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Beurteilung von evtl. Risiken bei Grundstückkauf

| 10.04.2014 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Ich beabsichtige ein Grundstück in Sachsen, Kreis Nordsachsen, zu kaufen. Das Grundstück ist bebaut und gemäß der Ausschreibung werden die Baulichkeiten nicht mitverkauft.

Welche Risiken sind bei einem Kauf für mich vorhanden und welche Ansprüche (Zahlungen an Errichter der Baulichkeiten, etc.) können ggf. auf mich zukommen ?

Nachfolgend der Text der Ausschreibung im originalen Wortlaut:

Planungsstand:
Flächenplanerisch befindet sich das Ausschreibungsobjekt nach Auskunft der Kommunes im Außenbereich als Dauerkleingarten ausgewiesen.

Nutzungsmöglichkeit
Das Grundstück wird kleingärtnerisch genutzt. Zum 01.10.2015 ist das Grundstück pachtfrei und steht dem Erwerber zur freien Verfügung. Der Käufer verpflichtet sich, den Pachtvertrag bis zum Pachtende zu übernehmen. Der jährliche Pachtzins beträgt 571,02 EUR. Eine Bauvoranfrage wurde durch die Eigentümerin nicht gestellt. Die Möglichkeit einer Bebauung ist durch den Käufer selbstständig zu klären.

Die aufstehenden Baulichkeiten (Bungalow und Anbau) und Anpflanzungen befinden sich nicht im Besitz des Grundstückseigentümers und sind deshalb nicht Bestandteil dieser Ausschreibung! Es ist ungeklärt durch wen und auf welcher rechtlichen Grundlage die Baulichkeiten errichtet wurden.

Der Käufer stellt die Verkäuferin von Ansprüchen frei, welche von Dritten im Zusammenhang mit den aufstehenden Gebäuden und baulichen Anlagen sowie Anpflanzungen gegen die Verkäuferin und/oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben geltend gemacht werden. Der Käufer verzichtet im Zusammenhang mit den aufstehenden Gebäuden und baulichen Anlagen sowie Anpflanzungen gegenüber der Verkäuferin und/oder Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben auf die Geltendmachung etwaiger Ansprüche.

Weitere Informationen:
Im Grundbuch ist die BVVG, Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Berlin, als Eigentümerin eingetragen.
Die Abteilungen II und III des Grundbuchs sind lastenfrei. Nicht im Grundbuch gesicherte bzw. bereits im Grundbuch dinglich gesicherte Dienstbarkeiten (z. B. Wege- und/oder Leitungsrechte) sind der Verkäuferin derzeit nicht bekannt bzw. wurden nicht von ihr veranlasst. Sollten zwischenzeitlich im Grundbuch Leitungsrechte durch öffentliche Träger gesichert werden (z. B. Altleitungen der Energieversorger) sind diese ebenfalls als nicht wertmindernd vom Erwerber zu übernehmen.

Auskünfte zu Altlasten wurden nicht eingeholt, da der Eigentümerin Anhaltspunkte hierzu nicht bekannt sind und kein hinreichender Verdacht besteht. Denkmalschutzrechtliche Bestimmungen sind ebenfalls nicht bekannt.

Sonstiges
Die oben stehende Flächenaufteilung erfolgt ausschließlich für Zwecke der unverbindlichen Groborientierung, wegen der tatsächlichen FIächengröße, der jeweiligen Nutzungsart sowie der Bewirtschaftungsmöglichkeiten übernimmt die Verkäuferin keine Gewähr. Weitergehende Nutzungsrechte Dritter am Ausschreibungsgegenstand, mit Ausnahme der vorgenannten, sind nicht bekannt, können jedoch nicht ausgeschlossen werden und wären durch den Erwerber zu übernehmen. Jagd- und Prämienrechte sind nicht Bestandteil der Ausschreibung.

