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Bin ich verpflichtet für die Jahre 2005 bis 2008 die Nachzahlungen zu leisten oder ist hier bereits

| 06.07.2011 22:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Koch


Guten Tag

Seit dem Jahr 2005 habe ich hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung Probleme mit dem Vermieter.

Folgender Verlauf
2005 erhielt ich eine NK-Abrechnung mit einer Nachzahlungssumme von ca 1200,Euro.
Diesem Bescheid wurde von mir wiedersprochen, da ein offensichtlicher Fehler vorlag. In einer Position wurde mir der Betrag der gesamten Liegenschaft angerechnet obwohl es in dem Haus 4 Mietpartein gibt.
Ich schreibe dies so ausführlich, da es ab dieser Abrechnung mit den Problemen begann.
Mein Wiedersprunch mit Fehlerhinweis wurde ignoriert und 2006 der gleiche und noch weitere falsche Berechnungen vorgenommen. Erneut habe ich Wiederspruch eingelegt.
2007 bekam ich eine Korrektur zu 2005, allerdings erneut nicht richtig, was vom Vermieter auch eingeräumt wurde.
2008, 2009 und 2010 setzte sich das ganze Elend weiter fort.
Inzwischen wurde aus dem großen Minus der NK 2005 ein Kleineres.
Aus einem Minus von 640,- im Jahr 2006 wurde inzwischen ein Plus.
Die Forderungsbeträge aus 2007 und 2008 (1. Forderung zusammen 2100,-) minimierten sich ebenfalls, sind jedoch immer noch nicht korrekt.
Hier möchte ich anmerken, dass die Fehler der NK- Abrechnungen sehr deutlich waren.
- falsche qm bei Heizkostenberechnunjg
- Rechnungsstellung des Winterdienstes für das ges. Haus nur für mich
- gesamte Kosten der Hausversicherung
und so weiter

Aktuell wird nun folgendes in einem Schreiben vom Juni 2011 aufgelistet:
2005 - 156,--
2006 + 409,--
2007 - 203,--
2008 - 211,--
2009 - 833,--
2010 + 210,--
Im gesamten Zeitraum hat sich an meiner NK-Vorauszahlung nichts verändert
Zudem wohne ich seit 2009 allein, davor noch mit meiner Tochter,

Die Beträge für 2005 bis 2008 wurden mir mit einer korrigierten NK- Abrechnung 2010 mitgeteilt.

Gegen die NK Abrechnung von 2009 (Eingang 2010) habe ich im Jahr 2010 (8 Tage nach Erhalt) erneut wiedersprechen müssen und im Juni 2011 habe ich nun die Info bekommen, dass ich die Nachzahlung leisten muss, da die Abrechnung korrekt sei. Allerdings ist es offensichtlich das die Heizkosten falsch geteilt wurden zwischen den Mietpateien.

Meine Frage ist nun:
1.)
Bin ich verpflichtet für die Jahre 2005 bis 2008 die Nachzahlungen zu leisten oder ist hier bereits eine Verjährung eingetreten, da es ja nicht meine Schuld ist, wenn der Vermieter falsch rechnet?
2.)
Wie verhält es sich mit der Gutschrift aus 2006, ist der Rückzahlungsanspruch ebenfalls verjährt ?
3.)
Wie soll ich mich zur NK- Abrechnung 2009 verhalten?


Vielen Dank vorab

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zur Beantwortung Ihrer Frage ist zunächst zu unterscheiden, ob die Abrechnungen, die Sie erhalten haben, formell oder materiell fehlerhaft sind.

Der Vermieter ist gem § 556 III 2 BGB verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen. Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter eine formell richtige Abrechnung vorlegen. Formell wirksam ist eine Abrechnung lt BGH wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, zu der mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters gehört. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter muss die Abrechnung prüfen und verstehen können.

