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Bin ich der Meinung, dass die Zwangsverwalterin trotzdem eine Nebenkostenabrechnung machen muß oder?


03.12.2009 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke



Wir haben ein Problem und ich hoffe jemand kann mir helfen.

Also wir sind im vergangenen Jahr August in unsere neue Wohnung eingezogen. Zu diesen Zeitpunkt wußten wir nicht das es weder Warmwasse noch Heizung gibt weil die Heizanlage defekt war.
Der Vermieter versprach uns immer wieder es wird morgen gemacht es wird übermorgen gemacht etc ... Wir haben immer die gesammte Miete bezahl also Kaltmiete inkl. Nebenkosten.
Ende Oktober wurde uns dann mitgeteilt das die Sparkasse die Zwangsverwaltung übernimmt. Und uns wurde von der Zwangsverwalterin geraten die Miete um 100% zu kürzen solange es keine gehende Heizung gibt. Was wir auch für 1 Monat getan haben dann ging die Heizung wieder.Also im Dezember. Es wurde auch im Dezember abgelesen (Heizung , Warmwasser) Nun ist ja seitdem 1 Jahr vergangen und wir warten auf die Nebenkostenabrechnung. Mußten ja während die Heizung nicht ging mit Elektoheizung heißen und die Badewanne mit Wasser aus den Wasserkochen befüllen. Dementsprechend ist die Stromabrechnung ausgefallen. Nun haben wir die Zwangsverwalterin darauf aufmerksam gemacht das wir noch keine Nebenkostenabrechnung haben und diese doch fällig sei.

Sie teilte uns mit das sie keine Nebenkostenabrechnung machen wird da sie das alles nicht nachvollziehen kann was der Ehemalige Eigentümer gemacht hat und das wir ja für die hohe Stromrechnung ja schon als wiedergutmachung 1 Monat keine Miete zahlen mußten.

Jetzt stellen sich mir 2 Fragen.

1. Hatten wir die 100% Mietminderung ja gemacht weil keine Heizung ging. Das hat ja nichts mit einer "wiedergutmachung" zu tun sondern war ja unser gutes Recht.Soweit wie ich das weiß

2. Bin ich der Meinung das sie trotzdem eine Nebenkostenabrechnung machen muß oder?

Wäre echt toll wenn uns da jemand aufklären könnte.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Mietminderung um 100 %, die Sie in der Annahme der Heizungsausfalls im Oktober gemacht haben, stimme ich Ihnen zu.

Da die Heizungsanlage nicht funktionstüchtig in diesem Zeitpunkt war und rechtlich der Monat Oktober als erster Heizmonat anzusehen ist, stand Ihnen in diesem Monat auch ein entsprechendes Mietminderungsrecht zu, da die Wohnung nicht beheizbar war und insoweit nicht dem vertraglichen Zustand entsprach. So wie Sie es auch ursprünglich offensichtlich auch mit dem Zwangsverwalter abgesprochen haben.

Darüber hinaus steht Ihnen auch ein weitergehender Schadensersatzanspruch zu. Dieser betrifft die durch den Betrieb einer Elektroheizung und den Wasserkocher für die Badewanne entstandenen Mehrverbrauch an Elektrizität und die damit verbundenen Kosten.

Denn hat der Mieter den Vermieter unmissverständlich zur Mangelbeseitigung in angemessener Frist aufgefordert (= Mahnung) und kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, so muss er alle Schäden ersetzen, die nach Ablauf der Frist durch den Mangel verursacht werden und zwar unabhängig von seinem Verschulden.

Zwar müsste man hier die konkreten Schadenspositionen hinreichend nachweisen, aber verbrauchstechnisch dürfte der Mehrverbrauch erfassbar sein. Ich empfehle Ihnen zur Not zur Berechnung der Schadenshöhe einen Kollegen zu beauftragen, der dann eine Differenzrechnung aufstellt, zwischen den normalen Stromkosten und der infolge des Heizungs- und Warmwasserausfalls verbundenen Mehrkosten.

