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Beweislast und Übergabezeitpunkt bei Abwesenheit des Vermieters


07.12.2017 14:26 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwälten, sehr geehrter Anwalt,

wir werden Ende Januar aus einer Mietwohnung ins Eigenheim ausziehen und uns stellen sich folgende Rechtsfragen:

1.Beim Einzug in die Wohnung wurde kein Protokoll angefertigt.Der Vermieter hat auch keine Kaution verlangt. Wie sähe das Verfahren bei eventuellen Forderungen in Bezug auf Schäden seitens des Vermieters aus? Müssen wir beweisen,die Schäden nicht verursacht zu haben oder umgekehrt? Eine Kaution kann nicht einbehalten werden, da ja nicht vorhanden.
2.Der Vermieter befindet sich zum Zeitpunkt des Auszugs im Urlaub und möchte auch darauf nicht verzichten. Unsere Pflicht wäre es, wie wir es verstehen, die Mietsache bis zum Ende des Mietzeitraums zu übergeben, weshalb wir als Termin den 31. Januar anbieten, den der Vermieter allerdings aufgrund seines Urlaubs bis zum 4. Februar nicht wahrnehmen kann. Der nächste uns mögliche Termin zur Übergabe wäre aufgrund beruflicher Verpflichtungen und des Einzugs ins neue Haus ca 80 km entfernt allerdings erst der 14. Februar, was dem Vermieter allerdings zu spät sein dürfte, da wir bei der Kündigung in Hinblick auf die Interessen des Vermieters bereits angeboten hatten, bei zum 14. Februar die Wohnung weiter zu bewohnen und anteilig für den Monat die Miete zu zahlen, was er klar abgelehnt hatte. Wie gewinnen wir hier Rechtssicherheit?

Vielen Dank für Ihre Beantwortung.Freundliche Grüße
07.12.2017 | 16:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn beim Einzug kein Protokoll angefertigt wurde, muss der Vermieter beweisen, dass er die Mietsache (also die Wohnung) unbeschädigt übergeben hat.

Der Vermieter trägt außerdem gegebenenfalls die Beweislast dafür, dass die Mietsache bei Rückgabe beschädigt war und dass der Schaden vom Mieter in zurechenbarer Weise verursacht wurde, vgl. Horst: in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, S. 1372, 1373, Langenberg in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 538 RZ 3.

Ich weise außerdem darauf hin, dass Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach sechs Monaten, beginnend mit der Rückgabe der Mietsache verjähren, § 548 BGB.

2. Ich verstehe Ihre Frage so, dass das Mietverhältnis ordnungsgemäß zum 31.1.2018 beendet wird. Sie sind daher verpflichtet, zu diesem Zeitpunkt die Mietsache zurückzugeben. Wenn Ihr Vermieter sich weigert, die Sache zurückzunehmen, befindet er sich in Annahmeverzug. Dafür reicht es, dass er im Vorfeld erklärt hat, er werde die Sache zum Fälligkeitszeitpunkt nicht zurücknehmen. So wie Sie die Sache schildern, liegt diese Voraussetzungen jetzt schon vor. Sie können daher gemäß § 303 BGB dem Vermieter ankündigen, dass Sie den Besitz an der Wohnung am 31.1.2018 aufgeben. Dann gilt die Wohnung als zurückgegeben, wenn Sie zu diesem Datum ausziehen.

Keinesfalls sind Sie verpflichtet, sich nach dem 31.1.2018 noch einmal mit dem Vermieter zu treffen, wenn dieser sich weigert, die Wohnung rechtzeitig zurückzunehmen.

Ich würde das an Ihrer Stelle dem Vermieter noch einmal unmissverständlich mitteilen. Teilen Sie ihm mit, dass Sie seine Weigerung, die Wohnung am 31.1.2018 zurückzunehmen zur Kenntnis genommen haben und dass Sie aufgrund dessen von Ihrem Recht nach § 303 BGB Gebrauch machen, zu dieser Zeit den Besitz an der Wohnung aufzugeben.

Meine Empfehlung lautet außerdem, ihm die Schlüssel am 31.1.18 zu schicken. Das sollte in nachweisbarer Form geschehen (Einschreiben Rückschein oder entsprechendes) Dann hätten Sie ihm zusätzlich den Besitz an der Wohnung wieder eingeräumt. Mehr müssen Sie nicht tun. Natürlich muss die Wohnung ordnungsgemäß verschlossen hinterlassen werden, das Wasser abgedreht usw., denn für die Folgen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit würden Sie auch bei der Besitzaufgabe noch haften.

Außerdem empfehle ich, die Wohnung am 31.1.2018 in Begleitung eines Zeugen eingehend zu besichtigen, zu fotografieren und ein Protokoll zu fertigen. Dies dient dann für alle Fälle zu Ihrer Sicherheit der Beweissicherung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2017 | 16:32

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre rasche Beantwortung meiner Frage. Muss ich es denn akzeptieren, wenn der Vermieter sich zwar in Person weigert, die Wohnung zurückzunehmen, aber stattdessen seinen Sohn oder einen andere Person bittet, dies zu tun? Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2017 | 16:38

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, das müssen Sie akzeptieren. Der Vermieter darf sich vertreten lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann

P.S.: Vielen Dank für die freundliche Bewertung!

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