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Beweislast bei einem absichtlich herbeigeführten Mangel ?


| 30.12.2013 07:45 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Sehr geehrter Anwälte,

mich würde als Vermieter einmal interessieren, was passiert, wenn ein Mieter dauernd Schäden verursacht und der Handwerker bereits auf der Rechnung vermerkt, dass der Mangel an der Therme wohl vom Mieter selber absichtlich herbeigeführt wurde.

Es ist so, dass ja nach § 536a BGB hier nur Mängel der Vermieter sich anlasten muss, die er zu verantworten hat.

Was ist also zu tun, wenn der Mieter hier immer Mängel produziert, hat er dann trotzdem das Recht der Ersatzvornahme oder muss er das erst mal belegen ?
Es gibt doch die Regelung der Beweislast, wonach der, der für sich was besseres in Anspruch nehmen will ( also bessere Rechtsposition ) diese beweisen muss.

Ist das in der Regel wirklich so ? und wie kann man sich als Vermieter gegen solche Mieter wehren, besteht hier ein Kündigungsrecht, auch wenn der Mieter die Miete immer bezahlt ( kommt vom Amt )

Außerdem hat der Mieter bislang nicht die ganze Kaution vom Amt bezahlt, es ist hier nur einmal eine erhöhte Miete angekommen, die aber nicht die ganze Kaution deckt.
Gibt es hier die Möglichkeit der Kündigung, auch wenn keine 2 MM erreicht sind oder die Kaution nicht voll da ist ?
Vielleicht in Form einer Zerrütungsklage, wenn also Vermieter Mieter und die anderen Mieter mit dem Mieter nicht klar kommen, weil er den Hausfrieden stört ?
Ich habe in Verdacht, dass der Mieter mich auf Kosten treiben will, denn seitdem der dort wohnt, sind immer andere Dinge kaputt, da ist eine Toilette dann locker, oder dauernd brennen die Lichtschalter im Flur durch und ich bekomme tagtäglich Beschwerden von anderen Mietern !

Jetzt droht der Mieter mir sogar indirekt damit, zum Rechtsanwalt zu gehen, obwohl er ja eigentlich dafür gar kein Geld hat.
Er meinte, er würde die Mängel per Ersatzvornahme fertig machen, wenn ich sie nicht behebe, obwohl mir alle Handwerker immer sagen, dass der Mieter wohl schuld sei. ( Ich gehe nicht davon aus, dass sie die Reparatur wegen der Garantie nicht umsonst machen wollen)

Meine Fragen wären nun u.a unter Bezug auf obige Fragen, ob es hier Urteile gibt oder Gesetze die solche Willkür regeln.

Ich fand bei Wiki dazu einen Eintrag der besagt, dass die PKH verschärft wurde, wäre also solch ein Verhalten jetzt nicht mutwillig und mutwillige Klagerei seitens des Mieters nach dem neuen § 114 Abs. 2 ZPO ?

"Mutwillig ist die Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung, wenn eine Partei, die keine Prozesskostenhilfe beansprucht, bei verständiger Würdigung aller Umstände von der Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung absehen würde, obwohl eine hinreichende Aussicht auf Erfolg besteht.""


Die Kosten wären ja hier hoch, wenn ich sage, dass er die Therme beschädigt hat.
Wer wäre daher in der Beweispflicht, muss der Mieter mir wegen seiner Beweislast, nachweisen und zwar mit einem Gutachter das er keine Schuld am Schaden der Therme trägt ?
Der Mieter verlangt ja was von mir, wie wäre das geregelt ?
Folgendes steht da " Betroffen wären hier beispielsweise Mieter, die aufgrund ihrer Beweislast erst einen teuren Gutachten einschalten müssen, wenn der Vermieter die Schuld am Eintritt des Mangels ablehnt ( §536a BGB ) [2]"


https://de.wikipedia.org/wiki/Prozesskostenhilfe#Voraussetzungen

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Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt. Ich bitte Sie zu beachten, dass eine ausführliche Rechtsberatung in einem solchen Rahmen nicht stattfinden kann.

