist verpflichtet, dem AG alle erbetenen Auskünfte bezüglich der Art und Weise der Ausfüh-rung zu erteilen.


§ 12, Unfallversicherung, Krankenkasse, sonstige Beiträge

Der AN erklärt durch Unterschrift unter diesem Vertrag, dass er seinen Beitragsverpflichtungen gegenüber Sozialkassen, Berufsgenossenschaften …etc. nachgekommen ist und dass es seine laufenden Steuerverpflichtungen erfüllt.

Der AN hat eine Haftpflichtversicherung abzuschließen und bis zur Beendigung des Vertragsver-hältnisses aufrechtzuerhalten. Er hat dem AG den Abschluss der Haftpflichtversicherung sowie die Prämienzahlungen nachzuweisen. Als Mindestdeckungssumme für das Bauvorhaben wird für sämtliche versicherbaren Schäden (Sachschäden, Personen und Vermögensschäden, Leitungs- und Leitungsfolgeschäden) 500.000,00 € vereinbart. Weist der AN den Abschluss der Versiche-rung nicht rechtzeitig bis spätestens zwei Wochen nach Unterzeichnung dieses Vertrages nach, so ist der AG berechtigt, zu Gunsten des AN eine Versicherung abzuschließen und die Versiche-rungsprämien vom vereinbarten Werklohn einzubehalten. (besser ohne!)


§ 13, Vertragsänderungen

Vertragsänderungen, Ergänzungen oder Zusätze gelten nur, wenn sie von beiden Parteien schrift-lich anerkannt sind.


§ 14, Vom AG zu übernehmende Leistungen

Bepflanzung der Außenanlage
Kalb-TV-, Telefoninstallation
sonstige Behördenleistungen


§ 15, Gewährleistung

Siehe § 5.


§ 16, Baugrundstück

Nach Überprüfung der umliegenden Bebauung werden normale Bodenverhältnisse (Bodenklasse 3) mit durchschnittlicher Tragfähigkeit und Beschaffenheit vorausgesetzt. sind vom AN sämtliche Bodenbeschaffenheiten und –belastungen einkalkuliert ebenso die Grundwasserstände und even-tuell erforderliche Maßnahmen zur Wasserhaltung. Der AN stellt das Grundstück

Sollte während der Aushubarbeiten eine außergewöhnliche Baugrundsituation auftreten, ist der AG hiervon umgehend zu unterrichten.


§ 17, Gerichtsstand

Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist

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Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst darf ich mich den Ausführungen von Herrn RA Wandt anschließen. Dessen ungeachtet möchte ich Ihnen aber einige kurze Hinweise mit in Ihre gleich stattfindende Besprechung mitgeben und hierbei ausdrücklich darauf hinweisen, dass ich lediglich die von Ihnen angedeuteten konkreten Fragestellungen zu Kenntnis genommen habe.
Vorbemerkung: Sie sollten im Vertrag vorab klar sagen, ob es sich um einen BGB-Werkvertrag oder einen Vertrag nach VOB handelt.
Im Einzelnen:
1. Die Preisminderung in § 1 habe ich selber noch nicht vertraglich festgesetzt gesehen. Unter der Geltung der VOB gibt es aber eine vergleichbare Regelung bei Änderung des Masseansatzes. Jedenfalls ist die hier vorgeschlagene Regelung im Rahmen der Vertragsfreiheit möglich; und vielleicht um der Klarheit willen auch wünschenswert.
2. Die Klausel betreffend den Haftungsausschluss für Eigenleistungen würde ich auch nicht hergeben. Vielleicht ist Ihr Beispiel nicht gut gewählt. Aber es muss gelten, dass Sie für von Ihnen nicht erbrachte Leistungen auch keine Gewährleistung übernehmen. Das sollte dem AG einleuchten.
3. § 4 ist in Ordnung. Hintergrund ist, dass zwischen dem AG und etwaigen Subunternehmern keine vertraglichen Beziehungen bestehen, sohl aber zwischen dem AN und dem Subunternehmer. Um auch alleine gegen die Subunternehmer vorgehen zu können, möchte der AG von Ihnen als AN zur Sicherheit eine Abtretung Ihrer vertraglichen Ansprüche: Das ist üblich und okay.
4. Bei den Verjährungsfragen in § 5 wären die Fristen nach VOB kürzer. Die Geltung der Frist nach BGB ist daher für den AG vorteilhafter. Wenn dies gewünscht ist, sollte auf auch das BGB Bezug genommen werden. Ungewöhnlich ist hier die Aufteilung auf einzelne Gewerke. Ich meine aber, dass die Vereinbarung so jedenfalls möglich ist und auch für Klarheit sorgt.
5. Der Zahlungsplan gilt nur dann, wenn Sie keine Bauhandwerkersicherung vom AG verlangen. Tun Sie dies, müssen keine Abschlagszahlungen geleistet werden. Da Sie dies indes allein in der Hand haben, ist die Klausel für Sie nicht nachteilig Wenn Sie die Abschlagszahlungen wollen, dürfen Sie eben keine Bauhandwerkersicherung verlangen.
6. § 12 halte ich für beide Seiten für angemessen. Sie sollten schon im eigenen Interesse eine Versicherung abschließen. Wenn Sie dies nicht tun bzw. nicht nachweisen ist es nur sachgerecht, dass der AG dies selbst veranlasst. Lassen Sie die Klausel ruhig so wie sie ist. Und sorgen Sie selbst für ausreichenden Versicherungsschutz (und Nachweis an den AG).
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen viel Erfolg für die Abschlussbesprechung. Abschließend darf ich nochmals darauf hinweisen, dass mit meinen Antworten keine vollständige Vertragsprüfung einhergeht. Ich habe Ihnen lediglich kurze Hinweise und Antworten zu den von Ihnen gestellten Fragen gegeben und auch nur geben können.
mit freundlichen Grüßen
Andreas Neumann
Rechtsanwalt
AN@Rechtsanwalt.La
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Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
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