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Beweisbarkeit und Gewichtung von (Zeugen-) Aussagen


16.08.2006 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe zwei Fragen, die jedoch einen ähnlichen Bereich berühren: den der Beweisbarkeit und Gewichtung von (Zeugen-) Aussagen.

Problem 1:
Ein gewerblicher Mieter behauptet, es hätte - neben dem schriftlichen Mietvertrag - nachträglich eine mündliche Zusage des Vermieters gegeben, dass ein vor seinem Ladenlokal gelegenes Parkfeld (2 Parkplätze) exklusiv von ihm bzw. seiner Kundschaft genutzt werden dürfe. Der Vermieter hat jedoch eine solche Zusage nie abgegeben, es existiert auch keine schriftliche Version dieser angeblichen Zusage; im eigentlichen Mietvertrag ist darüber ohnehin nichts vermerkt.

Wegen dieser Sache ist, weil der Mieter wegen der angeblichen Vertragsverletzungen keinerlei Miete mehr gezahlt hat, inzwischen ein Verfahren anhängig. Jener Mieter hat nun in seiner schriftlichen Replik zur Klageschrift behauptet, es gebe einen Zeugen für die mündliche Zusage des Vermieters. Dieser Zeuge kann nach Ansicht des Vermieters jedoch nur eine Falschaussage abgeben - es gab definitiv KEINE mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Parkplatznutzung. Das Dumme ist nur: Der Vermieter steht allein da, der Mieter hat seinen (vermutlich aus dem verwandtschaftlichen Umfeld stammenden) Zeugen aus dem Hut gezaubert.

Frage: Wie wird der Richter diese Zeugenaussage mutmaßlich bewerten?

Problem 2:
Ein Mieter soll laut Vertrag seinen Mietzins auf das im Mietvertrag angebene Vermieterkonto überweisen, das übliche Verfahren also. Der Mieter tut dies jedoch nicht, sondern kreuzt zunächst monatlich beim Vermieter auf und zahlt die Miete bar. Belege darüber lehnt der Mieter ab, nein danke, er brauche keine Quittungen über seine Zahlungen. Der Vermieter weist zwar mehrmals darauf hin, Banküberweisungen seien ihm prinzipiell lieber, lässt sich jedoch eine längere Zeit auf den Barzahlungsmodus ein und ist froh, sein Geld zu bekommen.

Irgendwann taucht der Mieter jedoch nur noch sporadisch auf, um bar seine Miete zu entrichten, und eines Monats stellt er die Zahlungen ganz ein. Auch auf dem Vermieterkonto gehen keine Zahlungen ein.

Es kommt in der Folge wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes zur fristlosen Kündigung und zum Prozess. In der Klageschrift zur Zahlungsklage listet der Vermieter die aufgrund seiner Aufzeichnungen bestehenden Miet- und Nebenkostenrückstände auf. Die Gegenseite gibt jedoch an, die Miete stets fristgerecht in bar gezahlt zu haben und behauptet, die Vermieteraufzeichnungen seien fingiert. Der Mieter kann jedoch seinerseits keinerlei Zahlungsbelege über die angeblich stets pünktlich entrichtete Miete vorlegen; er begründet dies allerdings damit, vom Vermieter seien ihm solche Belege verweigert worden. Was eine glatte Verdrehung der Tatsachen ist.

Frage:
a) Wer trägt in diesem Fall die Beweislast über geleistete bzw. nicht geleistete Mietzinszahlungen?
b) Wie würde ein Richter die Gemengelage mutmaßlich beurteilen - auf der einen Seite die Aufzeichnungen des Vermieters (ein einfaches Computerdokument ohne weitere Belegmöglichkeiten), auf der anderen die gleichfalls durch nichts zu belegenden Aussagen und Behauptungen des Mieters?

