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Bewusst fehlerhafte Grundstücksteilung - arglistige Täuschung?

13. März 2022 17:57 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


20:56

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir benötigen dringend eine Einschätzung zu einem, aus unserer Sicht, Betrug bei der Grunstücksteilung.

Der Fall:
Wir haben für unseren Hausbau (Doppelhaus in zweiter Reihe) eine Teilfläche eines Grundstücks erworben. Uns wurde bei der Vermittlung des Grundstücks gesagt, dass die Teilung, sowie der Abriss des alten Bestandsgebäudes und der Bau einer Zufahrt, alles aus einer Hand eines Grundstücksentwicklers kommt. Der Grundstücksentwickler hatte bereits mit dem Verkäufer eine Geschäftsbeziehung, da dieser die Zerlegung und den Abriss der Bestandsgebäude durchführen sollte. Dafür erhält die Firma das Grundstücksentwicklers ein Grundstück in erster Reihe von ca. 500 m². Es handelte sich im Original um ein Grundstück von knapp über 5.000 m². Ebenso erfolgte die Vermessung, Abmarkung und katasteramtliche Trennung über diese Firma. Auch den Auftrag zur Erschließung sicherte sich der Grundstücksentwickler.

Die genannte Firma hat in 04/2020 einen Antrag in Form eines Vorbescheids an das ortsansässige Bauamt gestellt. Der Vorbescheid fiel in 07/2020 positiv aus, sodass einer Bebauung (erste Reihe Bungalow, zweite Reihe ein Doppelhaus, gemeinsam genutzt Zufahrt zur zweiten Reihe) zugestimmt wurde.

Der Grundstücksentwickler hat daraufhin in 09/2020 ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro beauftragt einen Lageplan anzufertigen. Dieser wurde in 06/2021 fertiggestellt und dem Grundstücksentwickler als Vorabzug zur Verfügung gestellt. In 07/2021 ging dann vom Grundstücksentwickler ein neuer Teilungsvorschlag ein. Die Flächen des vorderen Grundstücks, welches eigentlich nur 500 m² betragen sollten, wurden erweitert und die Zufahrt nach hinten gezogen. Somit ist auch unser Grundstück weiter nach hinten gerückt. Die Fläche des vorderen Grundstücks hat sich auf 835 m² erhöht. Später in 07/2021 wurde durch den Grundstücksentwickler der Auftrag zur Zerlegung erteilt.

Ende 06/2021 erhielten wir als Kaufinteressenten den ersten Kaufvertragsentwurf. In allen Entwürfen, und auch später zur Beurkundung, standen weiterhin ca. 500 m² für den Grundstücksentwickler in der Verträgen. Wir sollen eine Fläche von 2.166 m² erhalten, unser Doppelhausnachbar erhält ähnlich viel Land. Der Grundstücksentwickler verschwieg dem Notariat, dass es sich für ihn um eine größere Fläche, zu unseren Lasten, handelt. Die Daten für den Notar wurden vom Grundstücksentwickler geliefert. Unser Grundstück sollte lt beurkundetem Kaufvertrag 2.166 m² groß sein - nach Vermessung nur noch 1.934 m².

In 09/2021 trafen wir uns zur Beurkundung beim Notar. Erst hier lernten wir den Grundstücksentwickler kennen. Vermittelt wurde das Grundstück durch unseren Bauträger. Weiterhin steht unsere Fläche mit 2.166 m², die des Grundstücksentwicklers mit ca. 500 m², im Kaufvertrag. Dem Kaufvertrag war ein Lageplan beigefügt, aus welchem keinerlei Maße, bis auf die Breite der Zufahrt (3,5 m) hervorgingen. Da das Flurstück und die geplante Teilung erkennbar war, bestätigten wir den Lageplan. Ein Hinweis, dass sich Fläche verändert haben, gab es nie. Mit diesem Wissen ließ man uns den Kaufvertrag notariell beurkunden.

In 12/2021 ließ mir unser Ansprechpartner vom Bauträger den positiven Vorbescheid zukommen. Grund dafür war, dass ich prüfen lassen wollte wie weit hinten am Grundstück ich die Garage bauen darf (Grenze zum Nachbarn und eine eingezeichnete Baugrenze).

Später in 12/2021 wurden wir zufällig darauf aufmerksam, dass der Grenztermin/Grenzpunktbegehung stattfinden soll. Da wir noch nicht im Grundbuch standen wurden wir nicht geladen. Da wir nun aber informiert waren, durften wir teilnehmen. Wir liefen die neuen Grenzen ab und schauten uns die Grenzsteine an. Teilnehmer waren die umliegenden Eigentümer, Vermesser, Grundstückentwickler, aktueller Eigentümer und wir als baldige neue Eigentümer. Auch hier gab es keinen Vermerk, dass nun andere Flächen vermessen wurden, als aus dem Kaufvertrag hervorgingen. Unsere Unwissenheit darüber wurde ausgenutzt und wir stimmten der Vermerssung mündl. zu. Stimmrecht hätten wir wahrscheinlich nicht gehabt, da wir zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch standen.

