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Bin ich Untermieter?

19.01.2016 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Fragen zu folgender Situation:

A und B suchen sich eine Wohnung, allerdings unterschreibt A alleine den Mietvertrag zum 1.8.und alle anderen Verträge ( Gas, Strom,...). B übernimmt die Kaution und auch die anfallenden Kosten nachdem A nach ein paar Wochen wieder auszieht. A trennt sich offiziell am 1. 11. von B und so schreibt B -A am 2.11. A solle die Wohnung kündigen ( bekommt auch die Bestätigung,das Wohnung gekündigt wird). B denkt (drei Monate Kündigungsfrist laut Mietvertrag) die restliche Miete kann mit der Kaution verrechnet werden und bezahlt im Dezember und Januar keine Miete mehr ( Kaution wurde ja von B bezahlt und würde an A ausbezahlt,da A Mieter der Wohnung ist). Mitte Januar kommt V , und verlangt von B ein Nutzungsentgelt/eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zwei Monatsmieten und tauscht die Wohnungsschlösser aus - nur B hat nun die Schlüssel obwohl A die Wohnung nicht gekündigt hat und V nicht (schriftlich) kündigen kann,da A nicht erreichbar ist.B hingegen hat so ein geringes Einkommen,dass B offiziell gar nicht in der Lage wäre/ist,das Entgelt zu bezahlen.Sollte B also den kompletten Betrag bezahlen und kommt A als Mieter am 31.1. und gibt die Schlüssel ab, muss V- A die Kaution ausbezahlen...


Meine Fragen: Darf V einfach so die Schlösser austauschen und dieses Geld von der Kaution abrechnen,wenn A noch offizieller Mieter im Zahlungsverzug ist?Darf V die Kaution für zukünftige Mietausfälle einbehalten,wenn B das Nutzungsentgelt/Nutzungsentschädigung bezahlen würde?

Muss B das Nutzungsentgelt/Nutzungsentschädigung bezahlen? (obwohl damit das Existenzminimum nicht mehr gegeben ist und A im Dezember und eigentlich auch Januar noch „offizieller"Mieter war).Kann überhaupt von einem Nutzungsentgelt/ einer Nutzungsentschädigung die Rede sein,wenn V eh nicht in die Wohnung darf,da A noch keine Wohnungsübergabe gemacht hat?

Soll B sich auf das Angebot einlassen,die zwei Monatsmieten zu zahlen um im Gegenzug von V eine Bescheinigung zu erhalten, dass keine weiteren Kosten entstehen ?(auch keine Kosten für die Wassernutzung in den vergangenen Monaten). B soll schon heute eine Entscheidung bekannt geben.Wie sollte B weiter vorgehen, da V nicht bereit ist mit sich reden zu lassen und B nur ein geringes Einkommen zur Verfügung steht.

Was ist dran an der Aussage,dass eine gemeinschaftliche Haushaltsführung immer dann vorliegt, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Zieht der Mieter aus, liegt keine gemeinschaftliche Haushaltsführung vor. Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die Wohnung dann auch nicht an einen Lebenspartner oder einen Familienangehörigen weiter vermietet werden.Hat dann nicht eher A gegen dieses Gesetz verstoßen als B?

Was macht B mit den Schlüsseln,wenn A wirklich sein Vermieter ist- darf B-V die Schlüssel überhaupt aushändigen?

Viele Grüße und vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der von Ihnen vorgetragene Sachverhalt beinhaltet erhebliches Konflikt- und Streitpotential, weshalb die endgültige Klärung der im Raum stehenden Rechtsfragen nur durch ein Gericht möglich ist.

1.) Darf V einfach so die Schlösser austauschen und dieses Geld von der Kaution abrechnen,wenn A noch offizieller Mieter im Zahlungsverzug ist?

Nein. Ein Austauschen der Schlösser ist dem Vermieter in diesem Fall untersagt. Sein Verhalten ist rechtswidrig. In logischer Konsequenz darf natürlich auch keine Verrechnung mit der Kaution erfolgen.

2.) Darf V die Kaution für zukünftige Mietausfälle einbehalten,wenn B das Nutzungsentgelt/Nutzungsentschädigung bezahlen würde?

