Sehr geehrte Fragestellerin,
ich gehe im Folgenden davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag - bis auf den handschriftlichen Zusatz unter § 29 - um einen nicht im einzelnen ausgehandelten, vorgedruckten Formular-Mietvertrag handelt und somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Die vorgedruckte Klausel in § 11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume ist dann unwirksam, da sie Sie innerhalb starrer Fristen zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und nur zu Ihren Ungunsten eine Abweichung ermöglicht (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05). Es besteht also keine Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen.
Bei dem handschriftlichen Zusatz unter § 29 Sonstige Vereinbarungen könnte es sich aber um eine Individualvereinbarung handeln. Nur Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, nicht aber Individualvereinbarungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Partei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. Individualvereinbarungen liegen vor, soweit die Regelungen im einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt sind. Auch mit Wiederholungsabsicht hand- oder maschinenschriftlich in den Formulartext eingefügte Regelungen sind AGB. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, so sollten Sie daher sich bei Ihren Nachbarn erkundigen, ob auch in deren Mietverträgen gleichlautende Regelungen (entsprechend § 29 des Mietvertrages) enthalten sind oder ob nur Ihr Mietvertrag eine solche Regelung enthält. Ersteres spräche für die Wiederholungsabsicht und damit für das Vorliegen von AGB. Wenn Sie sich auf die Unwirksamkeit einer Klausel berufen, müssen Sie im Streitfall beweisen, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Handelt es sich um eine Individualvereinbarung wäre die Vereinbarung in § 29 wirksam. Dann müssten Sie die Wohnung wie Sie sie übernommen haben, also mit frisch gestrichenen Wänden und Decken, zurückgeben sowie den Boden vor Rückgabe neu einpflegen lassen. Zur Beauftragung einer Fachfirma sind Sie nach der Vereinbarung aber nicht verpflichtet. Soweit Sie den Parkettboden selbst fachgerecht einpflegen können, brauchen Sie also keine Fachfirma damit beauftragen. Sie sind auch nicht dazu verpflichtet, den Boden abschleifen und neu versiegeln zu lassen, dies ginge über ein "Einpflegen des Bodens" hinaus.
Handelt es sich auch bei dem handschriftlichen Zusatz in § 29 des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wäre auch diese Vereinbarung unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der handschriftliche Zusatz von der Vermieterin nur für diesen Vertrag bereits vorformuliert war und Sie aufgrund der Vorformulierung nicht die Möglichkeiten hatten, Einfluss auf den Inhalt zu nehmen. Im Streitfall müssten Sie dies beweisen.
Die Unwirksamkeit ergäbe sich daraus, dass Sie durch § 29 unabhängig von dem Grad der Abnutzung bei Auszug verpflichtet werden sollen, die Wände und Decken frisch zu streichen (BGH, Urteil v. 3.6.1998, Az. VIII ZR 317/97). Auch hinsichtlich des Einpflegens wird nicht berücksichtigt, ob dies nach dem Zustand des Fußbodens bzw. dem Zeitpunkt des letzten Einpflegens überhaupt schon wieder erforderlich ist oder eine Reinigung ausreicht. Falls § 29 danach unwirksam ist, bräuchten Sie die Wohnung nur geräumt und besenrein zurückgeben.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
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Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
