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| 24.01.2014 10:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Freund und ich möchten gern in eine neue Wohnung ziehen.
Den Mietvertrag haben wir vorab zum Lesen bekommen. Nun sind wir uns nicht ganz sicher, ob dieser so in Ordnung ist. Prinzipiell bitten wir um eine komplette Prüfung, ein paar spezielle Fragen hätten wir aber auch:

§ 5.4. Kann man bei der Kaution noch hinzufügen, dass diese z. B. spätestens nach 6 Monaten nach Beendigung des MV zurückzuzahlen ist? (Wir wissen von der Vormieterin, dass diese schon über 1 Jahr auf ihre Rückzahlung wartet.)
§ 7.1. ist nach unserem Verständnis unzulässig, aufgrund von BGB § 536 Abs. 4. Können wir hier verlangen den Punkt aus dem Vertrag zu streichen?
Ist § 7.5. so in Ordnung?
§ 8.2.4.c Klingt erstmal gut, wenn man dann aber § 13.5. liest, stimmt doch irgendetwas nicht.. Demnach müssten wir doch eine Entschädigung zahlen, obwohl wir renoviert haben.. Nur weil der Vermieter nachher umbauen will?! Besonders dann müsste man doch eigentlich gar nichts zahlen, oder?
§ 11.1. Dieser Punkt ist unserer Meinung nach überflüssig (weil 11.2. eigtl. das gleiche aussagt) oder sollte zumindest mit "nach vorheriger Ankündigung" oder "nach Absprache mit dem Mieter" ergänzt werden.. Sonst könnte hier der Vermieter doch einfach mal z. B. Mittwoch, 15 Uhr in unsere Wohnung gehen, oder? Bei dringender Gefahr ist ja in Ordnung..

Sind die Abschnitte zu Schönheitsreparaturen und Kleinstreparaturen in Ordnung?

Hier der Vertrag:

MIETVERTRAG
für Wohnraum
Zwischen XXX
vertreten durch XXX
- Vermieter -
und
- Mieter -
(Zur Mietpartei gehören bei Vertragsabschluss 2 Person/en)
wird folgender Vertrag geschlossen:

§ 1
Mieträume
1.1 Vermietet werden im Anwesen XXX
eine 2,5-Zimmer-Wohnung Nr. X mit insgesamt ca. 81,7 m² Nutzfläche; bestehend aus:
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Abstellraum, Bad und Terrasse.
dazu folgende, nicht Wohnzwecken dienende Räume: Keller-Nr. X.
Eventuelle Flächenabweichungen haben keine Auswirkungen auf den Mietpreis.
1.2 Der Mieter ist berechtigt, Wasch- und Trockenraum (soweit vorhanden) gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.
1.3 Dem Mieter werden vom Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses die im Übergabeprotokoll aufgenommenen Schlüssel ausgehändigt.
1.4 Schlüssel, die sich der Mieter auf eigene Kosten zusätzlich anfertigen lässt, sind nach Beendigung der Mietzeit gegen Erstattung der Kosten an den Vermieter abzugeben. Andernfalls ist deren Vernichtung nachzuweisen. Die Anfertigung von zusätzlichen Schlüsseln zu gemeinschaftlich genutzten Räumen durch den Mieter ist nicht gestattet.
Für den Fall, dass es sich um eine zentrale Schließanlage handelt, wird der Mieter darauf hingewiesen, dass bei Verlust übergebener Schlüssel, ein Austausch der gesamten Schließanlage notwendig werden kann, womit erhebliche Kosten verbunden sind. Bitte informieren Sie sich diesbezüglich bei Ihrer Versicherungsgesellschaft über die Möglichkeit einer Schlüsselversicherung.
1.5 Der Vermieter haftet nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit für die Folgen nicht rechtzeitiger Fertigstellung oder Freimachung der vermieteten Räume durch den bisherigen Mieter.
Ein Recht auf Rücktritt vom Mietvertrag oder ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen derartiger Verzögerungen des Mietbeginns stehen dem Mieter nicht zu, wenn dem Mieter die Mieträume in angemessener Frist zur Verfügung gestellt werden können.

§ 2
Mietzeit und Kündigung
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2014 und ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von einem Jahr auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist frühestens nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig, d.h. zum31.07.2015. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
2.2 Im Übrigen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 573 c BGB. § 4 dieses Mietvertrages bleibt davon unberührt.
2.3 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss dem anderen Vertragspartner bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein.
2.4 Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, gilt das Verhältnis nicht als verlängert.
Der Vermieter ist nicht damit einverstanden, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses eintritt, wenn derMieter nach Ablauf der Vertragszeit oder einer gewährten Räumungsfrist die Wohnung weiterhin benutzt. Die anders lautende Vorschrift des § 545 BGB wird insoweit ausgeschlossen.

