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Betriebskostenabrechnung: umlegbare Kosten?

08.06.2008 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrter Ansprechpartner,


ich bitte um folgende Aufklärung (11 Wo. im Wohnungseigentum)

Im Mietvertrag (H.u.Gr.)wurde u.d. Pkt. "Betriebskosten" angegeben:"Lt. Verwalterabrechnung" und Hinweis auf "Sonstige Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung" im Anhang.
Unter "Sonstige Vereinbarungen" habe ich lt. Empfehlung eingesetzt:
daß Teil.Erklärung, Beschlüsse der WEG auch für den Mieter bindend sind. Der Mieterbund, dem der Mieter jedes Jahr die Abrechnung zur Überprüfung vorlegt, beanstandete dies.

Gartenkosten, Pflege Hof- und Gartenanlage:
"Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen (wenn diese verwelkt oder kaputt sind -, alters- und witterungsbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen sowie entsprechende Neubepflanzung (nicht Erstanpflanzung) sind umlegbar" (So heißt es in den Bestimmungen über Gartenkosten).
Hier: Ersatzpflanzung einer kl. kaputtgegangenen Hecke (15 x ca. 60 cm hohe Thuja-Pflanzen) Der Mieter (M.Bd.) steht auf dem Standpunkt, daß es sich hier nicht um Laufende Kosten handelt, also nicht umlegbar sei.
Die Teilerneuerung der Gartenanlage (Hecke, Vorgarten,Lohnkosten, Grünabfuhr, Pflanzen zum Gesamtpreis von rd. 820 €
(Mieteranteil 1/11 = 89,75 €) wurden nicht anerkannt.
(Wenn ein häufigerer Ersatz erforderlich wäre, würden die Kosten ja wesentlich höher sein!)

Von den Reinigungkosten (Mülltonnen, Roste Einfahrt Kellernieder-
gang, Plattenwege, Abflüsse außen und innen,Reinig.Garagendächer
(Lüftungsschlitze und Rinnen durch Nachbarhecke verstopft)wurden
statt 11,92 (Mieteranteil) nur 2,73 € anerkannt.
(Ist die Reinigung der Garagendächer nicht umlegbar?)

Die Heizungswartung wurde für 3 Jahre vom Verwalter berechnet. Der Mieter zahlte nur 1/3. (Sind nicht aperiodische Kosten im Jahr der Rechnungstellung umlegbar?)In Zukunft will der Verwalter
ein jährl. Vorauszahl.Pauschale festsetzen.
Eine Nachzahlung der restl. Wartungskosten ist in diesem Jahr vom Mieter nicht erfolgt!

Können die genannten Beträge vom Mieter einfach abgesetzt werden bzw. sind diese nicht rechtens?
(Der diesbezügliche Schriftwechsel mit dem Mieterbund dauerte im vergangenen Jahr von Anfang Juni bis Mitte Nov.)

Für die Abr. 2007 wurden detaillierte Belege angefordert, die im vorigen Jahr beigelegen hätten. D.Mieter hatte sich jedoch von mir die Einzelbelege, die ich z.T. vom Verwalter erbitten mußte, aushändigen lassen, um sich Fotokopien machen zu lassen. Ich habe ihm d.J.mitgeteilt, daß er bei mir bzw.dem Verwalter (alle Parteien wohnen im selben Haus) Einsicht nehmen könne.

Um eine Vergünstigung in Anspruch zu nehmen, hat der Verwalter die Kabelfernsehgebühr, die ja sehr gestiegen ist, bis zum 30.06.08 abgerechnet. (Dann erfolgt ja auch die Umstellung auf Digitales Fernsehen). (Mieteranteil: 150,35 €). Der Mieter beanstandet auch dieses - er profitiert ja auch von der Vergün-
stigung - und will 50 € erst im nächsten Jahr bezahlen.

Müssen Beträge, die von den Versorgungsanstalten (Wasser/Heizung)
zu verschiedenen Zeiten (30.09./31.10.)abgerechnet und vom Verwalter entsprechend eingesetzt werden, für die Nebenkostenabr.
für das volle Jahr umgerechnet werden? Es entsteht doch so auch kein Nachteil und bei evtl. Auszug kann dann eine entsprechende
Berechnung erfolgen

Ich blicke da schon fast nicht mehr durch und durch das ständige Umrechnen kann man ja auch leicht etwas vergessen!

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir über meine Fragen Auf-
schluß geben könnten, damit ich bei den folgenden Abrechnungen "richtig entscheide".

