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Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006


30.05.2007 14:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

das Mehrfamilienhaus, in dem ich seit 1998 wohne, wurde ab Juli 2005 von einem Zwangsverwalter übernommen. Ihm überwies ich ab diesem Zeitpunkt auch die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen.

Ende Dezember 2006 erhielt ich von ihm die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2005, die einige Fehler aufwies (u.a. gibt es in meinem Mietvertrag keine vertragliche Vereinbarung über die Übernahme von Kosten für einen Hausmeister sowie über Kosten für Treppenhausreinigung, die aber trotzdem abgerechnet wurden. Und trotz Ankündigung des Vorbesitzers (vor der Zwangsverwaltung), dass wegen des Einbaus von Wasseruhren alle Wasserkosten ab 1/2005 nur noch verbrauchsabhängig und nicht mehr nach Wohnfläche abgerechnet würden, wurde doch nach Einheiten/qm abgerechnet. Außerdem wurde nicht zwischen Wohnraum und Gewerbe in der Abrechnung unterschieden / Restaurant und Blumenladen, letzterer seit Ende 2005 Leerstand). Aus Sicht des Zwangsverwalters ergab sich eine Nachzahlungsforderung.

Ich schrieb dem Zwangsverwalter daraufhin Anfang Januar 2007 einen Brief, indem ich um die Klärung der o.g. und weiterer offener Fragen bat und ihn aufforderte, eine korrigierte Betriebskostenabrechnung anzufertigen und die Beträge neu zu errechnen. Darauf reagierte er aber nicht (wiederholte aber auch seine Nachzahlungsforderung nicht) - aus gegebenem Anlass (s.u.) habe ich mich der Sache erst jetzt wieder angenommen.

Seit März 2007 gibt es nun neue Hausbesitzer nebst neuer Hausverwaltung, die seitdem zuständig ist.

Trotz dieses Besitzerwechsels erhielt ich nun vor wenigen Tagen eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 vom "alten" Zwangsverwalter, die erneut die Kosten für Hausmeister/Treppenhausreinigung aufweist, aber zumindest die Wasserkosten korrekt nach Verbrauch abrechnet (was für mich eine Ersparnis von ca. 250,- Euro gegenüber 2005 ausmacht).

Nach meiner Berechnung ergeben sich aus beiden Betriebskostenabrechnungen Überschüsse meinerseits, die ich natürlich geltend machen möchte - aber ich bin mir unsicher bezgl. der folgenden Punkte.

Meine konkreten Fragen:
1. Ist der Zwangsverwalter trotz Besitzerwechsel überhaupt noch zuständig für die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2005 und 2006 bzw. an wen wende ich mich mit meinem Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnungen, damit mein Widerspruch rechtlich gesichert ist?

2. Habe ich einen Anspruch darauf, dass die Kosten für Hausmeister/Treppenhausreinigung aus meiner Abrechnung herausgerechnet werden müssen, und dass wegen der schriftlichen Ankündigung des Vorbesitzers die Wasserkosten auch in 2005 nach Verbrauch erfolgen müssen?

3. Kann ich meine Ansprüche wegen der fehlerhaften Abrechnung 2005 weiter geltend machen, obwohl der Zwangsverwalter nicht auf mein Schreiben vom Januar 2007 reagiert hat, und ich nicht nachgehakt habe, oder sind diese Ansprüche verwirkt?

4. Welche Betriebskosten müssen für den Gewerbeanteil (2005 und 2006) gesondert aufgeführt und abgerechnet werden? Ich gehe davon aus, dass ungleich höhere Müll, Wasser- und Heizkosten sowie höhere Grundsteuer und Versicherungen anfallen dürften.

Vielen Dank
mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Da in den Jahren 2005 und 2006 die Zwangsverwaltung angeordnet war, ist der Zwangsverwalter für diese Jahre noch berechtigt (und auch verpflichtet), die Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen für diese Jahre müssen Sie daher gegenüber dem Zwangsverwalter erheben.