§ 3
Miete, Betriebskosten
3.1 Die Miete beträgt derzeit monatlich XXX €
in Worten: -XXX €-
Tiefgaragen-Stellplatzmiete Nr. XXX derzeit monatlich XXX €
in Worten: - XXX €-
Neben der Miete trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten gemäß §§ 1 und 2 BetrKV. Die Betriebskosten werden umgelegt und durch Vorauszahlung (mit Abrechnung) erhoben.
Die Betriebskosten-Vorauszahlung beträgt z.Zt.: XXX €
in Worten: -XXX €-
Gesamtverbindlichkeit: Miete + Betriebskosten z.Zt. XXX €
in Worten: -XXX €-
3.2 Sind Vorauszahlungen vereinbart, so wird über sie halbjährlich oder jährlich einmal abgerechnet.
Die Abrechnung erfolgt unverzüglich, sobald die Abrechnungsunterlagen dem Vermieter vorliegen.
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes insb. bei Umwandlung in Wohnungseigentum, darf der Vermieter den Abrechnungszeitraum für die Zukunft ändern und bei Umstellung auf den neuen Abrechnungszeitraum den bisherigen Abrechnungszeitraum verkürzen, soweit dies gesetzlich zulässig und für den Mieter zumutbar ist. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes steht dem Vermieter dieses Recht auch mehrfach zu.
Der Mieter ist berechtigt, nach Zugang der Abrechnung die Unterlagen zeitnah beim Vermieter oder einer von ihm bestimmten Stelle einzusehen. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn der Mieter hat die verspäteten Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine etwaige Differenz aufgrund der Abrechnung zugunsten des Vermieters (Mieters) hat der Mieter (Vermieter) innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter (Mieter) zu zahlen.
Im Falle des Auszuges eines Mieters während einer Abrechnungsperiode erfolgt die Verteilung bei der nächstfälligen Abrechnung im Verhältnis der Mietzeit zu der Abrechnungsperiode. Die Kosten für Zwischenablesungen trägt der ausziehende Mieter. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Die Bestimmung des Verteilerschlüssels bei der Umlage der Betriebskosten - mit Ausnahme der nach der Heiz-kostenverordnung (HeizKV) abzurechnenden Kosten - steht abweichend von § 556 a Abs. 1 BGB im billigen Ermessen des Vermieters. Bei einer Veränderung der Sachlage ist der Vermieter berechtigt, den festgelegten Verteilerschlüssel an die neuen Verhältnisse anzupassen.
Der Änderungsvorbehalt gilt insbesondere für die Fälle der Umwandlung des Mietobjektes in Wohnungseigentum oder bei vermieteten Eigentumswohnungen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Änderung des Verteilungsmaßstabes zur Verteilung der Betriebskosten unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen oder der Regelungen der Teilungserklärung beschlossen hat.
Soweit die Nebenkosten ganz oder teilweise nach m²/Nutzfläche abgerechnet werden, kann eine Abweichung bis 3 % zur Mietfläche lt. Mietvertrag möglich sein. Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte gemäß § 4 Absatz 2 HeizKVO anmietet und diese Miete ebenfalls im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird.
Der Vermieter ist berechtigt, eine Anpassung der Vorauszahlung unter Zugrundelegung der Abrechnungsergebnisse des vorausgegangenen Wirtschaftsjahres vorzunehmen. Im Falle einer wesentlichen Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten sind die Vorauszahlungen neu festzusetzen, gegebenenfalls auch während einer laufenden Abrechnungsperiode.
3.3 Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
3.4 Unbeschadet der Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer kann der Vermieter Ansprüche nach dem Gesetz der Regelung der Miethöhe geltend machen.
3.5 Die vereinbarten Betriebskosten sind vom Mieter auch dann zu entrichten, wenn die Gegenleistung (etwa nach vorzeitigem Auszug) nicht in Anspruch genommen wird.
3.6 Die Miete ist spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats, kostenfrei im voraus zur Zahlung fällig.
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an.
Die Bankverbindung für die Mietzahlung lautet XXX
Bei verspäteter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, neben Mahnkosten von 5,00 € je Mahnung auch Verzugszinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu erheben; dem Mieter bleibt es unbenommen, den Nachweis zu führen, dass dem Vermieter ein geringerer oder kein Schaden entstanden ist.
3.7 Für den Fall der Bewilligung eines Mietzuschusses nach dem Wohngeldgesetz oder nach sonstigen gesetzlichen Bestimmungen gibt der Mieter hiermit seine unwiderrufliche Einwilligung auf Auszahlung des Zuschusses an den Vermieter oder seinen Beauftragten.
3.8 Abweichend von Ziffer 3.4 wird für die Mietzeit folgende Staffelmiete vereinbart: [...]
Mieterhöhungen gem. §§ 558 bis 559 b BGB sind während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen (§ 557 a Abs. 2 BGB). Nach dem Ablauf des Staffelmietenzeitraums richten sich die weiteren Mieterhöhungsansprüche des Vermieters nach den anzuwendenden Vorschriften der §§ 558 ff BGB.

