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Bewertung Grundstück

| 26.08.2020 13:35 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


20:49

Hallo,
meine konkrete Frage bezieht sich auf die Bewertung eines Grundstückes (1.000qm) in der Vergangenheit (Juli 2018). Diese Bewertung wird benötigt zur Ermittlung des Zugewinns in einer Scheidungssache.
Nun geht man ja normalerweise her und nimmt die sog. Bodenrichtwerte als ersten Anhaltspunkt, welche wohl alle 2 Jahre veröffentlicht werden (oder gibt es diese Werte auch jährlich irgendwo?).
Allerdings sind per Definition die BRW wohl eben nur Anhaltspunkte, Durchschnitts –und Tendenzwerte.
Am 31.12.2016 wurde für besagtes Grundstück ein Bodenrichtwert (BRW) veröffentlicht. Am 31.12.2018 dann ein weiterer Bodenrichtwert.
Meine Frage bezieht sich hauptsächlich darauf, welchen Wert man denn nun hernimmt zur Bewertung. Grundsätzlich soll es doch um eine möglichst realistische Bewertung gehen zum Stichtag im Juli 2018.
Angenommen, ich hätte dieses Grundstück schon bereits im Juli 2018 bewerten wollen. Dann würde mir lediglich der BRW vom 31.12.2016 zur Verfügung stehen als Orientierungshilfe, oder? Bzw. ich hätte mir in diesem Fall einen unabhängigen Gutachter bestellt, der dann den Stichtagsverkehrswert (Juli 2018) genauer bestimmt. Nun aber - im Jahr 2020 - steht mir eben auch der Bodenrichtwert vom 31.12.2018 zusätzlich zur Verfügung.
Die Krux an der Sache ist nun, das beide BTWe 200€ auseinanderliegen. D.h., der 2018er BRW ist 200€ höher als der 2016er BRW. Es ist - was nicht verwundert- eine klare Steigerungstendenz zu erkennen. Wollte man nun das Grundstück für Juli 2018 realistisch bewerten, dann könnte man doch nicht einfach nur den 2016er BRW ansetzen. Denn seit der Veröffentlichung des 2016er BRW’s sind 1,5 Jahre vergangen und während dieser Zeit ist ganz offensichtlich eine nun mehr relativ klar zu beziffernde Wertsteigerung erfolgte.
Wie geht man vor? Bildet man den Mittelwert aus den beiden BRW oder ist es sinnvoll auch im Nachhinein noch einen individuellen Gutachter zu bestellen? Oder nimmt man nun den 2018er BRW weil Juli 2018 näher am Stichtag 31.12.2018 ist oder hält man starr am 31.12.2016 fest?
Es geht, wie gesagt, um einen realistischen Bewertungsansatz und wie man dementsprechend sinnvoll vorgeht.

Danke.

26.08.2020 | 14:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Der maßgebende Stichtag für die Bewertung des Grundstücks ist das Ende der Ehezeit. Das ist der Monat, in dem der Scheidungsantrag zugestellt worden ist. Eine entsprechende Bescheinigung wird vom Gericht üblicherweise versendet.
Sie nennen als Stichtag den Juli 2018. War das der oben beschriebene Stichtag ?
Nun haben Sie das Problem der Wertsteigerung. Daher sollten Sie sich nicht zwingend allein auf die Bodenrichtwerte beziehen, sondern ein Wertgutachten erstellen lassen. Das kann beim Ortsgericht kostengünstig erfolgen oder über einen Makler. Entscheidend ist aber auch, in welchem Stadium sich Ihr Zugewinnausgleichsverfahren befindet. Wenn es schon gerichtlich ist, muss ein gerichtsfester Beweis erfolgen. Das kann durch einen gerichtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgen oder auch durch ein dem Zugewinnausgleichsverfahren vorgeschaltetes selbständiges Beweisverfahren.
Ein eigenes Gutachten ist sonst nur Parteivortrag, welcher einfach bestritten werden kann. Das ist nicht zu empfehlen, da es unnötig Kosten verursacht und länger dauert.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weiter geholfen zu haben. Sie können unter Beantwortung meiner Fragen gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen, dann antworte ich Ihnen nochmal.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 26.08.2020 | 17:02

Hallo Frau Draudt,
Danke für Ihre schnelle Rückantwort.
Ja, die Zustellung des Scheidungsantrages erfolgte am 05. Junil 2018. Somit ist das der massgebende Stichtag für die Bewertung des Grundstücks. Das hört sich nun schon einmal gut an weil sie das ja auch erwähnten.