Diese Kosten können Sie grundsätzlich vom Vermieter über das schlichte Mietminderungsrecht im Wege des Aufwendungsersatzes erstattet verlangen.

Ggf. muss auch geprüft werden, ob auch ein Aufrechnungsrecht besteht, danach könnten Sie dann in Form einer Aufrechnungserklärung Ihren konkret bezifferten Schadensersatz mit der künftigen Miete verrechnen, sofern der Vermieter/Zwangsverwalter eine Erstattung grundsätzlich ablehnt.

Folge könnte auch ein Klagverfahren sein, in dem es festzustellen wäre, ob diese Aufrechnung und damit ein Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Mehrverbrauchskosten gerechtfertigt ist, dieses müsste dann aber die Gegenseite betreiben.

In einem solchen Verfahren sehe ich bei nachvollziehbarer Schadensaufstellung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts hinreichende Erfolgschancen für Sie.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung ist Ihre Rechtsauffassung zutreffend.

Gemäß § 556 III BGB ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Rechnet der Vermieter entgegen dieser Verpflichtung nicht ab, können Sie die Rückzahlung der Vorauszahlungen im Klagewege geltend machen. Innerhalb des Verfahrens wird dann ggf. aber die tatsächliche Höhe festgestellt; ein jeweilige/r Überschuss/Nachforderung ist dann mit den Vorauszahlungen auszugleichen. Nachforderungen des Vermieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist aber ausgeschlossen.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Der Anspruch verjährt sodann gem. § 195 BGB in drei Jahren. Abrechnungsperiode ist nach dem Gesetz längstens ein Jahr, vertraglich kann jedoch eine kürzere Frist vereinbart werden. Dennoch sollten Sie alsbald den Anspruch geltend machen, um nicht in weitere „Erschwernisse“ – wie etwa ein Verkauf / Vermieterwechsel – zu kommen, welche bereits durch die Zwangsverwaltung drohen.

Sie können noch einmal ein Schreiben mit einer weiteren Frist setzen und eine unverzügliche Klageerhebung nach Ablauf der Frist androhen. Zwei/drei Wochen sind in der Regel angemessen. Des Weiteren sollten Sie den Zugang des Schreibens mittels Einschreiben sicherstellen, damit Sie diesen nachweisen können.

Da der Vermieter zu einer Abrechnung verpflichtet ist, hätten Sie mit der Klage insoweit Erfolg, als dass der Vermieter abzurechnen hätte. Je nachdem, wie hoch die Vorauszahlungen im Hinblick auf den tatsächlichen Verbrauch aber waren, ist Ihre Klage im Ergebnis auch Geld wert, vor allem auch unter dem Gesichtspunkt, dass Sie Zahlungen für Heizung und Warmwasser geleistet haben, aber dafür keine Gegenleistung empfangen haben, dürfte die Rückerstattung im Ergebnis großzügig ausfallen.

Problematisch hingegen sehe ich jedoch die Tatsache der Zwangsverwaltung und den eventuellen Umstand, dass der Vermieter nicht mehr solvent ist.

Aber auch in diesem Fall ist wie obig dargestellt an einen Aufrechnungsanspruch mit der monatlichen Mietzinszahlung zu denken.

Insoweit sollten Sie den Zwangsverwalter und vorsorglich auch den Noch-Eigentümer auffordern seiner gesetzlichen Abrechnungsverpflichtung nachzukommen. Verweigern diese abermals sollten Sie unter zur Hilfenahme eines Rechtsbeistandes Klage erheben und Ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen.