Soweit die Nebenkosten für Hausmeister und Treppenhausreinigung tatsächlich nicht wirksam vertraglich auf Sie umgelegt wurden, sind Sie natürlich nach wie vor nicht verpflichtet, diese Positionen zu bezahlen (es sei denn, Sie hätten sich nachträglich wirksam hierzu verpflichtet). Beachten Sie aber bitte, dass ich mich bei dieser Einschätzung auf Ihre Angaben verlassen muss, da ich den Mietvertrag nicht geprüft habe. Eine einseitige Änderung des Verteilerschlüssels durch den Vermieter (von Abrechnung nach Wohnfläche hin zum Verbrauch) ist nach § 556a Abs. 2 BGB nur möglich, wenn die Parteien keine Umlage nach Fläche beschlossen haben (was in Ihrem Fall aber - so verstehe ich den Sachverhalt - der Fall war). Eine Änderung des Umlageschlüssels kommt daher nur nach zweiseitiger Vereinbarung (also zwischen Mieter und Vermieter) zustande (vgl. BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05). Inwieweit eine solche zweiseitige Vereinbarung getroffen wurde, kann ich Ihren Ausführungen nicht entnehmen.

Einwände gegenüber der Nebenkostenabrechnung können Sie nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Da Sie die Nebenkostenabrechnung für 2006 im Dezember 2006 erhielten, können Sie daher bis Dezember 2007 entsprechende Einwände erheben.

Die getrennte Voraberfassung von Nebenkosten bei Gewerbeeinheiten ist nur dann erforderlich, wenn und soweit die gewerbliche Nutzung tatsächlich geeignet ist, in Einzelpositionen höhere Nebenkosten zu verursachen als die Wohnnutzung. Da in Ihrem Haus noch ein Restaurant und ein Blumenladen vorhanden sind, müssten insoweit zumindest die Positionen „Wasser“, „Strom“, „Heizung“ und „Abfallbeseitigung“ getrennt erfasst in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden. Denn bezüglich dieser Positionen ist aufgrund der Eigenart der Gewerbe ein erhöhter Verbrauch zu erwarten. Dies gilt natürlich nur für den Zeitraum, innerhalb dessen das Gewerbe auch tatsächlich als Mieter in dem Haus ansässig war.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2007 | 17:46

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre Auskunft, Sie haben mir sehr geholfen.

Eine Nachfrage habe ich noch bzgl. Änderung des Verteilerschlüssels durch den Vermieter, denn meine Angabe war unpräzise.

Die Kosten für Wasser wurden bis 2004 nach Personenzahl-Zeit-Schlüssel errechnet und nicht nach Wohnfläche.

Als im Mai 2005 die schriftliche Ankündigung kam, dass durch den Einbau der Wasseruhren zukünftig nach Verbrauch abgerechnet würde, war ich natürlich einverstanden, weil diese Umlage gerechter ist. Ich habe dem nicht ausdrücklich zugestimmt - aber auch nicht widersprochen.

Kann ich nun trotzdem auf eine Abrechnung nach Verbrauch bestehen - so wie es dann in 2006 auch gerechnet wurde?

Vielen Dank

Ergänzung vom Anwalt 03.06.2007 | 13:54

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Bei einer Kontrolle meiner Antwort ist mit aufgefallen, dass sich insoweit ein kleiner Fehler eingeschlichen hat, der jedoch im Rahmen dieser Nachfrage geklärt werden kann.

Die Formulierung in § 556a Abs. 2 BGB, dass die Parteien „etwas anderes vereinbart haben“, bezieht sich nicht auf die Abrechnung nach Wohnfläche in § 556a Abs. 1 BGB. Die Formulierung „etwas anderes“ umfasst vielmehr alle Umlageschlüssel, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden (also auch solche nach Fläche). § 556a Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter daher, die Umlage einseitig von Umlage nach Fläche, Personen etc. auf den tatsächlichen Verbrauch zu erklären.

Dies hat zur Folge, dass Sie einen Anspruch auf Abrechnung der Wasserkosten nach Verbrauch haben.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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