§ 4
Außerordentliche Kündigung
4.1 Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen, wenn
a) der Mieter, ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung des Vermieters, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, insbesondere, wenn der Mieter den Gebrauch der Mieträume unbefugt einem Dritten überlässt oder die Mieträume oder das Gelände durch vertragswidrigen Gebrauch oder Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet;
b) der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungs-Zeiträume mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug gekommen ist;
c) der Mieter seine Verpflichtung in solchem Maße verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

§ 5
Mietsicherheit, Kaution
5.1 Der Mieter leistet an den Vermieter eine Kaution in Höhe von zwei Nettomonatsmieten,
insgesamt also XXX €
in Worten: -XXX- €-
5.2 Vor Übergabe der Wohnung ist die Kaution auf das Konto des Vermieters zu überweisen.
5.3 Der Vermieter ist verpflichtet, den Kautionsbetrag treuhänderisch auf ein Sonderkonto einer Bank oder Sparkasse verzinslich anzulegen. Die Zinsen wachsen dem Kautionsguthaben zu und erhöhen es entsprechend.
5.4 Der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Kaution wegen seiner Ansprüche aufgrund dieses Vertrages zu befriedigen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen unvollständig oder nicht pünktlich nachkommt.
Die Kaution dient auch der Deckung des Schadens, der dem Vermieter aus einer etwaigen verspäteten Räumung des Mietobjektes durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses entsteht.
Die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, sobald und soweit festgestellt ist, dass der Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat. Bis dorthin hat sie in der vereinbarten Höhe beim Vermieter zu verbleiben.
Sie ist vom Mieter unverzüglich wieder auf den vorbezifferten Betrag aufzufüllen, wenn sie während der Mietzeit in Anspruch genommen wird.
5.5 Der Mieter entlässt den Vermieter im Falle des Verkaufs der vermieteten Wohnung an einen Dritten aus der Haftung für den Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution, sofern ihm vom Erwerber bestätigt wird, dass die Kaution an ihn ausgehändigt wurde und der Mieter innerhalb einer Frist von 2 Wochen eine Entlassung des Vermieters aus seiner Haftung nicht widerspricht. Der Vermieter nimmt diesen Haftungsverzicht des Mieters an. Er ist verpflichtet, den Mieter auf den Beginn der Frist und auf die vorstehend genannte rechtliche Wirkung des unterlassenen Widerspruchs hinzuweisen.

§ 6
Zustand der Mieträume
6.1 Die Mieträume werden in ordnungsgemäßem und gebrauchsfähigem Zustand an den Mieter übergeben.
Der genauere Zustand der Mieträume ist im Abnahme- und Übergabeprotokoll festgehalten, das Bestandteil des Mietvertrages ist. Der Mieter muss selbst besorgt sein, einen Übergabetermin mit dem Vermieter während der Geschäftszeit zu vereinbaren.
6.2 Der Mieter übernimmt die Mietsache im derzeitig besichtigten Zustand (gemietet wie gesehen).
Gilt nur bei Altbauwohnungen:
Dem Mieter ist bekannt, dass sich die Wohneinheit in einem Altbau befindet und nicht auf dem neuesten technischen Stand ist. Mieter und Vermieter sind darin einig, dass der Zustand der Wohnung keine Minderung des Gebrauchswertes darstellt.
6.3 Etwa vom Vermieter mit übergebenes Inventar ist ebenfalls auf Vollständigkeit und Mängelfreiheit zu überprüfen. Fehlende Gegenstände oder Einrichtungen sind unverzüglich vom Vermieter zu erbringen. Mangelhafte Gegenstände und Einrichtungen sind umgehend zu ersetzen oder zu reparieren.
6.4 Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das Inventar im gebrauchsfähigen Zustand zurückzugeben. Vorhandene Schäden hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben, soweit diese über die vertragsübliche Abnutzung hinausgehen.
6.5 Das Mietobjekt ist hinsichtlich Radio- und Fernsehempfang mit der Grundversorgung (1., 2., 3. Programm) ausgestattet. Über Erweiterungen entscheidet der Vermieter. Soweit ein Breitbandkabelanschluss in der Wohnung vorhanden ist, der von einem Dritten, der das Haus verkabelt hat, betrieben wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Kabelanschluss herzustellen.

