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Betriebsnebenkosten


04.11.2017 20:47 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Umlage weiterer Nebenkosten/Betriebskosten auf den Mieter bei Altverträgen ohne entsprechende Vereinbarung


Guten Tag,

es Handelt sich um einen Mietvertrag aus dem Jahr 1974 dort steht folgendes:

1. Der Mietzins beträgt 300,-- DM + 40,-- DM Heizkosten Pauschale.

2. Nebenabgaben,nämlich Kosten für-Sammelheizung (mindestens 18 Grad Celsius)-Warmwasser-
Fahrstuhl - Treppenreinigung - Sach- und Haftpflichtversicherung
- werden nicht besonders erhoben - werden anteilig in Höhe von - Prozent der Gesamtkosten umgelegt
- sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit -- DM pro Monat - Vierteljahr - Jahr.


am ende des Mietvertrages steht folgender text:

Die Heizkosten betragen monatlich. DM 40,-- pauschal.
Endabrechnung erfolgt jeweils am Jahrsende durch Ablesen der Heizzähler.
Die Hälfte des Wasserverbrauchs sowie Müllabfuhr übernimmt der Mieter.

Ist es uns möglich dem Mieter weitere Betriebsnebenkosten wie:
- Wohngebäude inkl. Brandversicherung
- Kanalgebühren
- Kaminkehrer (Für die Heizung)
- Grundsteuer
. Niederschlagswasser

anteilig mit 40-50% bezahlen zulassen?

vielen dank und beste grüße
04.11.2017 | 21:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Betriebskosten, also die Kosten die dem Eigentümer eines Grundstückes aufgrund seiner Eigentümerstellung entstehen, sind als Lasten des Grundstücks Kosten die grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen sind.
Gemäß § 556 BGB können die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden.
Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter stellt also eine Ausnahme von der Regel dar.
Daher bedarf sie einer besonderen Vereinbarung (§ 556 I BGB).
In der Praxis ist natürlich eine derartige Vereinbarung, die in meistl formularmäßig im Mietvertrag erfolgt, die Regel. Allerdings räumt § 556 II BGB auch die Möglichkeit ein, dass Betriebskosten als Pauschale ausgewiesen werden.

Eine derartige Pauschale kann unter Umständen auch gemäß § 506 I BGB erhöht werden.
Dies gilt aber eben nur für Nebenkosten, bei denen die Abweichung vom Grundsatzl (Tragung durch den Eigentümer/Vermieter)
ausdrücklich vereinbart wurde, da, wie ausgeführt, die Kostentragung der Betriebskosten durch den Vermieter
der gesetzliche Regelfall ist, auch wenn in der Praxis natürlich die Abwälzung auf den Mieter die Regel ist.

Nach dem vorgelegten Vertragsklauseln ist eine Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter nur bezüglich der Heizkosten vereinbart worden. Der weitergehende Absatz der Nebenkostenklausel (in dem die von Ihnen gewünschten Kosten nicht einmal ausdrücklich aufgeführt sind) ist nicht Gegenstand der Vereinbarung geworden sind, da alle Alternativen offen gelassen sind und sich nicht einmal durch Auslegung ermitteln lässt, dass hier eine entsprechende Übernahme vereinbart werden sollte.

Nach den Vereinbarungenist lediglich eine Übernahme der Heizkosten (wobei die vereinbarte Endabrechnung wiederum im Widerspruch zur Vereinbarung einer „Pauschale" steht) und des Wasserverbrauchs (also der verbrauchsabhängigen Kosten Wasser) vereinbart worden.

Bei den sonstigen Betriebsnebenkosten bleibt es also bei der Kostentragungspflicht des Vermieters, so dass Sie eine Abwälzung hier nicht vornehmen können.
Die einzige Möglichkeit wäre, mit dem Mieter zu verhandeln und ihn dazu zu bewegen, einer entsprechenden Vertragsänderung zuzustimmen.
Einseitig können sie aber eine derartige Änderung nicht vornehmen.

Ich weise vorsorglich darauf hin, dass sich diese Einschätzung auf Ihre Angaben stürzt und sich die Sache-und Rechtslage selbstverständlich bei ergänzenden/anderen Informationen anders darstellen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Kinder
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kinder

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2017 | 21:47

Vielen dank für Ihre Anwort. Wird dürfen also nur die Aktuellen zulässigen nebenkosten anpassen wie 80€ als vorauszahlung für die Heizung Aktuell sind das nur 13€ da die Ehemaligen vermieter eine art (Freundschaftspreis) gemacht haben,und z.b. 35€ für das Wasser?

beste grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2017 | 22:12

Ich hatte darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Pauschale zwar "unter Umständen" möglich ist, § 560 I BGB, sie ist aber an enge Voraussetzungen geknüpft, u.a. muss diese Möglichkeit im Vertrag vereinbart sein ("Erhöhungsvorbehalt"), was ich (daher der Vorbehalt am Ende der Auskunft) auf Grund der Unkenntnis des vollen Vertragstextes nicht beurteilen kann. Diese Regelung gilt auch für Altverträge vor Inkraftreten dieser Vorschrift 2001. § 560 I ist kein gestzliches Erhöhungsrecht sondern setzt eine entsprechende Vereinbarung dem Grunde nach voraus.
Ich kann auch nicht nachvollziehen, wie es zu der Pauschale von13€ kommt, die Sie jetzt erwähnen, da die DM Beträge doch mit dem entspr. Faktor in € umzurechnen waren.
Sie müssen in jedem Fall den Vertag prüfen, ob die erwähnte Anpassungsklausel für Pauschalen vereinbart wurde. Prüfen Sie auch, ob es ggf. spätere zusätzliche Vereinbarungen zum ursprünglichen Mietvertrag gab.Irgenwann und irgendwie muss doch die aktuell gezahlte vom Vertrag abweichende Pauschale vereinbart worden sein, ggf. mit dem erwähnten Anpassungsvorbehalt?

ANTWORT VON

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