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Betrug - Ist dies ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543?

| 11.08.2018 15:20 |
Preis: 92,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Als Vermieter einer 3 Zimmerwohnung in Stuttgart erfuhr ich am 1. 3. 2018 von meinen Mietern, dass die Wohnung wegen eines schweren Wasserschadens unbewohnbar geworden war.

Meine Mieter machten eine Mietminderung von 100 % geltend, welcher ich auch zustimmte.

Darauf hin stellte das Jobcenter Stuttgart die Mietzahlungen ab 1. 4. ein.

Um die Wohnung wieder in einen zumutbaren Stand zu versetzen, war es unumgänglich, dass die Mieter die Wohnung während der Dauer der Instandsetzung verlassen mussten.

Hilfesuchend wandte ich mich an die an die Stadt Stuttgart mit der Bitte, um eine vorübergehende Bereitstellung einer Ersatzwohnung, weil meine Mieter, da mittellos, nicht in der Lage seien, auf dem angespannten Wohnungsmarkt selbst eine solche zu finden.

Die Antwort von dort: ... sie seien weder zuständig, noch dazu verpflichtet...

In der Zwischenzeit liefen mehrere Trocknungsgeräte in der Wohnung. Die von der Versicherung beauftragte Firma wollte ab Mitte April mit den nötigen Abbrucharbeiten beginnen. Da immer noch keine Lösung gefunden war, habe ich in meiner Verzweiflung dem Vorschlag meiner Mieter zugestimmt, in eine Ersatzwohnung in Köln umzuziehen. Der dortige Zwischenvermieter verlangte 700€ Kaltmiete, welche ich inzwischen für 4 Monate bezahlt habe. Die Rechnung mit der IBAN kam per Email.

Die Wohnung ist inzwischen wieder bezugsfertig.

Selbstverständlich habe ich vor 2 Wochen versucht, diese vorausgelegten 2800€ über das Jobcenter zurück zu erhalten. Seit Mitte April waren ja meine Mieter, für deren Bezahlung der Miete das Jobcenter verpflichtet ist, nicht mehr berechtigt, die Miete um 100% zu kürzen.

Vom Jobcenter Stuttgart erhielt ich auf mein Schreiben folgende Antwort:

... laut Aussage Ihrer Mieter haben sich diese ab 13. 4. nicht in Köln aufgehalten, sondern bei Freunden in Stuttgart. Es hätte seither auch persönlicher Kontakt zum Amt stattgefunden. Da ich als Vermieter mit dem Jobcenter kein Rechtsverhältnis hätte, sei ich nicht berechtigt dort Anträge zu stellen.

... zwar wäre das Amt in diesem Fall zur Übernahme einer Zweitmiete verpflichtet, meine Mieter hätten hier jedoch diesbezüglich keinen Antrag gestellt... und rückwirkend könne eine solche Leistung nach § 37 SGB II nicht mehr für Zeiten vor Antragstellung erbracht werden....

.... im Übrigen wäre für einen so langen Zeitraum das Jobcenter Köln zuständig gewesen... ( wo sich meine Mieter entgegen ihren Angaben ja nie aufgehalten haben )

Jetzt fühle ich mich zum Einen von meinen Mietern belogen und hintergangen, zum Andern jedoch auch betrogen. Aus diesem Grund möchte ich das Mietverhältnis in welchem es auch zuvor schon immer wieder Ärger gab, jetzt fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigen.

Ich befand mich nach dem Wasserschaden in einer Notlage, welche meine Mieter ausgenutzt haben:
Ohne deren Auszug hätten die notwendigen Instandsetzungsatbeiten nicht durchgeführt werden können.
Dies hätte bedeutet, dass die hölzernen Tragbalken zu verschimmeln drohten, mit der Folge von schweren Substanzschäden für das Gebäude.

In einer Räumungsschutzklage rechne ich mit folgender Verteidigungslinie:
... die 2800€ wären inzwischen sämtlich an den Zwischenvermieter in Stuttgart gegangen...
... für mich als Vermieter mache es keinen Unterschied, ob sie sich in Stuttgart, oder in Köln aufgehalten hätten...
... im Übrigen erhalte ich ja sowiso von der Gebäudeversicherung noch den Kaltmietausfall bezahlt....
... Als Schaden könne ich ja nur die Differenz zwischen der KM 500 € laut Mietvertrag und den 700 € geltend machen -- und das wären ja bei 4 mal 200 € noch nicht einmal der Betrag in Höhe von 2 Kaltmieten
... sie hätten es ja versucht, eine Ersatzwohnung zu finden, es hätte halt nicht geklappt...

Ich benötige eine eine rechtssichere Einschätzung eines Anwalts / Fachgebiet Mietrecht ob meine Kündigung
( fristlos, bzw. fristgerecht ) Aussicht auf Erfolg hätte.









Sehr geehrter Fragensteller,

in der Tat ist es hier zum einen fraglich wie der Schaden zu berechnen ist. Nach der Differenzmethode auf Basis Zahlung durch die Versicherung sind es in der Tat nur 800 € und nicht die nach § 543 Abs. 1 S. Nr. 3 b) BGB notwendigen 2 Monatsmieten für eine außerordentliche Kündigung.

Aber § 543 Abs. 1 S. Nr. 3 a) BGB bestimmt:

"der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist"

+ § 569 Abs. 3 BGB:
"(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. 1Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist."

Das wäre hier ja erreicht.

Aber es droht in der Praxis sehr schnell der § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und eine ausgleichende Zahlung!