§ 7
Schadenersatz, Aufrechnung gegen den Mietpreis,
Zurückbehaltung des Mietpreises
7.1 Schadenersatzansprüche des Mieters wegen Mängel an der Mietsache sowie Schadenersatzansprüche des Mieters wegen Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig.
Die verschuldungsunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsabschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung.
7.2 Eine Aufrechnung mit einer anderen Forderung als aus dem Mietverhältnis ist ausgeschlossen, soweit sie nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist.
7.3 Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes des Mieters ist auf Forderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt.
7.4 Die Wohnung wird während der Heizperiode entsprechend der technischen Anlage beheizt. Ersatzbeheizung kann nicht verlangt werden bei Störung, höherer Gewalt, behördlicher Anordnung oder sonstiger, vom Vermieter nicht zu vertretender Unmöglichkeit der Leistung (z. B. Brennstoffknappheit). In diesen Fällen ist der Vermieter zur Ersatzbeheizung nicht verpflichtet, es sei denn, er handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig. Dem Mieter stehen Schadenersatzansprüche nicht zu, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Der Vermieter hat für alsbaldige Beseitigung etwaiger Störungen Sorge zu tragen. Ein Ausschluss von der Sammelheizung und den Heizkosten ist nicht möglich.
7.5 Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtig-keitseinwirkung ist, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.
7.6 Der Vermieter bezieht das Trinkwasser aus einem öffentlichen Versorgungsnetz zu den Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) und leitet dieses Trinkwasser dem Mieter weiter. Das Wasserversorgungsunternehmen haftet bei Unterbrechung der Wasserversorgung und bei Unregelmäßigkeiten in der Belieferung dem Mieter gegenüber in gleicher Weise wie dem Vermieter. Eine darüber hinausgehende Haftung übernimmt das Wasserversorgungsunternehmen weder dem Kunden noch Dritten gegenüber. Der Mieter wird aus unerlaubter Handlung keine weitergehenden Schadenersatzansprüche gegenüber dem Wasserversorgungsunternehmen geltend machen, als in den Absätzen 1 - 3 der Haftungs-regelung § 6 ABVWasserV vorgesehen ist. Einen entstandenen Schaden hat der Geschädigte unverzüglich dem ersatzpflichtigen Versorgungsunternehmen mitzuteilen.

