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Beurkundungsauftrag, Notar. Vertragsentwurf

| 02.12.2012 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,
wir haben bei einem Bauträger Interesse an einem Objekt angemeldet. Dieser hat uns unter dem Hinweis dass nur noch wenige Häuser frei seien zur Unterzeichnung eines Beurkundungsauftrages/Reservierung geraten. Diese kostet 500,- € und werden nach Beurkundung zurückerstattet. Der relevante Text neben pers. und Objektdaten lautet wie folgt:
"Mit diesem Beurkundungsauftrg verpflichten sich die Unterzeichner für die Vorbereitung der Beurkundung eine einmalibe Aufwandsentschädigung für Beratungsleistungen, Planungsunerlagen etc. von € 500,- ... zu zahlen.
Die Aufwandsentschädigung wird zurückerstattet:
a) nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages
b) Ablehnung der Gewährung von öffentlichen Fördermitteln."
Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Reservierung lag uns lediglich ein Vorentwurf der Baubeschreibung vor. Wir haben uns nun entschlossen das Objekt nicht zu erwerben.
Im Internet fanden wir Hinweise darauf (u.a. BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az: III ZR 21/10), dass solche Reservierungen notariell beurkundungspflichtig sind.
Können wir diese "Aufwandsentschädigung" zurückverlangen?

Inzwischen ist uns ein Vertragsentwurf des Notars sowie eine Kopie des Grundlagenvertrages zugegangen. In dem Entwurf sind allerdings Änderungen, über die wir mit dem Bauträger zwar gesprochen hatten, jedoch noch keinen Auftrag dafür erteilt hatten, nicht enthalten. D.h. der Entwurf hätte in jedem Fall nochmals überarbeitet werden müssen. Müssen wir hierfür die Gebühren nach §145 KostO tragen?

Mit freundlichen Grüßen
indigo

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich unterstelle zunächst, dass die zitierte Klausel Bestandteil der vom Bauträger vorformulierten Vertragsbedingungen des Bauträgers war. Denn dann ist die Wirksamkeit dieser Klausel u.a. an § 307 BGB zu messen.

Für eine Reservierungsgebühr in Höhe von 750,- EUR hat der Bundesgerichtshof in dem von Ihnen bereits zitierten Urteil vom 23.09.2010 (Aktenzeichen III ZR 21/10) entschieden, dass es sich um eine unangemessene Benachteiligung handele, wenn ein Baubetreuer durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Entscheidend ist hierbei, ob die Reservierung auch für den Kaufinteressenten nennenswerte Vorteile ergeben hätte, was verneint wurde.

Daneben bestehen hier schon Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel, da die Gebühr zumindest dem zitierten Wortlaut nach auch fällig werden würde, wenn der Kaufvertrag z.B. aus Gründen nicht zustande kommt, die der Risikosphäre des Bauträgers zuzuordnen sind, z.B. Verzug mit der Fertigstellung o.ä..

Nicht zuletzt kann auch diskutiert werden, ob ein Verstoß gegen das Beurkundungsbedürfnis des § 311b Absatz 1 BGB vorliegt, weil auf den Kaufinteressenten im Hinblick auf die Höhe des geforderten Entgelts möglicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der Wohnung ausgeübt werden kann (dies konnte der BGH in dem Urteil aber offen lassen, da die Klausel bereits wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam war.

Insofern bestehen grundsätzlich durchaus Chancen, dass die Klausel im Streitfall vom Gericht als unwirksam angesehen wird und ein Rückzahlungsanspruch bezüglich der pauschalen „Aufwandsentschädigung" bejaht wird. Allerdings handelt es sich hierbei immer um Einzelfallentscheidungen, bei denen auch der Wert des Kaufobjekts, die tatsächliche Möglichkeit des Vertragspartners zur Reservierung bzw. der Umfang der (Verzichts-)Leistung usw. betrachtet werden. Es besteht daher immer ein gewisses Prozessrisiko, und zwar für beide Seiten, so dass sich eine außergerichtliche vergleichsweise Einigung mit dem Bauträger (z.B. anteilige Rückerstattung) anbieten dürfte.

Die entstandenen Notarkosten für den Vertragsentwurf werden Sie tragen müssen, wenn Sie den Notar hiermit beauftragt bzw. die Kostenübernahme mit dem Bauträger vereinbart wurde. Zwar schuldet der Notar Ihnen ggf. noch eine Überarbeitung der Entwürfe. Dass er diese Leistung nicht mehr erbringen muss, ist aber dem Wegfall Ihrer Kaufabsicht geschuldet und daher Ihrer Risikosphäre zuzurechnen, so dass ich diesbezüglich leider keine Minderungsmöglichkeit sehe.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2012 | 17:32

Sehr geehrter Herr RA Wilking,

vielen Dank für Ihre ausführliche und verständliche Anwtort. Sie hat und weitergebracht bzw. unsere Ansicht bestätigt.

In dem Beurkungsauftrag ist in der Tat keinerlei Verpflichtung des Bauträgers enthalten. Ein Zwischenverkaufsverbot hatten wir allerdings als Selbstverständlichkeit angesehen.

Eine Rückforderung der Gebühr unter Darlegung beider Rechtsgrundlagen wird dann hoffentlich erfolgreich sein.

Mit freundlichen Grüßen
indigo

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2012 | 17:39

Vielen Dank für Ihr positives Feedback. Ich hoffe ebenfalls, dass hier eine für Sie befriedigende Lösung gefunden werden kann und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 11.12.2012 | 17:34

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