Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bildung Instandhaltungsrücklagen für Immobilie bei Bezug von Sozialleistungen

31.12.2020 14:13 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


AUSGANGSLAGE:
Zwei Geschwister werden beim späteren Tod des Vaters ein Haus erben. Nachdem die Mutter bereits gestorben ist, besitzen sie schon jeweils ~16,6% der Immobilie, während ihr Vater ~66,6% besitzt. Der Gesamtwert des Hauses beträgt <500.000€. Da auch vorher kein Erbe / Schenkungen vom Vater stattfanden ist die Erbschaftssteuer nicht relevant.

Die Immobilie ist bereits über 60 Jahre alt. Im Falle des Todes des Vaters soll es vermietet werden. Dafür ist es absehbar notwendig das Haus instand zu halten / zu renovieren, wofür regelmäßig Rücklagen aus den Mieteinnahmen gebildet werden sollen.

Allerdings ist das eine Kind depressiv und bezieht immer mal wieder Sozialleistungen (Arbeitslosengeld und/oder Hartz 4). Unserer Kenntnis nach würde das Sozialamt sämtliche Einkünfte aus Miete und Verpachtung vollumfänglich an-/aufrechnen. In diesem Fall wäre die die Bildung von Rücklagen für zukünftige Instandhaltungsaufwendungen nach unserem Verständnis nicht möglich.

ZIELSETZUNG:
Die Geschwister sollen das Haus erben (auch vorgezogenes Erbe / Schenkung möglich) und in die Lage versetzt werden regelmäßig Rückstellungen zu bilden, ohne dass diese auf möglihe Sozialleistungen angerechnet werden.

FRAGEN:
1) Ist dies möglich, wenn die Immobilie in eine immobilienverwaltende GbR eingebracht wird?
2) Können dort bei Anwendung der Einnahmenüberschussrechnung überhaupt Rücklagen gebildet werden?
3) Wirken diese gebildeten Rücknahmen steuermindernd, oder werden diese vollumfänglich als zu versteuerndes Einkommen gerechnet?
4) Sofern die immobilienverwaltende GbR eine denkbare Lösung wäre, zu welchem Zeitpunkt und wie könnte die Immobilie möglichst kostengünstig eingebracht werden?
5) Gäbe es noch eine bessere Alternative zur immobilienveraltenden GbR? Eine Kapitalgesellschaft mit Bilanzierung wäre aus unserer Sicht nicht sinnvoll, da dies zu viel Aufwand in Relation zu den Mieteinnahmen wäre (Mieteinnahmen ca. 20.000€ p.a. gesamt).


Einsatz editiert am 01.01.2021 11:59:31

01.01.2021 | 20:44

Antwort

von


(324)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es werden nicht nur die Mieten als Einnahmen sondern auch das Haus als Vermögen einzusetzen sein. Für Sozialhilfe § 91 SGB 12 und für Hartz 4 § 12 SGB 2 .
Selbstgenutzte Häuser von angemessener Größe werden zwar nicht als Vermögen angerechnet aber, wenn das Haus vermietet werden soll, dann gilt es nicht als selbst genutzt.
Eine GBR bietet da keine Lösung. Denn dann hat das depressive Kind seine Gesellschafteranteile als Vermögen und seine Gewinnanteile als Einkommen.

Hier wäre ein Testament des Vaters mit Vor und Nacherbenregelung die richtige Lösung:

Ich (Vater) setze mein nicht depressives Kind zur Hälfte meines Vermögens als Vollerben und zur anderen Hälfte meines Vermögens als Vorerben ein.
Nacherbe soll mein depressives Kind sein.
Der Nacherbfall tritt mit dem 67 Geburtstag (Beginn der Altersrente) des depressiven Kindes ein. Ersatzerbe für den Fall, dass der Nacherbe vor dem Eintritt des Nacherbfalls stirbt oder das Erbe ausschlägt, soll ... sein. (Nicht depressives Kind, Nachkommen des Depressiven Kindes oder wen auch immer Ihr Vater für diesen Zweck als Nacherben einsetzen will. )

Bis zum Eintritt des Nacherbfalls wird dass nicht depressive Kind mit folgendem Vermächtnis beschwert. Es muss dem depressiven Kind jeden Monat .... % der Nettokaltmieten bezahlen, die es aus der Vermietung des Hauses .... (genaue Adresse) bekommt.

(Als auszuzahlenden Prozentsatz setzt Ihr Vater dann die Hälfte der Differenz zwischen den Nettokaltmieten und dem angemessenen Prozentsatz für die Instandhaltungsrücklage ein. Beispiel: Ihr Vater hält eine Instandhaltungsrücklage von 30% der Nettokaltmieten für angemessen. Dann gilt 100% - 30% = 70%. 70% / 2 = 35% der Nettokaltmiete, die Ihr Vater dann als monatlich auszuzahlendes Vermächtnis einsetzt.)

Dass nicht depressive Kind hätte dann die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung anzugeben und davon die Auszahlung an das andere Kind abzuziehen.
In den Jahren, in denen keine Instandhaltungsarbeiten anfallen, ist diese Differenz dann das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und zwar unabhängig davon, ob sie für die Lebensführung ausgegeben oder als Rücklage angespart wird. (Einfache Einnahmen Überschussrechnung)
In den Jahren, in denen die Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung größer als die Differenz zwischen den Nettokaltmieten und den Zahlungen an das andere Kind sind, fällt ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung an.
Anschließend ist dann mit dem Steuerberater zu klären, ob dieser Verlust als Verlustrücktrag mit den Gewinnen aus den Vorjahren oder besser als Verlustvortrag mit den Gewinnen der Folgejahre zu verrechnen ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

ANTWORT VON

(324)

Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Mietrecht, Erbrecht, Familienrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90264 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Top! Verständlich und vor allem sehr schnelle und ausführliche Antwort! 1a+****** ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle und hilfreiche Beratung ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort des Anwaltes war sehr ausführlich und hat mir sehr weitergeholfen ...
FRAGESTELLER