§ 8
Erhaltung der Mietsache
8.1 Der Mieter hat in den Mieträumen für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume samt Zubehör pfleglich zu behandeln. Er hat auch die in den Mieträumen vorhandenen und ihm bekannten und zugänglichen Wasserzu- und -abflussleitungen im Winter vor dem Einfrieren zu schützen. Ferner hat der Mieter die Wohnung von Ungeziefer freizuhalten.
8.2 Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, offen liegender Versorgungsleitungen für Wasser und Gas, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (soweit es sich nicht um Kunststoff- oder Aluminiumelemente handelt) und das Reinigen der Fußböden.
8.2.1 Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen, wobei der Mieter berechtigt ist, dies in entsprechender Qualität selbst zu erledigen.
8.2.2 Die Schönheitsreparaturen sind fällig, wenn und soweit eine Renovierung nach dem Zustand der jeweiligen Räume erforderlich ist. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen erforderlich sein:
-in Küche, Bädern, Duschen alle 5 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren/Dielen alle 8 Jahre,
-in sonstigen Räumen alle 10 Jahre.
Die Fristen gelten ab der Überlassung der Mieträume an den Mieter sowie im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses jeweils ab der letzten Ausführung durch den Mieter, wenn und soweit ihm die Mieträume renoviert übergeben wurden oder ihm ein Ausgleich für die vorvertragliche Abnutzung durch den Vormieter vom Vermieter geleistet wurde. In den übrigen Fällen verlängern sie sich einmalig um den Zeitraum, den der Mieter wegen der vorvertraglichen Abnutzung vor Erreichen der vorgenannten Fristen renoviert hat.
Ungeachtet dessen bleibt den Mietvertragsparteien der Nachweis möglich, dass die Schönheitsreparaturen wegen des Grades der Abnutzung der Wohnung bereits vor oder erst nach dem Ablauf der Fristen erforderlich sind.
8.2.3 Fällige Schönheitsreparaturen hat der Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses so rechtzeitig nachzuholen, dass die Räume fachgerecht renoviert zurückgegeben werden können. Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen auszuführen, die im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch nicht erforderlich wären.
8.2.4 a) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 3. nicht fällig, so hat der Mieter an den Vermieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen. Als Anhaltspunkt für diese Kosten kann der unverbindliche Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes zugrunde gelegt werden.
b) Soweit dem Mieter die Mieträume renoviert übergeben wurden oder ihm ein Ausgleich für die vorvertragliche Abnutzung durch den Vormieter vom Vermieter geleistet wurde, errechnet sich der Anteil des Mieters nach dem Verhältnis seiner Nutzungszeit zu den vorbeschriebenen Regelfristen. Den Mietvertragsparteien bleibt insoweit jedoch der Nachweis offen, dass die Schönheitsreparaturen wegen des Grades der Abnutzung der Wohnung bereits vor oder erst nach dem Ablauf der Fristen notwendig geworden wären, so dass sich die Regelfristen entsprechend verkürzen oder verlängern. Zur Darstellung einer solchen Berechnung sollen die nachfolgend unter (1) bis (3) aufgeführten Beispiele dienen:
(1) Weist die Dekoration der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters einen Zustand auf, dass mit Ablauf der oben unter 3. aufgeführten Fristen die Notwendigkeit der vollständigen Renovierung aller oder einzelner Mieträume zu erwarten ist, zahlt der Mieter für den Anteil seiner Wohnzeit an der regelmäßigen Renovierungsfrist:
- für Bad und Küche nach einem Jahr 1/5, nach zwei Jahren 2/5, nach drei Jahren 3/5 und nach vier Jahren 4/5,
- für die Wohn- und Schlafräume sowie den Flur nach einem Jahr 1/8, nach zwei Jahren 2/8, nach drei Jahren 3/8, nach vier Jahren 4/8, nach fünf Jahren 5/8, nach sechs Jahren 6/8 und nach sieben Jahren 7/8,
- für die Nebenräume nach einem Jahr 1/10, nach zwei Jahren 2/10, nach drei Jahren 3/10, nach vier Jahren 4/10, nach fünf Jahren 5/10, nach sechs Jahren 6/10, nach sieben Jahren 7/10, nach acht Jahren 8/10 und nach neun Jahren 9/10 der Kosten einer vollständigen Renovierung, die nach Maßgabe des Abs. a) ermittelt
werden.
(2) Lässt der Zustand der Dekoration erwarten, dass sie länger ansehnlich bleiben wird, als es dem Ablauf der Regelfristen entspricht, verringern sich die Anteile des Mieters.
Bei Verlängerung des Renovierungsintervalls um ein Jahr errechnen sich folgende Anteile:
- für Bad und Küche nach einem Jahr 1/6, nach zwei Jahren 2/6, nach drei Jahren 3/6, nach vier Jahren 4/6 und nach fünf Jahren 5/6,
- für die Wohn- und Schlafräume sowie den Flur nach einem Jahr 1/9, nach zwei Jahren 2/9, nach drei Jahren 3/9, nach vier Jahren 4/9, nach fünf Jahren 5/9, nach sechs Jahren 6/9, nach sieben Jahren 7/9 und nach acht Jahren 8/9,
- für die Nebenräume nach einem Jahr 1/11, nach zwei Jahren 2/11, nach drei Jahren 3/11, nach vier Jahren 4/11, nach fünf Jahren 5/10, nach sechs Jahren 6/11, nach sieben Jahren 7/11, nach acht Jahren 8/11, nach neun Jahren 9/11, nach zehn Jahren 10/11 der Kosten einer vollständigen Renovierung, die nach Maßgabe des Absatz ermittelt werden.
Bei Verlängerung des Renovierungsintervalls um zwei Jahre gelten dementsprechend:
- für Bad und Küche Anteile von je 1/7 bis einschließlich zum sechsten Jahr,
- für die Wohn- und Schlafräume sowie den Flur Anteile von je 1/10 bis einschließlich zum neunten Jahr und
- für die Nebenräume Anteile von je 1/12 bis einschließlich zum elften Jahr.
Bei Verlängerung des Renovierungsintervalls um drei oder mehr Jahre gelten entsprechend verringerte Anteile.
(3) Lässt der Zustand der Dekoration indes erwarten, dass die Wohnung früher renoviert werden muss, als es dem Ablauf der Regelfristen entspricht, erhöhen sich die Anteile des Mieters.
Bei Verkürzung des Renovierungsintervalls um ein Jahr errechnen sich folgende Anteile:
- für Bad und Küche nach einem Jahr 1/4, nach zwei Jahren 2/4 und nach drei Jahren 3/4,
- für die Wohn- und Schlafräume sowie den Flur nach einem Jahr 1/7, nach zwei Jahren 2/7, nach drei Jahren 3/7, nach vier Jahren 4/7, nach fünf Jahren 5/7 und nach sechs Jahren 6/7,
- für die Nebenräume nach einem Jahr 1/9, nach zwei Jahren 2/9, nach drei Jahren 3/9, nach vier Jahren 4/9, nach fünf Jahren 5/9, nach sechs Jahren 6/9, nach sieben Jahren 7/9 und nach acht Jahren 8/9 der Kosten einer vollständigen Renovierung, die nach Maßgabe des Abs. a) ermittelt werden.
Bei Verkürzung des Renovierungsintervalls um zwei Jahre gelten dementsprechend:
- für Bad und Küche Anteile von je 1/3 bis einschließlich zum zweiten Jahr,
- für die Wohn- und Schlafräume sowie den Flur Anteile von je 1/6 bis einschließlich zum fünften Jahr und
- für die Nebenräume Anteile von je 1/8 bis einschließlich zum siebten Jahr.
Bei Verkürzung des Renovierungsintervalls um drei oder mehr Jahre gelten entsprechend verringerte Anteile. Sind jedoch die Mieträume insgesamt oder sind einzelne Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Auszuges des Mieters so unansehnlich, dass sogleich eine Renovierung erforderlich ist, besteht keine Pflicht zur Zahlung einer Abgeltungsquote.
c) Unberührt hiervon bleibt das Recht des Mieters, auch die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht durchzuführen, statt die vorbezeichnete Kostenbeteiligung zu übernehmen. Dies gilt indes nicht für den Fall, dass der Vermieter Umbaumaßnahmen beabsichtigt, welche vorab durchgeführte Schönheitsreparaturen zerstören würden.
8.3 Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter zur Mietsache gehörende Bodenbeläge in ordnungsgemäßem und fachmännisch gereinigtem Zustand zu übergeben. Bei nicht reparablen Schäden (Flecken, Löcher, Risse etc.) ist der gesamte Bodenbelag gleichwertig zu ersetzen. Von ihm eingebrachte oder vom Vormieter übernommene Bodenbeläge sind auf Verlangen des Vermieters fachgerecht zu beseitigen.
8.4 Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie seinen Untermietern, Lieferanten, Besuchern, Handwerkern verschuldet worden sind. Der Mieter verpflichtet sich beim Anschluss von Wasch-, und Geschirrspülmaschinen innerhalb der Wohnungen einen Aquastop einzubauen, um Wasserschäden zu vermeiden. Es wird ausdrücklich daraufhingewiesen, dass eine Versicherung nicht zum Schadenersatz verpflichtet werden kann, wenn derartige Vorkehrungen nicht getroffen wurden.
8.5 Der Mieter verpflichtet sich, - ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden - die Kosten für Kleinreparaturen an den ihm überlassenen Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas, Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Glasscheiben, Fenster- und Rolläden, Jalousien, Markisen, Fenster, Türen, Bodenbeläge, Verschluss-vorrichtungen, Klingel-, Licht- und Sprechanlagen, Wärmemesser, Heizkörperventile, Lüftungen, Schlösser, Wasserhähne, Klosetts, Wasch- und Abflussbecken einschl. der Zu- und Ableitungen sowie die Kosten einer jährlichen Wartung der Gas- und Warmwassergeräte und der Dreh-, Kipp- und Hebebeschläge sämtlicher Fensterelemente bis zu einem Gesamtbetrag von € 92,00 je Einzelfall, insgesamt von 8 % der Jahresmiete, zu übernehmen.
8.6 Jeden in den Mieträumen entstandenen Schaden hat der Mieter, soweit er nicht selbst zu dessen Beseitigung verpflichtet ist, unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig. Der Mieter verzichtet auf den Ersatz von Aufwendungen, die vorgenommen wurden, ohne dass vom Vermieter Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist gefordert worden ist.