Vielen Dank und sorry für den langen Text!
16.08.2006 | 11:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Beweisbeurteilung obliegt letzenendes dem Richter. Das vorweg geschickt sind Zeugenbeweise von allen Beweismitteln die „schwächsten“ Beweise. Jedoch kommt es maßgeblich darauf an, wie sich der Zeuge in der Verhandlung präsentiert. Wenn er seine Aussage stimmig und überzeugend vorträgt, wird der Richter seine Aussage dementsprechend werten. Sie müssen versuchen, darzulegen, dass die Parkplätze nicht Gegenstand des Pachtverhältnisses waren. Ein Ansatzpunkt ist, dass bei vorherigen Pachten die Parkplätze ebenfalls nicht Gegenstand waren. Vielleicht gab es auch vor Abschluss des Pachtvertrages Gespräche, bei denen eine dritte Person auf Ihrer Seite dabei war, die bestätigen kann, dass die Parkplätze nicht Gegenstand des Pachtvertrages waren. Denkbar ist auch, dass sich in Ihrem Pachtvertrag eine Klausel befindet, dass zusätzliche Abreden der Schriftform bedürften (meist in Vordrucken enthalten). Wenn Ihr Vertragspartner ein Unternehmer ist, ist die Vereinbarung der Schriftform für Zusatzabreden voraussichtlich wirksam. In diesem Fall wäre eine zusätzliche mündliche Vereinbarung gar nicht möglich, daran kann dann auch ein Zeuge nichts ändern.

2.Grundsätzlich ist die Partei für die Tatsachen beweisbelastet, die seinen Anspruch stützen. Wenn der Vermieter auf Mietzinszahlung klagt, muss er zunächst darlegen, dass es keine Mietzahlung gegeben hat. Hier könnten Ihre Aufzeichnungen dienlich sein. Allerdings müssten die Aufzeichnungen bestimmte Anforderungen erfüllen, z.B. Datum der Zahlung, Höhe der Zahlung, gegebenenfalls Zeitpunkt, Zeugen etc. Im Gegenzug muss dann der Mieter belegen, dass er die volle Zahlung an Sie geleistet hat. Wenn es dafür keine Belege gibt, scheint der Anspruch des Vermieters erfolgversprechend.

3.Wie ein Richter die Beweise gewichtet, kann nicht vorausgesagt werden. Der Vermieter scheint nach Ihrer Schilderung gute Aussichten zu haben, seine Pacht zu erhalten. Allerdings sind das nur Vermutungen aufgrund der dargelegten Schilderung. Letzenendes muss der Vermieter eine schlüssige Klage einreichen und seinen Anspruch hinreichend begründen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2006 | 11:38

Guten Tag

und vielen Dank für die bisherige Beantwortung meiner Fragen. Eine Nachfrage hinsichtlich der meist erforderlichen Schriftform von Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen zum Mietvertrag usw. HIER: Alleiniges Recht zur Parkplatznutzung.

In der Tat steht im betreffenden Mietvertrag (Vordruck-Mietvertrag), dass solche Nebenabreden usw. schriftliche vereinbart werden SOLLEN (nicht MÜSSEN). Das gleiche gilt für Zusagen, Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche jeglicher Art.

Dies ist allerdings, wie geschildert, nie erfolgt. Der Mieter beruft sich allein auf eine angeblich erteilte mündliche Zusage und wertet die Tatsache, dass diese vom Vermieter nicht schriftlich niedergelegt wurde, als Vertragsverletzung (denn laut Vertrag hätte sie ja verschriftlicht werden SOLLEN).

Wie ist dies zu bewerten? Kann die angebliche Weigerung, eine mündliche Nebenabrede schriftlich niederzulegen, als Verletzung des Mietvertrags gewertet werden? Oder ist der Vermieter einfach dadurch, dass es diese Verschriftlichung eben nicht gibt, hinsichtlich der angeblichen Zusage aus dem Schneider?

Danke nochmals für Ihre Beratung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2006 | 12:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn das Schriftformerfordernis eine Soll-Vorschrift ist, können auch mündliche Abreden wirksam sein. Die Tatsache, dass eine angebliche Abrede nicht schriftlich fixiert wurde, ist in diesem Fall gerade kein Vertragsverstoß. Der Mieter beruft sich auf die Abrede, er muss dann auch die Beweise beschaffen, dass es eine solche Abrede gegeben hat. Nach Ihrer Schilderung ist noch ein Zeuge für die Abrede vorhanden. WEnn diese Zeugenaussage für den Richter glaubhaft erscheint, müssen Sie die Aussage entkräften durch eigene Zeugen.

Sie werden die Bewertung des Richters abwarten müssen. Sie sollten versuchen, eigene Beweismittel anzuführen, die gegen diese Abrede sprechen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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