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Betriebskostennachzahlung - Muss Mieter tatsächlich die Betriebskosten nicht zahlen?

27.01.2012 16:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe seit über 10 Jahren eine Wohnung vermietet.
Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht.

Miete wurde immer pünktlich bezahlt.

Betriebskostenabrechnungen wurden immer anerkannt bis zum Jahr 2010.

Das Jahr 2010 ergab eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 330,00 Euro.
Der Mieter bat mich, die Nachzahlung zu stunden.

Ich habe die Stundung abgelehnt.

Danach habe ich ein Schreiben von Mieterbund erhalten dass aufgrund des fehlenden schriftlichen Mietvertrages der Mieter nicht verpflichtet wäre die Betriebskosten (Nachzahlung) zu zahlen.

Meine Fragen:

Muss der Mieter tatsächlich die Betriebskosten (Nachzahlung) nicht zahlen?

Wenn er tatsächlich nicht zahlen kann was kann ich dann tun damit mir im nächsten Jahr nicht wieder dasselbe passiert?

Ist dieses Verhalten des Mieters ein Kündigungsgrund?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

1.
Unter Bezugnahme auf Ihre 1. Frage besteht die Pflicht, Ihres Mieters die Betriebskosten zu zahlen, wenn sich hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für eine vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Mieter ergeben.

Eine solche mündliche Abrede – die zur Verpflichtung führt, Betriebskosten zu zahlen – müsste insbesondere belegbar sein. Das wäre dann der Fall wenn Sie beispielsweise in den letzten 10 Jahren ständig Betriebskosten abgerechnet hätten und diese von Ihrem Mieter auch bezahlt worden wären.

Die entsprechenden Belege und Zahlungsnachweise sollten sie noch besitzen und sowohl Ihrem Mieter, als auch dem Mieterverein vorlegen können.

Darüber hinausgehend wäre es Ihrerseits erforderlich, die inzwischen substantiiert vorgetragene Vertragsänderung (diese liegt darin, dass Ihr Mieter vertreten hat auf Grund des mündlichen Mietvertrags nicht zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet zu sein) sustantiiert zu bestreiten. Sie müssten also qualifiziert unter Bezugnahme auf die Belege aus den letzten Jahren darlegen, dass seitdem keine Veränderung eingetreten ist und auch nicht eintreten sollte. Ihren Verweis auf die bisherige ständige Übung könnte die Gegenseite (Ihr Mieter) dann nur dadurch erschüttern, dass er die konkreten Umstände der Änderung ausführlich beschreibt.

In einem Fall, in dem die mündlich vereinbarte Vertragsänderung nicht substantiiert bestritten worden war, führte das OLG Düsseldorf aus, dem Vortrag des Mieters hätte substantiiert entgegen getreten werden müssen, um den Eintritt der Wirkung gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zu verhindern.

2.
Um weitere Komplikationen in den nächsten Jahren zu verhindern empfiehlt sich vertraglich zu fixieren, dass die tatsächliche Vertragspraxis der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Im Interesse beider Vertragspartner Ihres Mietvertrages mit Ihrem Mieter sollte also der ursprüngliche Mietvertrag einschließlich der Betriebskostenabrede schriftlich fixiert werden.

Die Anforderungen an die Schriftform sind recht hoch. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGHZ 40, 255, 263 f. = NJW 1964, 395) werden an Art und Beschaffenheit der körperlichen Verbindung strenge Anforderungen gestellt. Zwar hatte das Reichsgericht noch mit Urteil vom 18.12.1923 (vgl. JW 1924, 769) zur Wirksamkeit eines aus zwei losen Blättern bestehenden Pachtvertrages entschieden, dass auch eine auf zwei getrennten Blättern niedergeschriebene Urkunde den Formerfordernissen entspreche, wenn auf jedem Blatt auf das andere verwiesen sei, dadurch Zweifel über die Zusammengehörigkeit nicht entstehen könnten und die beiderseitigen Unterschriften den Gesamtinhalt des Vertrages deckten.

Mit seiner Entscheidung vom 13.11.1963 hat der BGH neue (strengere) Maßstäbe gesetzt. Nach ihr müssen einzelne Schriftstücke in der Regel derart zusammengefügt werden, dass entweder die Auflösung der Verbindung nur mit teilweiser Substanzzerstörung möglich ist oder die körperliche Verbindung wenigstens als dauernd gewollt erkennbar ist und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordert. Eine bloße verbale bzw. gedankliche Bezugnahme genügt nicht (Bezugnahmeverbot).

Diesem Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde entsprechend wird vielfach ein striktes Verbot der Bezugnahme hergeleitet. Danach sind Anlagen, die Vertragsinhalt werden sollen, der Vertragsurkunde beizufügen und mit dieser zu verbinden (z. B. Baubeschreibung, Hausordnung, Katalog von Betriebskosten etc.). Eine gedankliche bzw. verbale Bezugnahme zwischen dem Mietvertrag (Ursprungsvertrag/Hauptvertrag) und Anlagen, die wesentlicher Vertragsbestandteil werden sollen, reiche für die Schriftform nicht aus.

Dem entsprechend wäre es aus Gründen der Rechtssicherheit erforderlich sämtliche Betriebskosten die Sie zukünftig abrechnen möchten in den Vertrag aufzunehmen und so zu dokumentieren, dass eine Abrechnung auch tatsächlich erfolgen darf.

3.
Soweit Streit über die Betriebskosten besteht führt dies grundsätzlich nicht zu einem Mietrückstand der zur außerordentlichen berechtigen Würde. In Betracht kommt deshalb nur eine ordentliche Kündigung anknüpfend an die Schriftform.

Dieser kommt bei einem Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, nach § 566 S. 1. 1 BGB geschlossen werden soll.

Gemäß § 580 BGB gilt dies ebenso für die Miete von Wohnräumen und anderen (gewerblichen) Räumen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt grundsätzlich der (gesamte) Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 566 S. 2 BGB) und kann folglich von beiden Mietvertragsparteien - ungeachtet der vertraglich vereinbarten Mietzeit - mit den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 BGB (ordentlich) gekündigt werden.

In der Praxis hat dies häufig dazu geführt, dass sich Vermieter oder Mieter, die sich - z.B. wegen der Höhe des Mietzinses - vorzeitig aus einem langfristigen Mietverhältnis lösen wollten, auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform berufen und das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit gekündigt haben. Der sich auf den Formmangel berufenden Mietvertragspartei konnte dabei in der Regel weder Treuwidrigkeit noch Arglist (§ 242 BGB) vorgehalten werden.

Dementsprechend käme also Ihre ordentliche Kündigung wegen Formmangels in Betracht.

Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

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