§ 9
Benutzung der Mietsache
9.1 Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertragsgemäßen Zwecken benutzen.
9.2 Der Mieter ist ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung der Mieträume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte, ausgenommen besuchsweise sich aufhaltende Personen, berechtigt. Die Erlaubnis gilt nur für den einzelnen Fall und kann bei wichtigem Grund widerrufen werden.
9.3 Tiere dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters gehalten werden, soweit es sich nicht um nichtstörende Kleintiere handelt (z.B. Goldfische). Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden. Trotz bestehender Tierhaltung im Objekt ist eine weitere Genehmigung des Vermieters erforderlich. Das Füttern von Tauben ist verboten.
9.4 Der Anspruch des Mieters auf Übergabe der Mieträumlichkeiten entsteht erst nach Bezahlung des ersten Mietbetrages und der Kaution.
9.5 Vereitelt der Mieter die Übergabe des Mietgegenstandes, insbesondere durch Nichterfüllung seiner Zahlungs-verpflichtung gemäß vorstehendem Absatz, so ist der Vermieter berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, dem Vermieter allen entstandenen Schaden zu ersetzen (insbesondere den Mietausfall).
9.6 Nur für vermietete Eigentumswohnungen:
Die Wohnung befindet sich in einer Eigentumswohnanlage. Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes können Nutzung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums sowie auch des Sondereigentums durch die Eigentümergemeinschaft geregelt werden.
Die Parteien vereinbaren deshalb, dass die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Vereinbarungen und Beschlüsse auch für das vorliegende Mietverhältnis bindend sind, soweit der Vermieter an diese gebunden ist und mietvertragliche Vereinbarungen nicht unzumutbar abgeändert werden.
Der Vermieter hat Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die Auswirkung auf das Mietverhältnis haben, dem Mieter mitzuteilen.
9.7 Ist dem Mieter ein Garten oder Gartenanteil zur ausschließlichen Nutzung durch ihn überlassen, so ist er, soweit dieser Vertrag oder eine besondere Gartenordnung nichts anderes bestimmt, verpflichtet, diesen zu pflegen und zu unterhalten, insbesondere während der Wachstumsphase regelmäßig den Rasen zu mähen, Bäume, Sträucher und Hecken fachgerecht zu beschneiden, Unkraut zu jäten und den Garten ausreichend zu bewässern.