Sofern das Mietverhältnis nicht rechtwirksam gekündigt wird und fortläuft, kann der Vermieter die Kaution - trotz Zahlung eines Nutzungsentgelts bzw. einer Nutzungsentschädigung - einbehalten. Die Kaution steht dem Vermieter als "Sicherheitspuffer" zur Verfügung, für Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie z. B. noch rückständige Mietzinsen, Schadensersatz wg. Beschädigungen etc.

Die Frage des Existenzminimus wird im Verhältnis V gegen B erst im Rahmen der Vollstreckung relevant, d.h. nachdem in einem streitigen Verfahren geklärt wurde, ob V gegen B einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung hat.

3.) Kann überhaupt von einem Nutzungsentgelt/ einer Nutzungsentschädigung die Rede sein, wenn V eh nicht in die Wohnung darf, da A noch keine Wohnungsübergabe gemacht hat?

Die Frage der Nutzungsentschädigung stellt sich in der Tat. Maßgeblich für die Frage der Nutzungsenschädigung ist u.a., was im Mietvertrag geregelt ist. Ist dort lediglich A als Mieter aufgeführt (der ja auch nur unterschreiben hat), kann ggü. B in der Tat ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung bestehen (bei tatsächlicher Nutzung). Einen vergleichbaren Fall entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 02.07.13, Az. 63 S 467/12). Die Nutzungsentschädigung kann sich auf die Höhe des geschuldeten Mietzinses belaufen.

Da Sie laut Ihren Angaben jedoch unterhalb der Grenze des Existenzminimums leben, könnte der Vermieter seine Forderng ggü. Ihnen zwar gerichtlich geltend machen. Allerdings würde die Vollstreckung fruchtlos bleiben.

4.) Soll B sich auf das Angebot einlassen,die zwei Monatsmieten zu zahlen um im Gegenzug von V eine Bescheinigung zu erhalten, dass keine weiteren Kosten entstehen?

Diesbezüglich verweise ich auf 3.). Eine Zahlung seitens des B in Form einer Nutzungsentschädigung würde nur Sinn machen, wenn neben der Erledigung der gesamten Kosten gegen B auch in der Vereinbarung geregelt wird, dass die Kaution an B zurückbezahlt wird und keine weiteren Ansprüche gegen B bestehen.

5.) Wie sollte B weiter vorgehen, da V nicht bereit ist mit sich reden zu lassen und B nur ein geringes Einkommen zur Verfügung steht.

Siehe die Ausführungen zu 3.) und 4.).

6.) Was ist dran an der Aussage,dass eine gemeinschaftliche Haushaltsführung immer dann vorliegt, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Zieht der Mieter aus, liegt keine gemeinschaftliche Haushaltsführung vor.

Mir ist nicht ganz klar, worauf Sie mit dieser Fragestellung abzielen. Prinzipiell ist die Frage der gemeinsamen Haushaltsführung eine "beweislastige" Frage. Wenn wie vorliegend A jedoch nicht mehr über einen Wohnungsschlüssel verfügt und B Ihn auch nicht mehr in die Wohnung lässt, kann wohl nicht mehr von einer gemeinsamen Haushaltsführung gesprochen werden.

7.) Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die Wohnung dann auch nicht an einen Lebenspartner oder einen Familienangehörigen weiter vermietet werden.

Richtig. Eine Weitervermietung käme ggf. in Form einer Nachvermietung in Frage. Dies würde aber voraussetzen, dass Mietverhältnis noch nicht gekündigt ist. Die einzelnen Fragen zur Nachvermietung sind ebenfalls komplex. Gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung besteht mangels wirksamer Kündigung das Mietverhältnis zwischen V und A noch fort.

8.) Hat dann nicht eher A gegen dieses Gesetz verstoßen als B?

Welches Gesetz meinen Sie? A hat allenfalls gegen die Ihm obliegenden Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen.

9.) Was macht B mit den Schlüsseln,wenn A wirklich sein Vermieter ist- darf B-V die Schlüssel überhaupt aushändigen?

Da das Mietverhältnis zwischen A und V noch nicht wirksam gekündigt ist, ist A nach wie vor Mieter. Aus Mietvertrag hat er natürlich auch Anspruch auf ordnungsgemäße Gebrauchsüberlassung, welche ohne Wohnungsschlüssel natürlich nicht möglich ist. Darüber stellt sich die Frage ob V überhaupt die Schlüssel an B aushändigen durfte.

