Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Zur Beantwortung Ihrer Frage ist zunächst zu unterscheiden, ob die Abrechnungen, die Sie erhalten haben, formell oder materiell fehlerhaft sind.
Der Vermieter ist gem § 556 III 2 BGB verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen. Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter eine formell richtige Abrechnung vorlegen. Formell wirksam ist eine Abrechnung lt BGH wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, zu der mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters gehört. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter muss die Abrechnung prüfen und verstehen können.
Ob die Abrechnungen, die Sie erhalten haben überhaupt diesen Mindestanforderungen entsprechen, ist über diese Plattform nicht feststellbar. Ggf. sollten Sie dies anwaltlich überprüfen lassen. Entsprechen einzelne oder alle Abrechnungen diesen Mindestanforderungen nicht, so kann der Vermieter die Abrechnung nur dann noch berichtigen, wenn die 12-monatige Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist (also nur noch für das Jahr 2010, denn für 2009 ist die Abrechnungsfrist bereits am 31.12.2010 abgelaufen). Ist die Frist abgelaufen ohne dass eine formell wirksame Abrechnung vorgelegt wird , dann hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung mehr. Ihr Anspruch auf Rückerstattung bleibt dagegen bestehen, sofern er noch nicht verjährt ist (dazu unten).
Sind die Abrechnungen die Sie erhalten haben dagegen formell wirksam, enthalten sie aber Rechenfehler (materielle Fehler), dann kann der Vermieter diese auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch berichtigen. In diesem Fall greifen dann nur die allgemeinen Verjährungsfristen, die besagen, dass Forderungen in drei Jahren beginnend mit dem Ende des Jahres in dem sie entstanden sind, verjähren (§§ 195, 199 BGB).
Das heißt, die Nachzahlungen für 2005 und 2007 sind ebenso verjährt wie Ihr Rückerstattungsanspruch für 2006. Allerdings handelt es sich bei der Verjährung um eine sogenannte Einrede, das bedeutet, die Verjährung wird nicht von Amts wegen berücksichtigt, sondern nur, wenn der Verpflichtet sich auf die Verjährung beruft. Sie könnten sich daher bezüglich der Jahre 2005 und 2007 auf Verjährung berufen, müssten dann aber natürlich damit rechnen, dass der Vermieter bezüglich des Rückerstattungsanspruches für 2006 auch Verjährung einwendet. Nachdem die Nachzahlungen für 2005 + 2007 insgesamt niedriger sind, als der Rückerstattungsanspruch für 2006, würde ich daher davon abraten, sich auf die Verjährung zu berufen, sondern die Ansprüche lieber verrechnen.
2008 ist nicht verjährt. Sofern die Abrechnung also inzwischen richtig ist und bis spätestens 31.12.2009 eine Abrechnung vorgelegt wurde, die zumindest formell wirksam war, müssen Sie diese Nachzahlung bezahlen.
Soweit die Abrechnung für 2009 nach wie vor (materiell) fehlerhaft ist, haben Sie auf jeden Fall ein Zurückbehaltungsrecht gem § 273 BGB. Sie können maximal das doppelte des streitigen Betrages zurückbehalten.
Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin
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Bitte beachten Sie, dass diese Antwort nur eine erste Einschätzung ist, die ausschließlich auf den von Ihnen gegebenen Informationen beruht und eine umfassende juristische Beratung nicht ersetzten kann. Jede noch so kleine Änderung des Sachverhalts kann zu einer vollkommen anderen rechtlichen Beurteilung führen.