§ 10
Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen
10.1 Der Vermieter darf die Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zur Erhaltung oder zum Ausbau des Gebäudes oder der Mieträume, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter hat nach Maßgabe des § 554 BGB auch solche Arbeiten und bauliche Maßnahmen zu dulden, die zwar nicht notwendig aber zweckmäßig sind und insbesondere der Modernisierung des Wohngebäudes dienen. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern.
10.2 Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters vornehmen.
10.3 Werden Wertverbesserungen vorgenommen, ist der Vermieter berechtigt, die Miete um einen Wertver-besserungs-Zuschlag nach den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen.

§ 11
Betreten der Mieträume
11.1 Dem Vermieter oder seinem Beauftragten steht in angemessenen Abständen oder aus besonderem Anlass die Besichtigung der Mieträume zur verkehrsüblichen Tageszeit an Werktagen frei. In Fällen dringender Gefahr ist ihm das Betreten der Mieträume zu jeder Zeit zu gestatten.
11.2 Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht in angemessenen Abständen oder aus besonderen Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch Samstag) frei.

§ 12
Hausordnung
12.1 Die Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages.
12.2 Dem Vermieter ist es gestattet, zusätzliche oder abweichende Regelungen für die Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, Reinigung und Aufrechterhaltung von Ruhe und Ordnung im Hause usw. zu treffen, wenn dadurch nicht die ursprünglich eingeräumten Gebrauchsrechte wesentliche Einschränkungen erfahren.

§ 13
Beendigung des Mietverhältnisses
13.1 Bei seinem Auszug hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsmäßigem Zustand (siehe § 8) zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter, nach Setzen einer angemessenen Nachfrist mit Ablehnungsandrohung, auf Kosten des Mieters die Mieträume in vertragsgemäßen Zustand versetzen lassen.
13.2 Sind die Schönheitsreparaturarbeiten gem. § 8.2 in den letzten Jahren vor Vertragsbeendigung ausgeführt worden und ist ein Neuanstrich aufgrund der Abnutzung noch nicht notwendig, so hat der Mieter anstelle seiner Vertragsverpflichtung zu § 8.2 eine zeitanteilige Entschädigung für die Abnutzung zu leisten.
13.3 Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vollständig und fachgerecht selbst ausführt.
13.4 Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters eine Zeitlang leer stehen oder billiger vermietet werden müssen. Die Haftung endet zu dem Zeitpunkt, zu dem bei ordnungsgemäßer Kündigung das Mietverhältnis hätte beendet werden können.
13.5 Sofern vom Mieter vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen sofort wieder wegfallen würden, weil der Vermieter zum Zwecke der Neuvermietung den Umbau des Mietobjektes vornimmt, ist der Mieter zur Zahlung einer zeitanteiligen Entschädigung für die Abnutzung verpflichtet. Der Entschädigungsbetrag wird durch einen Kostenvoranschlag der Arbeiten zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung, dem regelmäßigen Abnutzungszeitraum von 3 Jahren und der tatsächlichen Mietdauer ermittelt. Dem Mieter bleibt es unbenommen, durch Kostenvoranschlag eines entsprechenden Handwerkerbetriebs einen geringeren Entschädigungsbetrag nachzuweisen.

§ 14
Personenmehrheit auf der Mieterseite
14.1 Mehrere Personen als Mieter haften für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
14.2 Soweit Willenserklärungen gegenüber allen Mietern gelten sollen, müssen diese von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters. Die Vollmacht erstreckt sich auch auf die Entgegennahme von Kündigungen des Vermieters, nicht jedoch auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen des Mieters.