Nun kommt das eigentlich Problem:
In 02/2022 haben wir unseren Bauantrag eingereicht. Anfang 03/2022 kam der Bescheid, dass noch Unterlagen fehlen. Voran ging allerdings der Vermerk, dass der Baunatrag nicht positiv beantwortet werden kann und wird. Grund dafür ist, dass sich unser Doppelhaus in zweiter Reihe nicht in die Nachbarbebauung eingliedert. Wir würden zu weit hinten bauen. Wir haben also ein Grundstück für einen sechsstelligen Betrag gekauft, welches wir nicht bebauen dürfen. Denn das Haus ist lt Bauantrag nun ganze 13 m weiter hinten, als es im positiven Bauvorbescheid abgesegnet wurde. Zum Vorbescheid wäre der Bauplatz 43m hinter der Straßenkante gewesen. Nun liegt dieser bei 57m. Das ist lt Bauamt planungsrechtlich der Ablehnungsgrund. Dieser kann nicht gekippt werden.

Da sich der Grundstücksentwickler eigenmächtig ein größeres Grundstück vermessen und vor allem katasteramtlich anlegen lassen hat, dürfen wir unser Haus nicht bauen. Wir wurden nicht ein einziges Mal informiert, dass er sich eigenmächtig sein Grundstück vergrößert hat.

Meine Frage ist nun, was wir machen können. Der Grundstücksentwickler meinte beiläufig, dass er uns ja etwas von seinem Grundstück verkaufen könnte. Wir haben nun einen sehr hohen Kredit aufgenommen und zahlen bereits monatlich Zinsen. Unser Bauvorhaben ist nicht realisierbar. Ebenso sind wir nicht bereit erneut viel Geld auszugeben für ein Grundstück, dass uns zugestanden hätte anstatt ihm. Es hätte nur gemäß positivem Bauvorbescheid geteilt werden müssen.

Muss er auf eigene Kosten eine neue Vermessung und Teilung durchführen? Haben wir Anspruch auf Schadenersatz? Denn die Zinsen zahlen wir monatlich und nun auch bedeutend länger, da wir nicht vorran kommen. Auch die Baupreise und Materialien erhöhen sich rasant.

Ich hoffe, dass Sie mir helfen und eine Auskunft bzw Einschätzung geben können.

13. März 2022 | 19:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

wenn nach dem beurkundetem Kaufvertrag nach der Teilung Ihr Grundstück eine Fläche von 2.166 qm umfassen sollte, dann haben Sie gegenüber Ihrem Vertragspartner, also dem Verkäufer des Grundstückes, auch einen vertraglichen Anspruch darauf, dass Ihnen ein Grundstück mit einer Fläche von 2.166 qm übereignet wird und nicht, wie erfolgt, lediglich 1.934 qm. Der Kaufvertrag ist damit nicht erfüllt, denn es fehlen 232 qm.

Zudem steht auch , wie Sie ausführen, im Kaufvertrag, dass der Grundstücksentwickler ein Grundstück nach der Aufteilung von ca. 500 qm erhält. Wenn also später der Grundstücksentwickler ein Grundstück von 835 qm erhält, was zu Ihren Lasten geht und Sie letztlich nicht bauen können, da Ihr Grundstück zu weit nach hinten rückte dann stimmt hier etwas ganz sicherlich nicht, wobei allerdings Ihr erster Ansprechpartner der Verkäufer des Grundstückes ist, der Ihnen vertraglich zur Beschaffung eines Grundstückes vom 2.166 qm verpflichtet ist und wenn er dies nicht mehr kann, zum Schadenersatz bzw. Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Für eine genauere Aussage müsste ich allerdings den notariellen Kaufvertrag prüfen.

Mit freundlichem Gruß

Rechtsanwalt
P. Dratwa


Rückfrage vom Fragesteller 13. März 2022 | 20:13

Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Nun ist leider im Kaufvertrag von ca. 500 qm und ca. 2166 qm die Rede.
Ebenso habe ich eben folgenden Satz gefunden: "Das geschätzte Flächenmaß ist nicht Vertragsgrundlage. Maßgeben für die Vertragsfläche sind die von den Beteiligten festgelegten Grenzen."
Das klingt ja nun sehr Nachteilig wenn ich das richtig deute.
Fakt ist jedoch, dass sich der Grundstücksentwickler bereichert hat. Ebenso, dass nie ein Hinweis kam, dass sich Flächen verändert haben.
Gibt es Chancen dagegen anzukommen?
Die Angaben für den Vertrag kamen von dem Grundstücksentwickler.
Wir haben das Gefühl, dass so ziemlich alles von ihm so gesteuert wurde, dass er am Ende mit einem großen Grundstück ohne nennenswerte Kosten davon kommt.
Eine Rückabwicklung sehe ich problematisch, da weiterhin Kosten und Zinsen anfallen und wir aus dem Kredit- sowie Hausbauvertrag nicht rauskommen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13. März 2022 | 20:56

Sehr geehrter Fragesteller,

bitte rufen Sie mich morgen in meiner Kanzlei unter 0211 3559080 unverbindlich an. Welche Möglichkeiten es für Sie gibt lässt sich am besten bei einem Telefonat erörtern bzw. herausfinden.

Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
P. Dratwa

ANTWORT VON

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