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Betriebskostenabrechung - Vermieter Kann ich auf eine Ratenzahlung bestehen?


24.11.2007 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,

letze Woche haben wir die Abrechnung unsere Nebenkosten erhalten und haben nicht schlecht gestaunt. Die Nachzahlung beläuft sich auf 800€!

Nach Rücksprache mit dem Vermieter würde dies an dem "harten?" letztem Winter (2005/2006) liegen und an den gestiegenen Heizölpreisen.

Lt. Mietvertrag sind die Nebenkosten wie folgt verteilt:

80€ p. Monat Heizkosten (960€ p.a.)
120€ p. Monat für den Rest (1140€ p.a.)

Tatsächlich beläuft sich jedoch die Nachzahlung der Heizkosten nach diesem Schlüssel auf knapp 200€ (Rg. über ca. 1150€)

Die Nachzahlung der restlichen Nebenkosten (600€) bezieht sich jedoch auf die festen, meines erachtens kalkulierbaren Nebenkosten (Gesamtkosten - mein Anteil 2040€)

In diesem Jahr sind ebenfalls bei diesen "sonstigen" Nebenkosten noch Gartenarbeiten für 900€ (Gesamte Nebenkosten Haus) aufgetaucht, welche im Vorjaht nicht vorhanden waren.

Selbst wenn wir die "sonstigen" Nebenkosten vom letzen Jahr übernommen hätten, hätte wir im Jahr noch immer in Summe (Heizung + sonstige) über 450€ Nachzahlen müssen.

Die Nebenkosten waren also (meiner Einschätzung nach) von vornehinein falsch aufgezeigt.

80€ p. Monat Heizkosten (960€ p.a.) -> 16,50€ mtl. zu wenig
120€ p. Monat für den Rest (1140€ p.a.) -> 50€ mtl. !!!! zu wenig

Das mit der Heizung kann ich ja noch nachvollziehen, jedoch kommt mir der Anteil von 50€ an fest kalkulierbaren Kosten "etwas" zu hoch vor. Heißt u.U. vorsätzlich, da so Warmiete geringer...die crux liegt ja nicht bei den heizkosten sondern bein den sonstigen Nebenkosten.

Ach ja: kann das Fällen eines Baumes wg. Beschwerden der Nachbarn (Gehweg durch Wurzeln zerstört) auf die Nebenkosten umgelegt werden oder ist dies nicht Werterhaltung des Grundstücks? (Das wäre die ominöse Position der Gartenarbeiten)

Was sind hier meine Rechte und wie kann ich am besten Vorgehen?
Kann ich auf eine Ratenzahlung bestehen (aus Prinzip!!!)?

Beste Grüße






Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gebe ich Ihnen nachfolgend eine erste Orientierung in dieser Angelegenheit.

1. Rechte des Mieters im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung

Als Mieter haben Sie zunächst ein Recht auf eine verständliche Abrechnung. So muss die Abrechnung derart gestaltet sein, dass der Mieter alleine aus dieser eine rechnerische Überprüfung der Abrechnung vornehmen kann. Die Betriebskostenabrechnung muss daher regelmäßig die folgenden Mindestangaben enthalten: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Des Weiteren haben Sie Anspruch, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen einzusehen. Für die Einsichtnahme dürfen Ihnen keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Gegen eine angemessene Kostenerstattung (EUR 0,2 bis 0,5 pro Seite) stellen viele Vermieter jedoch auch Kopien der Abrechnung zur Verfügung.

Sie haben zudem das Recht, die Abrechnung innerhalb eines angemessenen Zeitraums (1 Monat ab Zugang)zu prüfen.

2. Rechte bei vorsätzlich falschem Ansatz der Betriebskostenvorauszahlung

Hat der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die zu erwartenden Betriebskosten vorsätzlich falsch angegeben, um damit die Wohnung optisch zu vergünstigen, kann dem Mieter unter Umständen ein Schadensersatzanspruch aufgrund Verschulden bei Vertragsabschluss zustehen, sofern der Mieter bei zutreffender Angabe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten von einem Vertragsabschluss abgesehen hätte. Dieser beinhaltet zunächst einmal den Anspruch auf Vertragsaufhebung und die Aufwendungen, die der Mieter im Vertrauen auf den Vertrag gemacht hat.

Des Weiteren muss dem Vermieter der Vorsatz jedoch nachgewiesen werden, was aufgrund des Prognoseelements der Vorauszahlungen nur in Ausnahmefällen und bei eklatantem Unterschied zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen Betriebskosten gelingen dürfte. Die Durchsetzung eines solchen Anspruchs ist daher stets mit einem hohen Risiko behaftet.

Ob ein solcher Anspruch in Ihrem Fall in Betracht kommt, kann aufgrund der zur Verfügung Informationen nicht beurteilt werden.

3. Gartenpflege

Zu den umlagefähigen Kosten im Bereich der Gartenpflege gehört neben der laufenden Pflege auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölz, worunter grundsätzlich auch das Fällen eines Baumes fallen kann.

Es ist in der jüngeren Rechtsprechung jedoch eine Tendenz dahingehend zu erkennen, dass Baumfällarbeiten dann nicht umlagefähig sind, wenn die Gründe dafür ausschließlich in der Beseitigung einer Gefahr (wie in Ihrem Fall) oder im nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebot liegen (AG Gelsenkirchen-Beur 7 C 109/03, AG Düsseldorf 33 C 6544/02).

Es spricht daher vieles dafür, dass die Umlage in Ihrem Fall zu Unrecht erfolgte.

4. Ratenzahlung

Anspruch auf Ratenzahlung besteht grundsätzlich nicht. In den meisten Fällen wird sich der Vermieter jedoch auf die Zahlung von angemessenen Raten einlassen.

Vorsorglich möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass Sie Einwände innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihrem Vermieter geltend zu machen sind. Zu Dokumentationszwecken sollte dies in jedem Fall schriftlich erfolgen.

Ich bitte Sie zu berücksichtigen, dass diese Beratung nur einer ersten rechtlichen Orientierung dienen kann. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle und persönliche anwaltliche Beratung.

Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

F. Lehmann
-Rechtsanwalt-
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