§ 15
Änderung des Vertrages
15.1 Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Abänderung dieser Klausel.

§ 16
Vermieterpfandrecht
16.1 Der Mieter erklärt, dass die bei seinem Einzug in die Mieträume eingebrachten Sachen sein freies Eigentum sind.
16.2 Der Mieter verpflichtet sich, von einer etwaigen Pfändung eingebrachter Sachen dem Vermieter sofort Kenntnis zu geben.

§ 17
Sonstige Vereinbarungen
17.1 ---
17.2 Gehen Schlüssel verloren, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter hiervon sofort schriftlich in Kenntnis zu setzen. Der Vermieter ist dann berechtigt, auf Kosten des Mieters neue Schlösser einzubauen, wenn begründete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die verlorengegangenen Schlüssel durch Dritte der Wohnung oder dem Haus zugeordnet werden können.
17.3 ---
17.4 Der Mieter verpflichtet sich, innerhalb von 4 Wochen nach Mietbeginn eine Privathaftpflichtversicherung abzuschließen.
17.5 Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter die zur Durchführung dieses Mietvertrages erforderlichen Daten (z.B. Miete, Mieträume, sonstige objektbezogenen Daten) im Wege der Datenverarbeitung speichert und an Dritte zum Zwecke der Vertragsdurchführung weitergibt.


§ 18
Schlussbestimmung
18.1 Ist eine Bestimmung dieses Mietvertrages unwirksam, so berührt diese Unwirksamkeit die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages nicht.
18.2 Folgende Anlagen sind oder werden Bestandteil des Mietvertrages:
- Aufstellung der Betriebskosten
- Erläuterung Betriebskostenverordnung Punkt 17
- Hausordnung
- Merkblatt über richtiges Heizen und Lüften



Für die Prüfung und Beantwortung unserer Fragen danken wir Ihnen im Voraus!

Sehr geehrte Ratsuchender,

eine vollständige Prüfung des Mietvertrages ist zu Ihrem Einsatz im Rahmen dieser Erstberatung leider nicht möglich.

1.
Ein weiterer Satz über die Auszahlung der Kaution ist möglich. Darauf wird sich der Vermieter aber nicht einlassen und das muss er auch nicht.

2.
Die Anwendbarkeit des § 536a BGB kann grundsätzlich durch Vertrag und AGB ausgeschlossen werden.
Die Argumentation mit § 536 BGB scheidet aus, weil hier nur der Mietminderungsausschluss unwirksam ist.
Jedoch ist § 309 Nr. 7 BGB zu beachten:
Unzulässig ist "ein Ausschluss [...] für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen".

§ 7.1 des Mietvertages ist unwirksam.
Eine Beseitigung können Sie nicht verlangen.

3.
Das Zusammenspiel von § 8.4.2c und 13.5 führt zu einer unangemessenen Benachteiligung und ist unwirksam.

4.
Die beiden Absätze 11.1 und 11.2 haben verschiedene Regelungsinhalte. Der erste Absatz bezieht sich auf das grundlose Besichtigen, Absatz 2 auf Vermietung und Verkauf.

Sie sollten eine Ankündungsfrist vereinbaren.

5.
Die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen und den Kleinstreparaturen sind nicht in Ordnung.
Hier ist aber zu differenzieren.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2014 | 13:27

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Antwort! Leider können wir uns keinen höheren Einsatz leisten, deshalb hatten wir uns auch für diesen Weg hier entschieden, anstatt direkt zu einem Anwalt zu gehen..

Ist es möglich, dass Sie Ihren Punkt 8 näher ausführen? Oder können Sie uns zumindest sagen, ob die Klauseln zu Schönheitsreparaturen bzw. Kleinstreparaturen unwirksam sind? Dann wäre es ja kein Problem, diese trotzdem zu unterschreiben..

Wir haben noch herausgefunden, dass Vermittlungsfirma und Verwaltungsfirma sowohl den gleichen Geschäftsführer, als auch die gleiche Büroanschrift haben. Damit sind diese doch rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden, oder? Dürfen wir die Zahlung der Maklerprovision dann verweigern oder diese im Nachhinein zurückfordern?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2014 | 16:13

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wenn Sie einen Rechtsanwalt nicht bezahlen können, können Sie sich beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein holen.

Ein Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn der Makler die Entscheidung des Vermieters maßgeblich mitentscheiden kann. Der Wohnungseigentumsverwalter kann dagegen Makler sein (BGH NJW-RR 2005, 1033).

Die Klausel über den Ersatz des Bodenbelags unter Punkt 8 ist unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.01.2014 | 13:31

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FRAGESTELLER 26.01.2014 4,2/5,0