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Bindung an Maklervertrag


18.08.2007 10:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Guten Tag,

folgende Situation stellt sich bei uns.
Wir sind seit ein paar Monaten am Überlegen, ob wir ein Haus kaufen, bzw. bauen sollen. Im Rahmen dieser Überlegungen haben wir uns mehrere Objekte angesehen. Auf Grund unseres relativ knappen Zeitrahmens haben wir uns jetzt dazu entschieden, ein Haus zu kaufen.
Konkret geht es nun darum, daß wir vor etwa 3 Monaten ein Haus mit einer Maklerin besichtigt haben, die uns dann auch Pläne etc. ausgehändigt hat und sich natürlich bestätigen ließ (Unterschrift), daß wir mit ihr in dem Haus waren.
Da wir damals noch mit einem anderen Preisrahmen kalkuliert hatten, kam das Objekt deswegen nicht in Frage, was wir der Maklerin damals auch mitgeteilt haben.
Letzte Woche haben wir dann gesehen, daß das Haus immer noch zum Verkauf steht und sind, da die Maklerin nicht erreichbar war, direkt zum Objekt gefahren, das zur Zeit noch vom Eigentümer bewohnt wird. Mit diesem hatten wir ein längeres Gespräch, in dem wir erfuhren, daß der Vertrag mit dem Makler am 12.10.2007 endet.
Unsere Frage nun:
Sollte ein Kaufvertrag zwischen uns und dem Eigentümer nach Beendigung des Maklervertrages (der Eigentümer wird diesen fristgerecht kündigen) zustande kommen, welche Ansprüche hat dann der Makler? Im Maklervertrag steht nichts über Verpflichtungen des Verkäufers über das Vertragsende hinaus. Würde es die Sachlage verändern, wenn wir statt eines Kaufs (nur dafür besteht ein Maklervertrag) zunächst einen Mietvertrag mit dem Eigentümer eingehen und dann später kaufen?
Als AGB des Maklers findet sich nur folgender Absatz:

"Provision vom Erwerber für den Nachweis der Geschäftsgelegenheit 5,95% vom Kaufpreis incl. 19% Mehrwertsteuer, verdient und fällig bei Vertragsabschluß. Bei Vermietungen gelten 2 kalte Mieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer als Provision, fällig bei Annahme des Mietvertages durch die Parteien. Die Provision ist auch fällig bei Abschluß eines gleichwertigen Geschäftes, das im Zusammenhang mit dem Angebot steht, von dem damit Gebrauch gemacht wird. Angebot nur für den Empfänger bestimmt, wird von diesem vertraulich behandelt, sonst Haftung für die Provision. In gleicher Weise haftet ein vollmachtsloser Vertreter. Die Geschäftsgelegenheit gilt als unbekannt, wenn kein Widerspruch mit entsprechendem Nachweis unverzüglich schriftlich erfolgt. Zwischenverfügung und Irrtum vorbehalten. Besichtigung nur nach Absprache mit dem Makler. Bei der Besichtigung können Sie sich von der Nutzungsmöglichkeit, dem Zustand, der Bausubstanz und der Preiswürdigkeit des Objektes und der Einrichtungen überzeugen."

Vielen Dank für Ihr Bemühen.
18.08.2007 | 13:56

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n).

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage(n) weiter wie folgt:

Ein gewerbliche Makler ist gemäß § 34 c GewO i.V.m. § 11 MaBV nach Annahme des Auftrages unter anderem verpflichtet für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit den Auftraggeber hinsichtlich des zu bezahlenden Entgelts ( § 10 Abs. 2 Nr. 2 a) MaBV ) und der Vertragsdauer ( § 10 Abs. 2 Nr.2 f) MaBV zu informieren. Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen des Gewerbetreibenden im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO muß ferner bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten ersichtlich sein: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers.

Entscheidend ist letztlich, ob Sie einen Maklervertrag abgeschlossen haben. Für das Zustandekommen eines Maklervertrages gelten die allgemeinen Grundsätze für das Zustandekommen von Verträgen.

Es müssen also ein Vertragsangebot auf der einen Seite und die Annahme dieses Angebots auf der anderen Seite gegenüberstehen, wobei der Auftraggeber in Kenntnis und mit Billigung der Provisionsforderung des Maklers handeln muß.

Die unaufgeforderte Zusendung eines Angebots durch einen Makler an einen möglichen Interessenten stellt also lediglich ein Vertragsangebot des Maklers dar, das der Empfänger annehmen oder ablehnen kann.

Formbedürftig sind Maklerverträge NICHT.

