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Betriebskostenaufteilung Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten

| 26.01.2019 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Nichteinhaltung einer Schriftformklausel in einem Mietvertrag kann nur in krassen Ausnahmefällen positiv gerügt werden

Hallo, es geht um den Umlageschlüssel, Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten

Info :
Eine Siedlung mit 14 Wohneinheiten ( unterschiedlicher Größe ) mit viel Grünfläche für alle nutzbar.
Eigentümer A von 2010 bis 05.2015
Eigentümer B von 05.2015 bis dato
Sachverhalt:
Wir habe 09.2010 eine Wohnung vom Eigentümer A gemietet. Hamburger Mietvertrag ohne Aufschlüsselung der Betriebskosten. Also Kosten für Gärtner etc. auf qm. Der Vermieter war immer selbst zugegen in der Siedlung, Umbauten, Reparatur etc. Er war auch sehr aufgeschlossen zu allen Mietern. Er hat dann auch einen Haumeister eingestellt der Gartenpflege und Winterdienst mit zu erledigen hatte. Der Vermieter hat auch verbal geäußert das die Kosten jeder zugleichenteil in der Siedlung zutragen hat. Durch diese Äußerung und 5 darauf folgende Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheiten (schriftlich Belegbar) gehe ich von schlüssigen Verhalten aus. Es gab meines Wissens auch keinen Mieter der dagegen angegangen ist.
Leider haben wir es nicht schriftlich festgehalten.
Als dann die Siedlung im Mai 2015 von Eigentümer B gekauft worden war, haben wir uns auch keine Gedanken gemacht. Es hat uns gesagt, dass alle Verträge so übernommen werden und sich nichts ändert. In den 2 folgenden Nebenkostenabrechnungen (2015 &2016) wurde nach Wohneinheiten (schriftlich Belegbar) abgerechnet. Ich ging also davon aus das der Eigentümer B sich mit dem Eigentümer A auch schlüssig waren und die Abrechnung so weiter geführt wird.
Dieses änderte sich jetzt, wo Eigentümer B ein Immobilien Service beauftragt hat die Verwaltung zu übernehmen. Es wurde eine Nebenkostenabrechnung für 2017 erstellt. In dieser wird auf qm abgerechnet. Ich habe einen Widerspruch gegen diese Abrechnung geschrieben.
Nach meinem Rechtsempfinden ist durch schlüssiges Verhalten, schon eine Mietvertragsänderung bezüglich des Umlageschlüssels mit dem Eigentümer A zustande gekommen. Dieser wurde auch vom Eigentümer B so übernommen und weiter geführt. Belegbar durch Abrechnungen von 2010-2016.
Nun brauche ich Ihren Rat.

Bin ich im Recht und hätte mein Ausführung mit Belegen( Nebenkostenabrechnungen) vor Gericht bestand. Ich würde gerne weiter auf Wohneinheiten abgerechnet werden.

27.01.2019 | 09:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Denkbar ist dieses Szenario schon - im Einzelnen:
Die Parteien können die Vereinbarung, soweit keine Schriftform vorgeschrieben ist (dazu gleich - das ist entscheidend) auch durch jahrelange einvernehmlich praktizierte Art und Weise stillschweigend treffen, vgl. BGH, Urteil vom 31. 5. 2006 - VIII ZR 159/05 .

Aber:
Zahlreiche Mietverträge enthalten sogenannte Schriftformheilungsklauseln, nach denen sich die Vertragsparteien verpflichten, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis insbes. im Zusammenhang mit dem Abschluss von Nachtrags- und Ergänzungsverträgen Genüge zu tun.
Das müsste man bei Ihnen einmal nachsehen. Eigentlich so gut wie jeder Vertrag enthält eine solche Klausel, gerade auch Musterverträge als Vorlage wie hier.

Nur wenn das etwa stark treu- und/oder sittenwidrig wäre (vgl. § 242 BGB ), kann sich ausnahmsweise die Gegenseite nicht auf die Einhaltung der Schriftformklausel berufen.
Das wäre hier umfassend zu prüfen, aber ich kann das hier auf den ersten Blick jedenfalls leider nicht erkennen.
Das Korrektiv des § 242 BGB ist nach der Rechtsprechung, vgl. z. B. OLG Rostock, Urteil vom 10. 7. 2008 - 3 U 108/07 , auf krasse Ausnahmefälle zu beschränken und ist schon deshalb geboten, weil sonst die vereinbarten Formvorschriften des BGB weitgehend ausgehöhlt würden.

Es kann damit leider erfahrungsgemäß schwer werden, dass vor Gericht durchzusetzen.

Berufen würde mich dennoch darauf, denn ansonsten hat nichts gewonnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 29.01.2019 | 13:10

Sehr geehrter Herr Hesterberg
Eine Schriftformheilungsklausel konnte ich in meinem Mietvertrag nicht finden, nun bin ich aber auch nicht so versiert das mir so eine ins Auge springen würde.
Also wenn ich Sie richtig verstanden habe ist mein Gedankengang Rechtlich richtig und durchsetzbar.
Abgesehen von den Gerichtlichen Schwierigkeiten (all so würde das Gericht zu schnell den Statt geben – könnte ja jeder darauf – das würde dann natürlich den Formvorschriften schaden).
Direkte Frage: Erkenne Sie aus meinen Ausführungen ein Konkludentes Verhalten.

Ich Bedanke mich bei Ihnen und verbleibe mit Freundlichen Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.01.2019 | 08:53

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Derartige Klauseln stehen in aller Regel ganz am Ende. Ansatzpunkte für ein konkuldentes Handeln sehe ich hier durchaus, aber das sind häufig schwierige Fälle und zudem bleibt leider das Problem, ob das ganze nicht durch die Schriftformklausel zu Fall gebracht werden könnte. Für weitere Schritte stehe ich Ihnen hier gerne im Rahmen einer Direktanfrage zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.01.2019 | 18:05

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