Deswegen ist hier der wesentlich sicherere Weg, die außerordentliche und ordentliche Kündigung miteinander zu kombinieren.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2018 | 12:56

Sehr geehrter Herr Saeger,

leider haben Sie meine Frage, ob es sich um einen Betrug handelt, wenn mir vorgegaukelt wird, dass eine Ersatzwohnung in Köln bezogen worden sei, welche 700€ / Monat kalt kostet, nicht beantwortet.

Gegenüber dem Jobcenter haben meine Mieter ( somit beweisbar ) ausgesagt, dass sie bei Freunden in Stuttgart untergekommen sind, und die Wohnung in Köln somit nie bezogen wurde. Gleichzeitig haben meine Mieter für die gefundene Ersatzwohnung (Stuttgart) gegenüber dem Jobcenter keinen Antrag auf die Übernahme der Kosten für eine Zweitmiete gestellt.

Deshalb gehe ich davon aus, dass die 2800 € welche mir für die Phantasiewohnung in Köln, in betrügerischer Absicht in Rechnung gestellt wurden...

Meine Frage lautete: Betrug - Ist dies ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543?

Da ich Ihnen meinen konkreten Einzelfall ausfürlich geschildert habe, frage ich Sie deshab noch einmal: Rechtfertigt es dieser
(meiner Meinung nach) B E T R U G, /// auch hinsichtlich der möglichen Verteidigungslinie, /// dass ich eine fristlose Kündigung aussprechen kann, welche auf Grund des nun irreparabelen gestörten Vertrauensverhältnises vor Gericht auch Bestand hat?

Zur Wiederholung:
Ich benötige eine eine rechtssichere Einschätzung eines Anwalts / Fachgebiet Mietrecht ob meine Kündigung ( fristlos, bzw. fristgerecht ) Aussicht auf Erfolg hätte.

Da ich das BGB und somit auch den § 569 Abs. 3 Nr. 2 kenne, erwarte ich von Ihnen eine Antwort, welche in Art und Umfang auch den von mir bezahlten 92 € entspricht.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2018 | 18:08

Sehr geehrter Fragensteller,

sollte der Sachverhalt so sein, dass die Wohnung kollusiv nur zum Schein mit dem Vermieter in Köln vermietet wurde, dann läge ein Betrug vor. Das konnte man Ihrer Schilderung aber so nicht eindeutig entnehmen. Vielmehr war eine rechtlich unbeachtliche nachträgliche Sinnesänderung naheliegender.

Insofern würde ich zwar eher raten Anzeige bei der Polizei und das Ermittlungsergebnis abzuwarten. Alleine die Faktenlage reicht nicht aus. Man muss schon eine Rücküberweisung oder Bekanntschaft der Personen etc. beweisen, obwohl die Anmietung einer Wohnung in Köln durch Stuttgarter schon merkwürdig wirkt. Dass kein Antrag auf Kostenübernahme gestellt wurde, ist bei der Lebensführung mancher Sozialhilfeempfänger jetzt auch noch kein bombensicheres Indiz.

Ich würde eher den einfachen oben beschriebenen Weg gehen. Es ist ja mehr als 1 Monatsmiete. Wenn es Ihnen auch um eine strafr Aufarbeitung des Falles geht, können Sie gerne die Polizei einschalten. Zivilr braucht man dies hier aber nicht.

Sollte Sie immer noch Unklarheiten oder Unzufriedenheiten haben, können Sie gerne eine weitere Nachfrage unter meiner email Adresse senden, die Sie im Profil finden.

MfG
D. Saeger
- RA -


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"Herr Saeger hat mal schnell mit einem Einsatz von 10 Minuten 92€ abgegriffen.
Er hat sich noch nicht einmal die Mühe gemacht, meine Frage richtig zu erfassen, und somit konnte es nicht anders kommen, als dass er mit seiner Antwort das Thema komplett verfehlt hat.
Bedauerlich ist, dass ich auch jetzt nach der Beantwortung der Nachfrage immer noch nicht weiss, ob sich mir anhand des genau geschilderten Betrugs die Möglichkeit bietet, erfolgreich eine fristlose Kündigung auszusprechen. Es ist schade, dass solche Personen das Niveau der Plattform nach unten ziehen. Gut vorstellen kann ich mir, dass an anderer Stelle geprahlt wird: "dem habe ich kurz die entsprechenden §§§ des BGB reinkopiert und geraten die fristlose mit der ordentlichen Kündigung zu kombinieren..." Auf diese Art und Weise könnte sich jeder juristischer Laie schnell mal ein paar €€€ dazuverdienen. So bin ich nun mein Geld los und bin genau so schlau wie vorher - Ich fühle mich als Opfer eines 25€-Bauernfängers! :-(
"
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragensteller,

es ist auf Basis Ihrer Sachverhaltschilderung kein Betrug! Schalten Sie bitte die Polizei ein und lesen die Antwort auf Ihre Nachfrage.

Verfahren Sie wie in der ersten Antwort von mir geschildert.

Ansonsten kann man Ihnen sachlich auf Ihre "Ausführungen" nicht mehr erwidern.

Zu Ihren "persönlichen" Anmerkungen: Seien Sie sich sicher, dass die vermeintliche Länge einer Antwort in einem relativ einfach gelagerten Fall wie Ihrem die Güte der Antwort nicht beeinflusst. Dass Ihnen das Ergebnis meiner Antwort vor der Antwort klar war, kann auch nicht mein Problem sein.

MfG
D. Saege
- RA -