In beiden Fällen sind Ihre Ansprüche nach hiesiger Auffassung und unter zur Grundelegung des Sachverhaltes hinreichend begründet. Insoweit sollten Sie auch nicht zögern Ihre Ansprüche gegenüber dem Zwangsverwalter und auch den Vermieter geltend zu machen, zumal die Veräußerung des Objekts droht.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2009 | 18:39

Hallo,

erstmal vielen Dank für die Ausführliche Antwort.

Habe nur noch einige Fragen dazu.

Muß die Zwangsverwalterin auch für die Monate August - Oktober einstehen wo Sie noch keine Zwangsverwalterin war?

Sollte nämlich der Vermieter derjenige sein der das eventuelle Guthaben auszahlen muß sehe ich da ehrlich gesagt keine Chance da etwas wieder zu bekommen.

es hagelt auch Gerüchte das der Nocheigentümer bereits dabei ist das Haus zu verkaufen bevor es in die Zwangsversteigerung kommt.

Was ist wenn das Haus morgen verkauft werden sollte.
Wie sollten wir uns jetzt am besten verhalten?

Ich danke Ihnen in vorraus für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2009 | 19:28

Auf Ihre Nachfrage nehme ich nachfolgend Stellung,

von einem einstehen kann man von einer Zwangsverwalterin nicht sprechen, da nSie lediglich die Verfügungsgewalt anstelle des Eigentümers ausübt.

Einstehen muss daher grundsätzlich der Noch-Eigentümer. Da Sie aber faktisch die Miete für Ihn entrichten, d.h. eigentlich an Ihn über den Zwangsverwalter für die Gläudiger, können Sie mit etwaigen Ansprüchen und Forderungen mit der laufenden Miete dennoch porblemlos aufrechnen.

Problematisch indes wird es wenn ein neuer Eigentümer das Haus übernimmt.

Lassen Sie sich jedoch nicht verunsichern. Kauf bricht nicht Miete, (§ 566 BGB). Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte. Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.

Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Also können Sie auch Mietminderungsansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Ansprüche auf Aufwendungsersatz können Sie gegenüber dem neuen Vermieter geltend machen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil Sie einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war).

Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.

Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu.

Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH, Urteile vom 3.12.03 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19.10.88 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b).

Das gilt auch dann, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus z.B. §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) (Beseitigung von Mängeln der Wohnung) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. BGH, Urteil v. 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04. Die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage wirkt auch nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt also der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (BGH siehe oben)- Vorrausetzung ist allerdings, dass sich der Verkäufer im Verhältnis zu seinem Mieter in Verzug befunden hat. Eine etwa eintretende Kostenbelastung eines Erwerbs sein nach Ansicht des BGH nicht unbillig.

Dennoch sollten Sie den Anspruch gegen den alten Eigentümer zügig geltend machen, da mit dem Eigentümerwechsel die zusätzliche Problematik des Eintritts der Fälligkeit der Forderung eintritt, zumal der Schaden im Grunde bereits beseitigt worden ist und nur noch der Schadensersatz aussteht. Für diesen haftet im Einzelfall daher nur der alte Vermieter und nicht mehr der neue Eigentümer.

Daher empfehle ich Ihnen die Ansprüche zügig geltend zu machen und die Gegenseite in Verzug mit Fristsetzung zu setzen, und nach fruchtlosem Fristablauf aufgrund der bezifferten Schadensersatzposition mit einem Rechtsbeistand die Aufrechnung mit der laufenden Miete erklären, damit sich der Eigentümerwechsel nicht nachteilig auswirken kann, denn im Zweifel haftet nur noch der Alte Eigentümer.

Entscheidend ist auch nicht wann das Haus verkauft wird, vielmehr kommt es entschieden darauf an, wann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Eine Eintragung dauert meistens und solange noch keine Eintragung erfolgt ist, haftet grundsätzlich der Alte Eigentümer.

Empfehlen würde ich Ihnen daher schnellstmöglich einen Rechtsbeistand zu konsultieren und Ihre Ansprüche nach Prüfung unvezüglich ohne weiteren Zeitablauf geltend zu machen.

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