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Betriebsleiterwohnung im Außenbereich als Eigentumswohnung abtrennen

06.01.2019 22:26 |
Preis: 73,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Wie kann man eine Dachgeschosswohnung in Wohnungseigentum teilen?

Hallo,
die Ausgangslage ist ein "Dreifamilienhaus" im Außenbereich. Das Haus steht in Rheinland-Pfalz und gehört zu einem landwirtschaftlichen Betrieb der mittlerweile nur noch aus 4ha Forst im Nebenerwerb besteht.
Die Baugenhemigung für den nachträglichen Ausbau des Dachgeschoss wurde als Betriebsleiterwohnung erteilt. Im Erdgeschoss ist eine Altenteiler Wohnung und im UG eine Ferienwohnung.
Meine Eltern haben ein eingetragenes Wohnrecht für das Erdgeschoss.
Der Betrieb wurde mir 2002 überschrieben.

Da ich mich von meiner Frau getrennt habe, stellt sich jetzt die Frage, wie der Verkehrswert für die Dachgeschosswohnung zu ermitteln ist.
- könnte die Wohnung als Eigentumswohnung abgetrennt werden (baulich kein Probllem) und verkauft werden
- oder alternativ als Abfindung an die Frau überschrieben werden.
- wenn beides nicht möglich ist> wie kann der Verkehrswert ermittelt werden.

Vielen Dank im Vorraus!

Gerne zu Ihre Frage, wie der Verkehrswert für die Dachgeschosswohnung zu ermitteln ist.


Frage: Könnte die Wohnung als Eigentumswohnung abgetrennt werden (baulich kein Problem) und verkauft werden

Antwort: Kein Problem. Da Ihnen der Betrieb überschrieben wurde, gehe ich davon aus, dass das Dreifamilienhaus in Ihrem Alleineigentum steht. (Sonst wäre § 3 WEG einschlägig, s.u.)

Sie können daher per notarieller Teilungserklärung entweder nur durch Unterschriftsbeglaubigung beim Notar oder auch – teurer, aber mit Beratung sicherer - durch Beurkundung Ihrer Teilungserklärung, die entsprechend der Bau- und Nutzungsgenehmigung ausgebaute Wohnung zum Sondereigentum erklären und abtrennen.

Zwingend damit verbunden ist ein nach Bruchteilen (x-Tausendstel) zu bestimmender Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an dem Grundstück.
Anzuwenden ist hier

§ 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
"Teilung durch den Eigentümer
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
(2) 1Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. 2Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam."

Frage: Oder alternativ als Abfindung an die Frau überschrieben werden.

Antwort: Auch das ist unproblematisch nach erfolgter Teilung und Eintrag in das Grundbuch.

Frage: Wenn beides nicht möglich ist> wie kann der Verkehrswert ermittelt werden.

Antwort:
In beiden „möglichen" Fällen kann dann der Verkehrswert ohne weiteres per Sachverständigengutachten ermittelt werden und dann auch zum Gegenstand der Abfindung gemacht werden.

Da hier ein eingetragenes Altenteilerecht vorliegt sowie Abweichungen durch nachträgliche Ausbauten im Dachgeschoss, sollten Sie möglichst den Weg über die oben zitierte Beurkundung durch den Notar gehen, der Sie auch vertieft weiter beraten wird.

Denn Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die neue (DG) und die alten einzelnen Wohnungen, respektive das Altenteilerrecht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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