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Betriebsleiterwohnung - Planungsrecht

| 16.04.2014 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


14:27

Zusammenfassung:

Ausnahmen und Befreiung vom Bebauungsplan bei Betriebsleiterwohnung

Wir haben mehrere Gewerbebetriebe in einem angemietetem ca. 70 qm großen Büro, welches in einem reinen Wohngebiet liegt (lt. Flächennutzungsplan), also nach § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete . Dass dort auch Gewerbe ansässig ist, ist kein Problem, da es sich um ein sehr sehr altes (bereits vor der Wende gebaut und genutzt) Bürogebäude handelt. Hier besteht Bestandsschutz und es darf auch gewerblich genutzt werden (nur stilles Gewerbe ohne Lärm- und Emissionsbelästigung). Diese Voraussetzungen erfüllen wir natürlich auch, da wir nur ein Büro und eine angegliederte IT-Werkstatt haben und generell primär im Webbereich tätig sind.
Im Jahre 2008 wurde ein Bebauungsplan von der Gemeinde für diesen Bereich aufgestellt, welcher vorsieht, dass entlang der Straße Wohnhäuser angedacht sind. Eine Wohnbebauung in die Tiefe des Grundstückes hinein ist nicht vorgesehen und auch nicht gewünscht.
Unser Problem ist nun, dass wir in diesem Gewerbeobjekt nun eine zusätzliche Fläche dazumieten können, welche wir an sich teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken nutzen wollen. Leider befindet sich dieser Teil des Gebäudes außerhalb der zu Wohnzwecken angedachten Fläche gemäß des B-Planes, d.h., eine Umnutzung bringt uns an dieser Stelle nicht weiter. Dies haben wir auch bereits mit den zuständigen Stellen so abgeklärt.
Besteht die Möglichkeit, die anzumietende Fläche als Betriebsleiterwohnung zu nutzen und dies behördlich genehmigt zu bekommen? Die Argumente dafür wären: Betriebsinhaber (Gesellschafter / Geschäftsführer) bewohnt diese, wir bieten einen 24/7-Service, der ständige Anwesenheit erfordert, die Sicherheit der eigenen technischen Anlagen und des Objektes ist dadurch erhöht. Wir lagern sensible Daten unserer Kunden, welche einer erhöhten Sicherheit bedürfen, welche durch die Bewohnung gewährleistet wäre.
Welche gesetzlichen Grundlagen gibt es hierfür bzw. wäre vielleicht auch eine Bewohnung in Form einer Hauswächterfunktion möglich und wie sind hier die gesetzlichen Grundlagen, die dies ermöglichen würden.
Ich hoffe, uns kann weitergeholfen werden. Besten Dank.

16.04.2014 | 10:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Problem ist in der Tat darin begründet, dass hier ein sehr wahrscheinlich entgegenstehender Bebauungsplan vorliegt, der diese Betriebsleiterwohnung nicht explizit zulässt.

Auch ansonsten sind im unbeplanten Bereich Betriebsleiterwohnung nicht ohne weiteres zulässig, § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich (Baugesetzbuch).

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ), der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Aller Voraussicht nach ist hier aber gerade der rückwärtige Bereich von jeglicher Wohnnutzung freizuhalten.

Aber:
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 des § 30 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan - mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich .

Hier gehe ich aber von einem Bebauungsplan aus, der die Festsetzung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung enthält - auf Grundlage Ihrer Angaben.

Es bleibt noch folgende Möglichkeit:

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann nach Maßgabe von § 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder

2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aufgrund dieser drei Alternativen können Sie meines Erachtens nach mit Ihrer Argumentation durchaus zum Zuge kommen und sollten daher dieses beantragen. In der Regel gibt es dafür entsprechende Antragsformulare, in denen auch die Begründung aufgeführt werden kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2014 | 11:17

Vielen Dank erst einmal für die schnelle Antwort.
Das heißt im Klartext, wenn man die Betriebsleiterwohnung, die ohnehin an das Gewerbe gekoppelt sein sollte, auch nochmals explizit an das Bestehen des Gewerbes bindet und erklärt, dass bei Einstellung des Gewerbes, diese Betriebsleiterwohnung auch entfällt, dann bestünde eine Chance, dass dies genehmigt wird?
Also wie gesagt, es handelt sich um ein reines Wohngebiet gem. § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete , nur der Bebauungsplan sieht nicht für die gesamte Tiefe des Grundstückes eine Wohnbebauung vor und somit auch nicht für den Teil, den wir nun ausgerechnet bewohnen wollen. Die Gemeinde will keine Aufsplitterung der Grundstücke, sondern den grünen Charakter des Ortes beibehalten, deswegen darf nicht in die Tiefe des Grundstückes hineingebaut werden (2. Reihe). Dieses Gebäude ist aber nun einmal vorhanden und wir wollen einfach unterm Strich noch effektiver arbeiten können als vorher.

Ist die Fläche denn wirklich Außenbereich im Sinne des Baurechts? Sie steht an sich ja schon im Zusammenhang mit einem Bebauungsplan und sieht eben einfach keine (zukünftige) Bebauung vor. Dieser Bebauungsplan ist für dieses Grundstück aber nur für die Zukunft gedacht, falls die gegenwärtige Nutzung aufgegeben wird und das Gebäude abgerissen werden sollte.

Der Bebauungsplan hat in seiner Textfassung eine Bewohnung im Rahmen einer Betriebsleiter- / Hausmeisterwohnung nicht ausgeschlossen. Dieser Punkt wurde dort gar nicht behandelt. Dieses Gewerbeobjekt genießt einen einfachen Bestandsschutz (also nur Instandhaltungsmaßnahmen, aber keine Erweiterungen etc.)
Aber ich denke mal, das ändert letztendlich nichts an Ihrer Antwort oder?!
Auf jeden Fall schon einmal besten Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2014 | 14:27

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, unter den von Ihnen genannten Gesichtspunkten sollte eine Ausnahme möglich sein.

Denn letztlich

- Wäre das Gewerbe ohne Wohnnutzung nicht möglich, was eine unbillige Härte wäre, wenn es aufgegeben werden müsste;

- Es handelt sich um einen Bestandsgebäude;

- Die Wohnnutzung an sich ist ja erlaubt;

Dieses würde ich als Argumente anführen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.04.2014 | 14:53

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