Grundsätzlich besteht unabhängig vom Verschulden ein Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters, wenn während der Vertragslaufzeit sich ein Mangel zeigt. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter einen Mangel an der Mietsache schuldhaft verursacht hat. In diesem Fall muss der Mieter den Schaden gemäß § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatz selbst auf seine Kosten beheben. Eine Mietminderung oder Ähnliches ist hierbei ausgeschlossen. Dies folgt aus dem Umfang der Schadensersatzpflicht. Gemäß § 249 BGB muss nämlich der Schädiger den Geschädigten so stellen, wie dieser stehen würde, wenn der Schaden nicht verursacht worden wäre.

Die Beweislast für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB trägt grundsätzlich derjenige, der den Schadensersatzanspruch geltend machen möchte (vgl. BGH, Urteil vom 13-12-1991 - LwZR 5/91 , BGH, Urteil vom 15. 12. 2010 - VIII ZR 113/10). Dies wären Sie hier. Nur hinsichtlich des Verschuldens (fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln) trägt der Mieter die Beweislast. Als Beweismittel können Sie sich hierbei auch sachverständige Zeugen bedienen. Ein solcher Zeuge ist z.B. ein sachkundiger Handwerker. Bei eionem Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen bei einer Selbstbeseitigung müsste der Mieter Ihnen nachweisen, dass Sie im Verzug mit der Beseitigung des Mangels gewesen sind. Hierfür genügt bereits der Nachweis, dass Ihnen eine Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos gestellt wurde. Daher schlage ich Ihnen vor, dass Sie die Mängel von einem Handwerker begutachten lassen und falls der Mangel von dem Mieter verursacht wurde, die Beseitigung des Mangels durch den Mieter verlangen. Dies hat den Vorteil, dass Sie in einem eventuell späteren Prozess ein sachverständigen Zeugen haben. Hinsichtlich der bereit beglichenen Rechnungen der Handwerker sollten Sie dem Mieter auffordern, diese als Schadensersatz zu begleichen.

Des Weiteren sollten Sie den Mieter abmahnen. Eine ständige Zerstörung der Mietsache kann hierbei zu einer Kündigung führen. Eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB wegen der Nichtzahlung der Kaution kommt hier nicht in Betracht, da die Höhe der fälligen Kaution nicht zwei Nettomieten beträgt. Aber auch hier sollten Sie eine Mahnung anfertigen. Eine fristlose Kündigung kann auch bei der nachhaltigen Störung des Hausfriedens nach § 569 BGB in Betracht kommen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Diplom - Jurist, LL.M. Sebastian Scharrer, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2013 | 09:29

Vielen Dank, dass heisst also wenn der Mieter mich wegen der Ersatzvornahme verklagt, soll ich mich der Zeugenaussage des Handwerkers beziehen und mich darauf berufen ?

Sie schreiben ja " Nur hinsichtlich des Verschuldens (fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln) trägt der Mieter die Beweislast. .."

Das heisst der Mieter muss mir das in diesem Fall erst nachweisen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2013 | 09:37

Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Einstellung Ihrer Nachfrage.

Grundsätzlich tragen Sie für die Entstehung des Schadensersatzanspruch (Pflichtverletzung (Beschädigung durch den Mieter, Vertragsverhältnis) die volle Beweislast. Der Mieter trägt nur hinsichtlich seiner Verantwortung für die Entstehung (Sorgfaltpflichtverletzung, Vorsatz (276 BGB)) die Beweislast. Daher sollten Sie den Mangel durch einen Handwerker untersuchen lassen und ggf. die Beseitigung ablehnen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Diese Beantwortung Ihrer Frage kann nicht eine individuelle Beratung ersetzten. Selbstverständlich können Sie sich für weitere Fragen, Beratungen und Vertretungen unter Anrechnung der Gebühr für diese Frage deutschlandweit an mich wenden.

Bewertung des Fragestellers 30.12.2013 | 09:51


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"Eine recht gute Antwort, die meine Vermutung bestätigt hat weitestgehend.
Der Anwalt ist jetzt nicht auf § 114 ZPO ( Prozesskostenhilfe) eingegangen, ich gehe daher davon aus, dass ich dort recht habe, und sollte ich nichts mehr hören, gehe ich davon aus, das der Mieter hier nicht so einfach Anspruch auf die PKH hat. "
FRAGESTELLER 30.12.2013 4,4/5.0
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