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Bin ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

| 20.04.2009 21:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich habe meinen Mietvertrag fristgerecht zum 31.07.2009 gekündigt.

Der Mietvertrag (Verlag Haus und Grund GmbH v 08.04.2005) sieht im § 11 "Schönheitsreparaturen durch den Mieter" folgende Regelung vor:

"1. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Holzwer, Fußböden, Treppenstufen, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseiten von Balkonen/Loggien. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförderte Wohnung, so sind die Innenseiten der Balkone/Loggien von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgenommen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen beziehungsweise durchführen zu lassen.
Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küche, Bad und Duschen: drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre; in anderen Nebenräumen (z. B. Keller, Balkone/Loggien): sieben Jahre, Fußböden, Treppenstufen einschließlich Leisten, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und außentüren von innen: sieben Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses beziehungsweise soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.

3. Der Mieter ist auch zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen gemäß den Voraussetzungen der Ziffer 2 - zurück- gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zust<nd, so muss er zeitanteilig den betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht gegeben sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Fachfirma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen lässt.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten Tapeten zu entfernen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht erlaubt."

Das Mietverhältnis begann am 16.04.2005. Schönheitsreparaturen sind duch mich bisher nicht durchgeführt worden. Die Wohnung befindet sich in einem der Mietdauer entsprechenden gutem Zustand.

Fragen:
- Verpflichtet mich die oben genannte Formulierung in § 11 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen?
- Wenn ja, bin ich tatsächlich verpflichtet, diese "fachgerecht" durchführen zu lassen (ich bin nicht vom Fach)??

Vielen Dank bereits jetzt für eine ausführliche Antwort.
MfG
KH

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Ihre Vertragsklausel (»Anstreichen [...] der Innenseiten von Balkonen/Loggien«) geht über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegten Umfang der Renovierungspflichten hinaus. Es liegt somit eine unangemessene Benachteiligung vor (§ 307 BGB). Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass in diesem Fall nicht nur ein Teil der Klausel, sondern die gesamte Klausel unwirksam ist (Urteil vom 18. Februar 2009, Aktenzeichen VIII ZR 210/08).

Daher ist die Renovierungspflicht nicht wirksam auf Sie als Mieter übertragen worden und es gilt wieder der gesetzliche Normalfall, nach dem der Vermieter für sämtliche Instandhaltungsarbeiten der Mietsache zu sorgen hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2009 | 23:15

Vielen Dank für die rasche Antwort.

Ich verstehe leider Ihre Antwort im Zusammenhang mit dem von Ihnen zitierten Urteil nicht. In dem Urteil wird von Außenanstrichen gesprochen, welche aber in meinem Mietvertrag nicht verlangt werden. Dort ist nur die Rede von "innen". Es sei noch angemerkt, dass ich keinen Balkon/Loggia habe.

Wie genau ist das zitierte Urteil auf meinen Fall anwendbar?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2009 | 00:16

Zu Ihrer Nachfrage:

Die Klausel in dem genannten BGH-Urteil enthielt auch die Pflicht, die Loggia anzustreichen. Dazu der BGH: »Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelung [...] des Mietvertrags, wonach der Mieter die [...] Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den Außenanstrich der Balkontür und den Anstrich der Loggia.«

Ob Sie eine Loggia haben, spielt für die Klauselkontrolle keine Rolle. Die Klausel ist rein rechtlich zu prüfen und nach den Vorgaben des BGH, wie gesagt, hier als unwirksam zu betrachten.

Nochmal der BGH: »Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparaturen" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle [...] und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam [...] Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan oder unzulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen [...] Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes.«


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.04.2009 | 10:30

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