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Bin ich zum Abschleifen & Versiegeln des Bodens verpflichtet?


09.12.2006 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Mietverhältniss endet zum 31.1.2007, es bestand 6 1/2 Jahre. Ich habe die Wohnung neu renoviert übernommen.d.h. mit neu gestrichenen Wänden und Decken.
Es handelt sich bei dem Mietwohnung um ein Haus aus den 30-Jahren, d.h. es hat weiß gestrichene Holztüren und alte Dielenböden. Meine Vormieter waren starke Raucher, so dass die Türen bei meinem Einzug noch sehr vergilbt waren vom Nikotin.Sie waren also nicht neu gestrichen.Der Fußboden ,auch schon in die Jahre gekommen , wiess graue tiefe Riefen auf, so daß ich den Zustand des Bodens seitens meiner Vermieterin reklamiert habe. Diese hat den Fußboden von einer Fachfirma neu einpflegen lassen, allerdings hat sich die Optik der Holzdielen dadurch nicht gebessert.Ich habe jetzt bei der Fachfirma angefragt, der Fußboden ist mit Pflegemitteln aufgearbeitet worden.
Meine Frage geht dahin, inwieweit die unter §11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume eingeforderten Renovierungsarbeiten zulässig sind und mich verpflichten über das Streichen von Decken und Wänden hinaus zu renovieren?
"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (Tapezieren,Streichen der Wändeund Decken, das Streichen der Fußböden, die Unterhaltung des Parkettbodens, den Innenanstrich der Fenster,das Streichen der Türen, Heizkörperund sämtliche anderen Anstriche in der Wohnung) fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.
Die Schönheitsreparaturen sind in der Küche, in Bädern, Toiletten und Dielen in einem Zeitraum von 2 Jahren, für andere Räume mindestens alle 5 Jahrefachgerecht durchzuführen, soweit nicht nach Grad der Abnutzung eine frührere Ausführung erforderlich macht . Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparatuern belgt.Übernimmt der Mieter eine nichtrenovierte Wohnung, beginnen die Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit dem Anfang des Mietverhältnisses."
Des Weiteren gibt es einen handschriftlichen Zusatz unter §29 Sonstige Vereinbarungen
"Die Wohnung wurde frisch gestrichen und muß in gleichem Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder übergeben werden...Da das Mietverhältnis erst am 01.07.2000 beginnt,kann der Holzfußboden noch von einer Fachfirma bearbeitet werden und muss bei Auszug frisch eingepflegt übergeben werden."
Ich bin bereit die Wände und Decken von einem Maler streichen zu lassen, sowie die Fachfirma zu beauftragen , den Boden Einzupflegen.
Wenn ich darüberhinaus noch die Türen und Heizkörper streichen sollte, würde das eine Aufwertung der Mieträume bedeuten, die in meiner Mietzeit nie vorhanden war.
Ebenso war ich entsetzt als meine Nachmieter mir mitteilten,das die Vermieterin Ihnen mitgeteilt hätte ich würde noch den Fußboden abschleifen lassen und neu Versiegeln lassen.Inwieweit sind solche Ansprüche rechtens . Die Wohnung war in den 6 1/2 Jahren meine Zweitwohnung, ich bin berufstätig und Wochenendheimfahrerin, kann die Wohnung also nicht groß abgenuzt haben.
Des weiteren hat die Vermieterin bei einer Begehung der Wohnung angemerkt, dadurch ,dass ich keine Gardinen und Teppiche habe, hat, der Fußboden gelitten.
Ich bin daran interesssiert genau zu erfahren, welche Renovierungarbeiten ich durchführen muss und welche eventuell nicht rechmäßig einforderbar sind.Bitte formulieren Sie Ihre Anwort eher Umgangssprachlich. Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich gehe im Folgenden davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag - bis auf den handschriftlichen Zusatz unter § 29 - um einen nicht im einzelnen ausgehandelten, vorgedruckten Formular-Mietvertrag handelt und somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Die vorgedruckte Klausel in § 11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume ist dann unwirksam, da sie Sie innerhalb starrer Fristen zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und nur zu Ihren Ungunsten eine Abweichung ermöglicht (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05). Es besteht also keine Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen.

Bei dem handschriftlichen Zusatz unter § 29 Sonstige Vereinbarungen könnte es sich aber um eine Individualvereinbarung handeln. Nur Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, nicht aber Individualvereinbarungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Partei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. Individualvereinbarungen liegen vor, soweit die Regelungen im einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt sind. Auch mit Wiederholungsabsicht hand- oder maschinenschriftlich in den Formulartext eingefügte Regelungen sind AGB. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, so sollten Sie daher sich bei Ihren Nachbarn erkundigen, ob auch in deren Mietverträgen gleichlautende Regelungen (entsprechend § 29 des Mietvertrages) enthalten sind oder ob nur Ihr Mietvertrag eine solche Regelung enthält. Ersteres spräche für die Wiederholungsabsicht und damit für das Vorliegen von AGB. Wenn Sie sich auf die Unwirksamkeit einer Klausel berufen, müssen Sie im Streitfall beweisen, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Handelt es sich um eine Individualvereinbarung wäre die Vereinbarung in § 29 wirksam. Dann müssten Sie die Wohnung wie Sie sie übernommen haben, also mit frisch gestrichenen Wänden und Decken, zurückgeben sowie den Boden vor Rückgabe neu einpflegen lassen. Zur Beauftragung einer Fachfirma sind Sie nach der Vereinbarung aber nicht verpflichtet. Soweit Sie den Parkettboden selbst fachgerecht einpflegen können, brauchen Sie also keine Fachfirma damit beauftragen. Sie sind auch nicht dazu verpflichtet, den Boden abschleifen und neu versiegeln zu lassen, dies ginge über ein "Einpflegen des Bodens" hinaus.

Handelt es sich auch bei dem handschriftlichen Zusatz in § 29 des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wäre auch diese Vereinbarung unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der handschriftliche Zusatz von der Vermieterin nur für diesen Vertrag bereits vorformuliert war und Sie aufgrund der Vorformulierung nicht die Möglichkeiten hatten, Einfluss auf den Inhalt zu nehmen. Im Streitfall müssten Sie dies beweisen.
Die Unwirksamkeit ergäbe sich daraus, dass Sie durch § 29 unabhängig von dem Grad der Abnutzung bei Auszug verpflichtet werden sollen, die Wände und Decken frisch zu streichen (BGH, Urteil v. 3.6.1998, Az. VIII ZR 317/97). Auch hinsichtlich des Einpflegens wird nicht berücksichtigt, ob dies nach dem Zustand des Fußbodens bzw. dem Zeitpunkt des letzten Einpflegens überhaupt schon wieder erforderlich ist oder eine Reinigung ausreicht. Falls § 29 danach unwirksam ist, bräuchten Sie die Wohnung nur geräumt und besenrein zurückgeben.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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