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Bettwanzen in Wohnung - Wer zahlt Beseitigung?

| 17.01.2010 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

Seit einigen Tagen zeigen sich Bettwanzen in einer von einer WG genutzten Wohnung im Dachgeschloss eines sanierten Altbaues.

Schwalben etc. scheint es nicht zu geben.

Das befallene Bett wurden bereits entfernt, der Vermieter informiert.
Ob die Bettwanzen bereits zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache vorhanden waren, kann nicht rekonstruiert werden. Dies scheint jedoch unwahrscheinlich, da sie sich erst ca. ein Jahr nach Einzug zeigten.
Tiere (mit Ausnahme von Fischen) werden in der Wohnung nicht gehalten, auch sonst ist kein Verschulden der Mieter ersichtlich.

Beim Mietvertrag handelt es sich um einen Standardvertrag aus dem Schreibwarengeschäft, der keine Regelungen diesbezüglich enthält.

Der Vermieter bietet an, 50 % "der Kosten" für die Entwesungsmaßnahmen zu bezahlen. Die von diesem vorgeschlagene Maßnahme (Erhitzung der Räume über mehrere Tage) wird von den Mietern als nicht geeignet eingeschätzt, da die Tiere sich in die im Altbau vorhandenen Zwischenböden zurückziehen.

Hierzu habe ich folgende Fragen:

1. Ist die Annahme, dass eigentlich der Mieter die Beseitigungskosten trägt, richtig?

2. Müsste der Vermieter die Kosten auf alle zwölf im Haus vorhandenen Wohneinheiten umlegen, wie es bei Schädlingsbefall im Gemeinschaftseigentum (Treppen, Keller) der Fall ist?

3. Ist die Freiheit von Bettwanzen eine zugesicherte Eigentschaft nach § 536 II, die mithin nach Überlassung wegefallen ist, so dass Mietminderung eintritt? Es gab hierzu zumindest keine ausdrücklichen Absprachen.

4. Wie oben genannt schlägt der Vermieter vor, dass der Mieter "50 % aller Kosten" trägt. Dies kann insbesondere bei ungeeigneten Maßnahmen teurer werden, als wenn der Mieter 100 % der Kosten geeigneter Maßnahmen trägt und ggf. Mietminderung geltend macht. Wie kann verhindert werden, dass der Vermieter ungeeignete Maßnahmen ergreift?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Kosten für die Beseitigung der Wanzen hat der Vermieter dann zu tragen, wenn es sich um einen Mangel der Mietsache handelt. Schließlich wird eine Wohnung ohne Ungeziefer geschuldet. Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn den Mieter ein Verschulden am Auftreten des Getiers treffen würde. In diesem Fall könnte der Vermieter die Beseitigung des Ungeziefers veranlassen und die Kosten dem Verursacher auferlegen.


2.

Für eine Umlage ergibt sich aus der Sachverhaltsschilderung kein Anhaltspunkt.

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, haftet er. Kann ein Mieter als Verursacher ausgemacht werden, haftet jener Mieter.


3.

Die "Freiheit von Bettwanzen" ist nicht als zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB anzusehen. Es bedarf auch keines Rückgriffs auf diese Vorschrift, da man davon ausgehen darf, daß sich in einer Wohnung kein Ungeziefer befindet. Hierzu sind auch keine gesonderten Absprachen erforderlich.


4.

Wenn der Mangel nicht einem Mieter angelastet werden kann, trägt - wie ich oben schon ausgeführt hatte - der Vermieter die Kosten der Beseitigung des Ungeziefers allein, da es sich dann um einen Mangel der Mietsache handelt.

Der oder die betroffenen Mieter haben das Recht, vom Vermieter umgehende Beseitigung des derzeitigen mängelbehafteten Zustands zu verlangen. Hierzu hat der Vermieter geeignete Maßnahmen zu treffen. Der Vermieter hat selbstverständlich die Wahl, welche von mehreren (geeigneten) Maßnahmen er ergreifen möchte. Die Mieter können dem Vermieter eine angemessene Frist (wobei ich eine Woche als ausreichend erachte) zur Mangelbeseitigung setzen. Unternimmt der Vermieter nichts oder nichts Geeignetes, ist zu überlegen, ein selbständiges Beweisverfahren bei Gericht einzureichen. Alternativ wäre bei Gefahr im Verzug auch an einen Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung zu denken.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2010 | 19:25

Sehr geehrter Herr Raab,

Leider haben Sie nicht wirklich auf meine Fragen geantwortet.

