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Bewertung Baulast

20.08.2012 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Guten Tag!

Wir beabsichtigen den Kauf eines bebauten Grundstücks, für welches zwei Baulasten eingetragen sind, deren Relevanz und ggf. Nachteile wir nicht bewerten können. Zur Hintergrundinformation: Es handelt sich um ein hinten liegendes Grundstück mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (im Folgenden Musterstraße 12). Das Grundstück davor ist mit zwei Doppelhaushälften bebaut (Musterstraße 12 A und 12 B)

Die eingetragenen Baulasten lauten:
1) Das auf den Grundstücken Musterstraße 12 A und Musterstraße 12 B anfallende Dachflächenniederschlagswasser darf über den auf dem Grundstück 12 gelegenen Regenwassersickerschaft in den Untergrund geleitet werden.

2) Das oben genannte Grundstück gilt zusammen mit den Grundstücken 12 A und 12 B hinsichtlich der Verlegung und Unterhaltung der gemeinsamen Entwässerungsanlagen - Dränagewasser - als eine Einheit.

Wie sind diese Baulasten zu bewerten? Können hier Nachteile für den Eigentümer der Musterstraße 12 entstehen, vor allem was die zweite Baulast betrifft? Wären ggf. weitere Regelungen sinnvoll?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Die eingetragenen Baulasten lauten:
1) Das auf den Grundstücken Musterstraße 12 A und Musterstraße 12 B anfallende Dachflächenniederschlagswasser darf über den auf dem Grundstück 12 gelegenen Regenwassersickerschaft in den Untergrund geleitet werden.
2) Das oben genannte Grundstück gilt zusammen mit den Grundstücken 12 A und 12 B hinsichtlich der Verlegung und Unterhaltung der gemeinsamen Entwässerungsanlagen - Dränagewasser - als eine Einheit.
Wie sind diese Baulasten zu bewerten?"

Soweit keine im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten vorhanden sind, können die Eigentümer der Vorderliegergrundstücke die Baulasten nur durch Anträge bei der Bauaufsicht durchsetzen. Die Bauaufsicht hat dabei ein Ermessen, ob und wie sie eingreift.

"Können hier Nachteile für den Eigentümer der Musterstraße 12 entstehen, vor allem was die zweite Baulast betrifft?"

Hinsichtlich der ersten Baulast ist zu prüfen, ob örtlich für die Regenwasserversickerung Entwässerungsgebühren anfallen.

Soweit dies der Fall ist, sollten, soweit möglich, Ausgleichzahlungen vereinbart werden.


Der Nachteil hinsichtlich der Baulast 2 ist, dass hier nach dem Wortlaut wohl die Mehrheit über das Verlegen des Drainagesystem bestimmen kann. Ob diese Verlegen vom derzeitigen Ort jemals notwendig wird, kann nicht abgeschätzt werden.

Es entsteht aber auch ein Vorteil, da sich drei Parteien die Unterhaltungskosten teilen, ist das Kostenrisiko im Schadensfall geringer.


"Wären ggf. weitere Regelungen sinnvoll?"

Wie beschrieben, halte ich nur dann eine Regelung für die erste Baulast für sinnvoll, soweit separate Entwässeungsgebühren für Regenwasser (nicht Schmutzwasser) örtlich erhoben werden.

Denn hier zahlt der Eigentümer des Grundstückes nach überbauter Fläche Entwässerungskosten. Wegen der Baulast müsste die Ihrem Grundstück zuzurechnende Fläche um die mittels Abfluss entlasteten Nachbarflächen erweitert werden.

Der Grund liegt darin, dass der "Vor"Eigentümer Ihres Grundstückes, warum auch immer, die Entwässerung der Vorderlieger über Ihr Grundstück zugelassen hat.

Soweit es absehbar, keine separaten Entwässerungsgebühren geben wird, sind die Überlegungen obsolet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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