Der von Ihenn geschilderte Sachverhalts ist äußerst kompliziert und verworren. Ich rate Ihnen daher zur Wahrung Ihrer rechtlichen Interessen den Gang zu einem Rechtsanwalt an.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2016 | 13:35

Sehr geehrter Herr Dr.Traub,

vielen Dank für die schnelle Antwort.Schade,dass die Sache scheinbar nicht so einfach und eindeutig ist,wie ich dachte.

Gilt B in diesem Fall nicht als Untermieter und hat so einen eigenen „Vertrag" mit A? Folgender Schriftwechsel ergab sich Anfang November zwischen A und B:

A trennt sich von B und schreibt in die Email:
Zitat:"Willst Du denn in der Wohnung bleiben? Was wirst Du tun? Ich werde es verstehen wenn Du die Wohnung nicht halten kannst oder willst wegen der Emotionen die Du damit verbindest. Sag mir bitte Bescheid, dann finden wir diesbezüglich eine Lösung. ….Falls Du die Wohnung behalten willst,dann werde ich Dir dabei helfen. Wenn nicht, dann lass uns beide sehen was mit den Sachen passiert."

B schrieb daraufhin:
Zitat:"Kündige die Wohnung!"

Vorauf A antwortete:
Zitat:"Hi,wenn Du das willst, dann kündige ich die Wohnung. Werde mich mit dem
Vermieter in Verbindung setzen."

Kann B diese Korrespondenz nicht für sich nutzen oder ist sie irrelevant? Besteht in diesem Fall kein Untermietvertrag zwischen A und B?( Alter Untermietervertrag oder ein Neuer?)Mit der Kündigungsfrist von drei Monate,da B schrieb,A solle die Wohnung (fristgerecht) kündigen?

Desweiteren- ist es nicht ein Widerspruch, wenn A weiterhin als Mieter gilt und ab Februar weiterhin im Zahlungsverzug ist (Kaution darf für Mietrückstände verwendet werden), gleichzeitig aber folgendes geregelt werden soll...Zitat:"wenn neben der Erledigung der gesamten Kosten gegen B auch in der Vereinbarung geregelt wird, dass die Kaution an B zurückbezahlt wird und keine weiteren Ansprüche gegen B bestehen.?" Die Kaution wäre doch dann verbraucht...Darf V überhaupt weiterhin Miete von A verlangen,wenn A keinen Wohnungsschlüssel hat ...oder die Kaution für Mietausfälle nutzen?

Raten Sie B eher den Gang vor´s Gericht oder dazu,das Nutzungsentgelt zu bezahlen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe- sie war sehr hilf- und aufschlussreich...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2016 | 14:09

Sehr geehrter Fragensteller,

1.) Kann B diese Korrespondenz nicht für sich nutzen oder ist sie irrelevant?

aus der von Ihnen übermittelten Korrespondenz einen Untermietvertrag bzw. ein Untermietverhältnis zu konstruieren halte ich für zu weit gehend. Gleichwohl kann man auch hierüber streiten (Abgrenzung Untervermietung oder Nutzungsüberlassung). Ohnehin wären hieraus resultierende Ansprüche nur im Verhältnis A / B relevant. Ein nicht vom Vermieter genehmigtes Untermietverhältnis (§ 540 BGB) kann gegen diesen keine Pflichten begründen.

2.) Desweiteren- ist es nicht ein Widerspruch, wenn A weiterhin als Mieter gilt und ab Februar weiterhin im Zahlungsverzug ist?

Nein. Die Beziehungen der einzelnen Parteien untereinander sind strikt zu trennen. B ist keine Vertragspartei des V. Somit wäre B auch nicht zur Kautionszahlung nebst monatlichen Kosten verpflichtet. Diese Verpflichtung ging B allenfalls gegenüber A ein (aus welchem Rechtsgrund mag dahingestellt bleiben).

Durch die zu erstellende Regelung soll eben gerade zu Gunsten von B verhindert werden, dass die Kaution für die weiteren auflaufenden Mietzinsen aufgebraucht wird. Wird eine entsprechende Vereinbarung nicht getroffen, streicht der Vermieter die Nutzungsentschädigung von B und die Kaution ein.

Sofern eine für B günstige Vereinbarung mit V getroffen werden kann, könnte die Sache zugunsten von B abschließend geklärt werden. Die Frage ob ein Klageverfahren oder die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für B günstig ist, hängt von der entsprechenden Vereinbarung mit V ab.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

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