Ein Verschulden irgendeines Teils kann hier nicht nachgewiesen werden und soll auch nicht vor Gericht bewiesen werden. Außerdem ist Ihnen sicherlich das Urteil des LG Hamburg (ZMR 2000, 764) bekannt, nach dem die Beweislast, den Befall der Wohnung mit Insekten nicht verteten zu müssen, beim Mieter liegt.
Diesen Beweis kann der Mieter nicht antreten, deshalb wollen wir es auf die Klärung dieser Frage gerade nicht herauskommen lassen!

Bitte beantworten Sie deshalb die gestellten Fragen, insb. die letzte Frage unter dem o.g. Aspekt.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2010 | 20:12

Sehr geehrter Fragesteller,

entgegen Ihrer Ansicht habe ich die Anfrage schon aufgrund der Rechtslage beantwortet.

Nochmals:

Wenn das Ungeziefer auf eine Beschaffenheit der Wohnung zurückzuführen ist, haftet der Vermieter.

Haben Mieter das Ungeziefer "eingeschleppt", sind diese für deren Beseitigung verantwortlich.

Sie sagen nun, man könne nicht sagen, was ursächlich für den Ungezieferbefall sei. Im Übrigen wollten oder könnten die Mieter nicht den Nachweis erbringen, daß das Ungeziefer nicht durch einen Mieter eingebracht worden sei. Das ist in der Eingangsfrage so leider nicht formuliert worden.

Das Urteil des LG Hamburg vom 04.07.2000 (ZMR 2000, 764), das Sie ansprechen, besagt hinsichtlich der Beweislastverteilung Folgendes: Es sei Sache des Mieters zu beiweisen, daß er den Befall der Wohnung mit Insekten nicht zu verteten habe. Gelingt, wovon Sie ausgehen, dem Mieter dieser Beweis nicht, trägt der Mieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung.

Die Bekämpfungsmaßnahmen können nur von einem geprüften Schädlingsbekämpfer durchgeführt werden.

Vor diesem Hintergrund hat der Mieter der Wohnung, in der die Bettwanzen auftreten, die Kosten für dessen Einsatz zu tragen.

Wenn der Vermieter entgegenkommenderweise bereit ist, sich an den Kosten zu beteiligen, empfehle ich zu versuchen, eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter dahingehend zu suchen, in welcher Höhe sich der Vermieter an den Kosten für den Einsatz eines Schädlingsbekämpfers beteiligt.

Da der Mieter die Maßnahme bestimmt, kommen andere - ungeeignete - Maßnahmen durch den Vermieter nicht in Betracht.

Wie gehen Sie vor? Lassen Sie sich von Schädlingsbekämpfern Kostenvoranschläge erstellen und legen Sie diese dem Vermieter vor. Dann haben Sie eine Diskussionsgrundlage, in welcher Höhe sich der Vermieter beteiligen möchte. Lehnt der Vermieter jegliche Kostenbeteiligung ab, zahlt, wie oben erläutert, der Mieter.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2010 | 11:23

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"Der Anwalt geht auf die gestellte Tatsachenlage nicht ein sondern referiert die bekannte Getzeslage des BGB. Schade um die insg. 37 €."
Stellungnahme vom Anwalt:
Der Fragesteller scheint die Stellungnahme des Rechtsanwalts nicht gelesen zu haben. Anders ist die Bewertung nicht zu erklären. Die Frage ist auf der Grundlage der maßgeblichen Gesetzeslage sowie der Rechtsprechung leicht verständlich und umfassend beantwortet worden. Das zu erkennen dürfte keine überspannten intellektuellen Fähigkeiten erfordern. Vielleicht wollte der Fragesteller, daß der Rechtsanwalt das Ungeziefer selbst beseitigt. Das ist aber nicht die Aufgabe eines Rechtsanwalts... Fazit für den Fragesteller: Nachdenken ist meist nicht unschädlich.
FRAGESTELLER 27.01.2010 2,8/5,0