Bewertung eines Wohnrechts an einer selbstgenutzten Wohnung

Question

Folgender Fall:

Der Erblasser hinterlässt eine Ehefrau und zwei Miterben. Zum Erbe gehört eine Eigentumswohnung, wobei die Ehefrau das Eigentum an der Hälfte eben dieser Wohnung innehat. Die andere Hälfte, deren Eigentum der Erblasser war, fällt in den Nachlass. Zu Lebzeiten hatte der Erblasser der Ehefrau aber an dieser Hälfte der Wohnung ein Wohungsrecht eingeräumt.
Nunmehr geht es darum, wie der Wert des auf dem Erbe lastenden Wohnungsrechts zu bewerten ist. Die Ehefrau will die Wohnung ingesamt übernehmen, d.h. auch die Hälfte des Erblassers, verlangt aber, dass der Wert des Wohnungsrechts abgezogen werden müsse.
Die Miterben bestreiten dies, da sich das Eigentum an der Wohnung mit dem Wohnungsrecht vereinigt und damit untergeht, wenn die Ehefrau die Wohnung insgesamt erhält.
Gib es hierzu Rechtsprechung? Mit welchen Argumenten lässt sich die Ansicht der Miterben abstützen? Wo gibt es vergleichbare Konstellationen?

Rechtsanwalt Temuri Kakachia · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Vorangestellt sei, dass das es 2 gängige Methoden der Berechnung des Wohnrechtswerts gibt:

a) Anhand der Sterbetafeln und dem Mietwert des mit dem Wohnrecht belasteten Objekts.

Monatliche Miete x 12 x Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers.

b). Nach § 24 KostO

2. Eine Gerichtsentscheidung zu Ihrer speziellen Konstellation habe ich trotz Datenbankrecherche nicht gefunden.

3. Leider erachte ich die Argumentation der Miterben für untragbar und zwar aus folgenden Gründen:

a) Ein Wohnrecht ist ein dingliches Recht und erlischt erst mit dem Tod des Rechtsinhabers, wegen Aufhebung oder in einigen Fällen kraft Gesetzes. Wegen seiner Natur als dingliches Recht ist der Bestand des Wohnrechts nicht von dem Wechsel der Eigentumsverhältnisse des mit diesem Recht belasteten Objekts abhängig. Würden die Miterben das Eigentum an der mit dem Wohnrecht belasteten Wohnung einem Dritten übertragen, hätte dies keinen Einfluss auf den Bestand des Wohnrechts der Ehefrau. Die Vereinigung des Wohnrechts und Eigentums in einer Person ist kein Erlöschensgrund für das Wohnrechts. Auch wenn es dem so wäre, ist es nicht ersichtlich, warum das Wohnrecht in dieser Konstellation nicht wie sonst kaufpreismindernd auswirken sollte.

b) Hätten die Miterben oder ein Dritter das Wohnrecht inne und würde die Ehefrau die streitbefangene Wohnung kaufen wollen, wäre ja auch selbstverständlich den Wert des Wohnrechts vom Kaufpreis abzuziehen. Wieso sollte also der Wohnrechtsinhaber, der das mit diesem Recht belastete Objekt kaufen will, den Wert seines dinglichen Rechts nicht als preismindernden Faktor geltend machen dürfen? Wäre das so, so würde man dem Wohnrechtsinhaber den Vorteil vorenthalten, was jeder Dritter als selbstverständlich hätte. Für diese Ungleichbehandlung wird in dieser Konstellation kein Raum gesehen.

4. In dieser Konstellation wäre für Sie vorteilhaft den Wert des Wohnrechts nach § 24 KostO zu berechnen. In diesem Fall könnte zu Gunsten der Miterben § 24 III KostO eingreifen.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion "Direktanfrage" in Anspruch nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-

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Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei

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