Sie können schriftlich oder mündlich und sogar stillschweigend durch "schlüssiges Verhalten" zustande kommen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich allerdings die Schriftform.

Die Kündigung richtet sich sowohl beim einfachen, wie auch bei Alleinaufträgen nach dem individuell ausgehandelten Vertragsinhalt.

Hat der Makler während der Vertragsdauer seine Leistung bereits erbracht, so kann sich der Auftraggeber jedoch nicht mehr durch Kündigung der Vergütungspflicht entziehen, wenn der gewünschte Vertrag später geschlossen wird.

Der Erfolg der Maklertätigkeit muß also nicht während der Dauer des Maklervertrages eintreten ( BGH NJW 66, 2008 ). Ist die Maklerleistung vor Vertragsbeendigung erbracht, so muß der Auftraggeber die Provision auch zahlen, wenn er sich diese Leistung erst nach Vertragsende zunutze macht ( BGH WM 69,884).

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in die Vertragsunterlagen konkret zu erörtern. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de

§ 652 BGB

Entstehung des Lohnanspruchs

(1) 1Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. 2Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) 1Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. 2Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2007 | 15:04

Guten Tag,

danke für Ihre schnelle Antwort. Die Situation für den Kauf scheint nun eindeutig. Was ist aber mit der ebenfalls angefragten Situation, falls wir nun temporär einen Mietvertrag mit dem Eigentümer machen - hat der Makler dann auch in ein paar Monaten noch Ansprüche oder gilt hier die gesetzliche Verjährungsfrist von 3 Jahren?
Gibt es ansonsten Fälle, in denen der Makler keine oder nur einen Teil seiner Provision bekommt? In unserem Fall hat er uns z.B. einige für uns durchaus wichtige Details nicht genannt.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2007 | 16:44

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Meine ursprüngliche Antwort war insbesondere auch auf die von Ihnen angedachte Vertragskonstruktion :

Mietvertrag / im Anschluß Kaufvertrag

bezogen.

Sollte ein Anspruch des Maklers der gesetzlichen Regelverjährung von drei Jahren unterliegen, so würde diese gemäß § 199 BGB frühestens zum Schluß des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist ( Kauf ) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste zu verjähren beginnen.

Sie machen hier im Übrigen ungenaue Angaben, sodaß ich Sie nochmals darauf aufmerksam mache, dass ohne Vertragseinsicht keine verbindliche oder abschließende Rechtsberatung möglich ist und Sie idealerweise einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen sollten. Der Makler hat nach Ihren Angaben z.B. einige für Sie durchaus wichtige Details nicht genannt, wobei Sie allerdings versäumen, diese fehlenden Angaben des Maklers im Rahmen dieses Forums zu konkretisieren:

Hier also der Versuch, Ihnen zumindest eine allgemeine Orientierung zu ermöglichen:

Ein Makler muß dem Auftraggeber im Rahmen seiner Aufklärungspflichten alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können, mitteilen.

Pflichtverletzungen des Maklers führen nach den allgemeinen schuldrechtlichen Regeln zu Schadensersatzansprüchen des Auftraggebers gegenüber dem Makler.

Es wird unter anderem diskutiert, dass z.B. die wirksame Anfechtung eines vermittelten Vertrages den Provisionsanspruch entfallen lassen soll ( BGH DB 80, 2076 ).

Für den Bestand des Provisionsanspruches ist also die Gültigkeit des vermittelten Geschäftes meist ausschlaggebend.

Außerdem darf keine sogenannte Verflechtung vorliegen.

Der Vertrag muss mit einem DRITTEN und nicht mit dem Makler selbst zustande kommen.

So soll eine echte Verflechtung vorliegen, wenn der Makler mit der anderen Partei des Hauptvertrages derart wirtschaftlich identisch ist, dass eine selbständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der Partei fehlt, also auf Grund organisatorischer Gegebenheiten entweder der Makler auf die Vertragspartei bzw. umgekehrt die Vertragspartei auf den Makler herrschenden Einfluss ausübt.

Denkbar sind also eine Vielzahl von Fallkonstellationen, in denen letztlich kein wirksamer Anspruch des Maklers besteht bzw. auch Fälle in denen mit Schadensersatzansprüchen gegen Forderungen des Maklers aufgerechnet werden kann.

An dieser Stelle nochmals der Hinweis, dass eine abschließende Beurteilung der Sach – und Rechtslage insbesondere auch in Bezug auf die sehr allgemeine Fragestellung(en) nicht möglich ist und Sie idealerweise einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen sollten.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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