Der Zugewinnausgleich befindet sich noch im Anfangstadium. D.h. beide Parteien erstellen gerade Ihre Auskunftsdateien inkl. AV und EV (bei Ihren Anwälten, Gericht noch nicht eingebunden). Und hier kam es eben zu der Diskussion, dass die Gegenpartei NUR die 2016er Werte ansetzen möchte (eben 200€ niedriger) während ich eben wie oben argumentiert auf eine reale Wertsteigerung abstelle (da eben der Stichtag 05.07.2018 über 1,5 Jahre nach dem 2016er BRW liegt und somit eine starke Wertsteigerung nicht von der Hand zu weisen ist (Der BRW ist ja letztlich der Durchschnitt aller Verkaufspreise aller Transaktionen in den LETZTEN 2 jahren).

Aufgrund Ihrer Antwort bzgl. des zu erstellenden Wertgutachtens muss ich noch einmal nachfragen: Wie und wann sollte ich ein Gutachten erstellen lassen (damit eben möglichst die offensichtliche Wertsteigerung zum Stichtag mitberücksichtigt wird). Da es noch nicht gerichtlich ist kann ich ja keinen gerichtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bestellen, (noch nicht, oder?). Und von einem eigenen Sachverständigen raten Sie ab (weil es anfechtbar ist).

Können Sie mir hier über ein empfohlene Vorgehensweise noch etwas sagen nach meinen Zusatzinformationen? Wie gesagt, Ziel ist es ein Gutachten derart zu erhalten, dass der Wert zum 05.07.2018 enthalten ist und nicht nur BRW von 2016.

Vielen Dank im Voraus.

An an Wertgutachten dachte ich auch. Werden denn rückwirkende Wertgutachten erstellt? Also wenn ich nun - so wie Sie sagen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.08.2020 | 20:49

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachricht.
Da das Verfahren noch außergerichtlich stattfindet, sollten Sie aus Kostengründen zunächst nur beim Ortsgericht ein Gutachten einholen. Das kostet nicht viel und ist zumindest ein zum Beweis geeigneter Ansatzpunkt, wenn auch wie gesagt, falls es zu einem Gerichtsverfahren käme, nur Parteivortrag.

Alles weitere muss dann, wenn keine Einigung zwischen Ihnen und ihrer getrennt lebenden Frau stattfindet, gerichtlich entschieden werden.

An sich ist noch anzumerken, dass ein Zugewinn Ausgleichsverfahren, welches vor Gericht ausgetragen wird, lange dauert und hohe Anwalts- sowie Gerichtskosten verursacht, so dass -wenn dies möglich ist - eine außergerichtliche Einigung zu empfehlen ist.

Eine weitere Gegebenenfalls bei keiner Einigung bestehende Möglichkeit ist es, ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahrens nur über den Wert des Grundstückes zu führen, das wäre dann verbindlich für ein etwaiges sich daran anschließen -des Zugewinn -Ausgleichsverfahren vor Gericht. Dabei muss natürlich Kosten und Nutzen abgewogen werden.

Beide Argumentationsansätze sind sicherlich vertretbar, wobei die an sich klare Richtlinie bei Zugewinausgleichsverfahren der Stichtag (der Zustellung des zur Scheidungsantrags, also das Ende der Ehezeit) ist. An sich ist dies ein feststehender Zeitpunkt. Im Einzelfall können natürlich auch immer andere Entscheidung getroffen werden.

Mit freundlichen Grüßen Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 27.08.2020 | 09:46

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