Die Eigentümerin behält sich vor, kaufvertraglich eine 10-jährige Nachbewertung im Falle einer Nutzungsänderung, insbesondere Bebauung, im Kaufvertrag zu vereinbaren.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des Einsatzes verbindlich wie folgt beantworten:

Die Risiken sind überschaubar, da die Ausschreibung relativ eindeutig ist.


Sie erwerben ein Grundstück, über das Sie ab 2015/05 "frei" verfügen können. Da jedoch ungeklärt ist, ob und wie das Grundstück neu bebaut werden kann, tragen Sie zunächst einmal dieses Risiko. Mit einer Bauvoranfrage, idealerweise vor dem kauf, können Sie die für sie einschlägigen Vorschriften und Regelungen in Erfahrung bringen- daran ist die Behörde sodann auch gebunden. Dies betrifft den verwaltungsrechtlichen Teil, es besteht also das Risiko, dass Sie Ihre ( hier nicht näher angegebenen Wünsche) hinsichtlich der Planung nicht umsetzen können. Ich empfehle dringend, vor dem kauf die Bebauungsmöglichket wie beschrieben verbindlich klären zu lassen.Ebenso wäre ein aktueller Grundbuchauszug zu besorgen.Ebenso beachtlich ist die mögliche 10-jährige Nachbewertung im Falle einer Nutzungsänderung.

In privatrechtlicher Hinsicht ist geregelt: "Die aufstehenden Baulichkeiten (Bungalow und Anbau) und Anpflanzungen befinden sich nicht im Besitz des Grundstückseigentümers und sind deshalb nicht Bestandteil dieser Ausschreibung! Es ist ungeklärt durch wen und auf welcher rechtlichen Grundlage die Baulichkeiten errichtet wurden."

Zum Grundstück gehören zwar grds. die wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. Wesentliche Bestandteile sind nach § 93 BGB diejenigen Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, insbesondere Gebäude und Erzeugnisse des Grundstücks, z. B. Pflanzen, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.Es kann also sein, dass Sie neben dem Grundstückskauf weitere Rechte und Pflichten treffen. Sind die Gebäude beispielsweise illegal errichtet worden, und würde entgegen einem Bestandsrecht eine Abrissverfügung ergehen, so würde die Abrisspflicht Sie treffen- dies als schlimmsten Fall einmal angenommen. Ebenfalls völlig unklar ist, ob der Erbauer Rechte gegen Sie geltend machen wird-unklar ist ja grade, wer der Erbauer ist. Ich kann daher empfehlen, auch hier eine nachträgliche "Legalisierung" zu überprüfen bzw. darauf hinzuwirken, die Genehmigungen soweit wir möglich versuchen aufzufinden. Nur so können Sie Folgeproblemen entgehen, und kaufen nicht die "Katze im Sack".Eine nachträgliche Baugenehmigung wäre durchaus möglich. Auch sollten Sie keine Mühe scheuen, den Erbauer zu ermitteln um die Rechtslage/Eigentumslage zu ermitteln.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Asthoff

Rückfrage vom Fragesteller 11.04.2014 | 09:55

Sehr geehrter Herr Asthoff,

besten Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage.

Verstehe ich Sie richtig, dass ich durch einen Kauf die Gebäude auf dem Grundstück mit kaufe, da diese nach § 93 BGB wesentliche Bestandteile sind ? Nach meinem Verständniss wäre ja dann die Klausel, dass "aufstehende Baulichkeiten nicht Bestandteil der Ausschreibung sind" , irrelevant.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.04.2014 | 11:57

Ja, ein Auseinanderfallen von Grundstück und Hauseigentum ist nur in ganz seltenen Fällen möglich. Sie erwerben auch das Haus zwangsläufig; allerdings kann(!) es sein, dass dadurch Ansprüche des ehemaligen Erbauers entstehen, wenn es diesen noch gibt.

Bei weiteren fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!

Mfg

Asthoff

Bewertung des Fragestellers 11.04.2014 | 09:56

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