Ob die Abrechnungen, die Sie erhalten haben überhaupt diesen Mindestanforderungen entsprechen, ist über diese Plattform nicht feststellbar. Ggf. sollten Sie dies anwaltlich überprüfen lassen. Entsprechen einzelne oder alle Abrechnungen diesen Mindestanforderungen nicht, so kann der Vermieter die Abrechnung nur dann noch berichtigen, wenn die 12-monatige Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist (also nur noch für das Jahr 2010, denn für 2009 ist die Abrechnungsfrist bereits am 31.12.2010 abgelaufen). Ist die Frist abgelaufen ohne dass eine formell wirksame Abrechnung vorgelegt wird , dann hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung mehr. Ihr Anspruch auf Rückerstattung bleibt dagegen bestehen, sofern er noch nicht verjährt ist (dazu unten).

Sind die Abrechnungen die Sie erhalten haben dagegen formell wirksam, enthalten sie aber Rechenfehler (materielle Fehler), dann kann der Vermieter diese auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch berichtigen. In diesem Fall greifen dann nur die allgemeinen Verjährungsfristen, die besagen, dass Forderungen in drei Jahren beginnend mit dem Ende des Jahres in dem sie entstanden sind, verjähren (§§ 195, 199 BGB).

Das heißt, die Nachzahlungen für 2005 und 2007 sind ebenso verjährt wie Ihr Rückerstattungsanspruch für 2006. Allerdings handelt es sich bei der Verjährung um eine sogenannte Einrede, das bedeutet, die Verjährung wird nicht von Amts wegen berücksichtigt, sondern nur, wenn der Verpflichtet sich auf die Verjährung beruft. Sie könnten sich daher bezüglich der Jahre 2005 und 2007 auf Verjährung berufen, müssten dann aber natürlich damit rechnen, dass der Vermieter bezüglich des Rückerstattungsanspruches für 2006 auch Verjährung einwendet. Nachdem die Nachzahlungen für 2005 + 2007 insgesamt niedriger sind, als der Rückerstattungsanspruch für 2006, würde ich daher davon abraten, sich auf die Verjährung zu berufen, sondern die Ansprüche lieber verrechnen.

2008 ist nicht verjährt. Sofern die Abrechnung also inzwischen richtig ist und bis spätestens 31.12.2009 eine Abrechnung vorgelegt wurde, die zumindest formell wirksam war, müssen Sie diese Nachzahlung bezahlen.

Soweit die Abrechnung für 2009 nach wie vor (materiell) fehlerhaft ist, haben Sie auf jeden Fall ein Zurückbehaltungsrecht gem § 273 BGB. Sie können maximal das doppelte des streitigen Betrages zurückbehalten.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

Bei Bedarf nutzten Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort nur eine erste Einschätzung ist, die ausschließlich auf den von Ihnen gegebenen Informationen beruht und eine umfassende juristische Beratung nicht ersetzten kann. Jede noch so kleine Änderung des Sachverhalts kann zu einer vollkommen anderen rechtlichen Beurteilung führen.


Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2011 | 23:56

Vielen Dank für Ihre erste Bewertung meiner Anfrage.
Was mich jedoch näher interessiert ist die Frage was genau als Rechenfehler angesehen wird.
Ist es zum Beispiel ein Rechenfehler, wenn bei der Berechnung der einzelnen Positionen die falsche qm Wohnfläche heran gezogen wird? bzw garkeine anteilige Aufteilung erfolgt ?
Wahrscheinlich ist es ratsam abzuwarten bis der Vermieter einen Rechtsanwalt einschaltet, damit die Dinge dann geklärt werden können.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2011 | 12:59

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn in der Abrechnung unrichtige Flächen- und / oder Verbrauchswerte angegeben sind, handelt es sich um einen materiellen und nicht um einen formellen Fehler (BGH NJW 2008, 2260), gleiches gilt, wenn ein unrichtiger Verteilerschlüssel angegeben wurde (BGH NJW 2005, 219). Materielle Fehler kann der Vermieter (anders als formelle Fehler) auch dann noch berichtigen, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.

Nachdem Sie ja davon ausgehen, dass die Abrechnungen immer noch falsch sind, empfiehlt es sich, den Teil zu bezahlen, der unstreitig geschuldet wird und bezüglich des Restes ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen und evtl. tatsächlich abzuwarten, bis der Vermieter den Anspruch anwaltlich geltend macht.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch


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Bewertung des Fragestellers 06.07.2011 | 23:56

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Stellungnahme vom Anwalt:
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