Mit freundlichen Grüßen und nochmls besten Dank im voraus.
Ilse Hahne

NS: Ich habe gehört, daß die vom Verwalter eingesetzten Kosten (bis auf die nicht umlegbaren Beträge wie Verw.Gebühr, Rücklagen,
Reparaturen, Kto.führ.geb.) voll umlegbei seien, wenn dieses im Mietvertrag (s. oben) vermerkt ist?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ich kann Ihre Verzweiflung gut nachvollziehen, da es für Vermieter in der Tat sehr schwierig und von hohem Aufwand ist, eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Zunächst einmal möchte ich darauf hinweisen, dass die Ihnen im Rahmen der WEG erteilte Hausgeldabrechnung grundsätzlich nichts mit der dem Mieter gegenüber zu erteilenden Betriebskostenabrechnung zu tun hat. Das WEG-Verhaältnis rgelt lediglich das Verhältnis mehrerer Wohnungseigentümer untereinander; abgerechnet wird hier laut Teilungserklärung oder gemäß den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Dies hingegen kann und muss dem Mieter egal. Hier kommt es allein aufs Mietrecht an und es kann keinen Unterschied machen, ob es ein WEG-Verhältnis gibt oder was in diesem abgerechnet wird. So kann es zwar sein, dass sämtliche vom Verwalter eingesetzten Kosten außer Verw.Gebühr, Rücklagen etc. (zufällig) voll umlegbar sind, dies muss aber nicht so sein.

Die mietvertragliche Regelung "Betriebskosten laut Verwalterabrechnung" dürfte wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam sein, da der Mieter ja nicht wissen kann, was von der Verwalterabrechnung erfasst wird, in der Regel jedenfalls mehr Positionen als auf den Mieter umlegbar sind. Teilungserklärung und Beschlüsse sind für den Mieter nicht bindend, da er der WEG nicht angehört.

Die Formulierung Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung gewährt Ihnen als Vermieterin den größtmöglichen Handlungsspielraum. Die Betriebskostenverordnung bestimmt in § 2 17 Betriebskostenpositionen. Diese sind abschließend. Es ist dem Vermieter nicht möglich, andere Positionen auf den Mieter umzulegen. Verweisen Sie also im Mietvertrag auf die Verordnung, können Sie sämtliche überhaupt umlegbare Kosten auf den Mieter umlegen.

Gem. § 1 der Betriebskostenverordnung umfasst der Begriff der Betriebskosten laufende (verbrauchsabhängige) Kosten, nicht jedoch Kosten, die der Verwaltung, Modernisierung oder Instandhaltung dienen. Daher vertrete ich ebenfalls den Standpunkt, dass die Teilerneuerung der Gartenanlage nicht unter diesen Begriff subsumiert werden kann. Bei den Pflanen handelt es sich vielmehr um Anschaffungen, die nicht umlagefähig sind.

Die Reinigungskosten müssten hingegen voll umlagefähig sein. Etwas anderes gilt hier nur, wenn das Verstopfen der Rinnen auf fehlerhafte Arbeiten der Gärtnerfirma zurückzuführen sind, deren Kosten ohnehin bereits auf den Mieter umgelegt worden sind. Dann handelt es sich um eine Schlechtleistung des Gärtners, so dass dieser auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden müsste.

Die Umlage der Wartungskosten für die Heizungsanlage ist problematisch. Bei aperiodisch anfallenden Kosten verfahren die Gerichte nicht einheitlich. Teilweise wird davon ausgegangen, dass diese Kosten in dem Jahr umgelegt werden müssten, in dem sie angefallen sind. Überwiegend wird jedoch vertreten, dass der Vermieter diese Kosten anteilig auf die Dauer des Intervalls umlegen müsste, da der Mieter ansonsten benachteiligt würde, wenn er beispielsweise nach dem Jahr der Rechnungslegung ausziehen würde, die Kosten aber für einen längeren Zeitraum bereits beglichen hätte. Auf jeden Fall sind nur tatsächliche Kosten umlagefähig. Sollte die WEG-Verwaltung Ihnen eine jährliche Pauschale berechnen, können Sie diese auf keinen Fall auf den Mieter umlegen.

Der Mieter hat Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung, die den Anforderungen des § 556 BGB genügt. Demnach darf die Abrechnungsperiode maximal 12 Monate betragen. Das heißt im Umkehrschluss für Sie, dass Sie sämtliche Abrechnungspositionen dieser Periode angleichen und auf den entsprechenden Zeitraum umrechnen müssen. Eine Abrechnung, die einen längeren Zeitraum umfasst, ist unwirksam. Daher muss er die Kabelgebühr sowie die Kosten der Versorgungsunternehmen nur für diese Abrechnungsperiode übernehmen.

Der Mieter hat ein Recht, die Abrechnungsbelege einzusehen, dass heißt aber nicht, dass Sie sie ihm aushändigen müssen. Es genügt, wenn er die Belege bei der Verwaltung einsehen kann.

Leider kann ich Ihnen keine positivere Auskunft geben. Ich hoffe, dennoch Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2008 | 00:36

Sehr geehrter Herr Liedtke,
ich danke Ihnen sehr für Ihr Schreiben. Hierzu möchte ich noch einmal Stellung nehmen:
Ich habe bei der Abrechnung nur die Kosten lt. Verwalterabrech- nung angesetzt, die auch umlegbar sind ("Die neue Vermieter- und Hausverwalter-Praxis von A-Z" von RA Prof. Dr. Thieler und nach der Broschüre "Betriebskosten sicher und richtig abrechnen" von Heidi Schnurr). Meine Zweifelsfragen hatte ich genannt, da ja manchmal die Meinungen auseinandergehen und auch die Richter oft unterschiedlich urteilen.

Ich hatte auch auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen und lt. Ihres Absatzes 4 (D.Formulierung...)habe ich ja wohl auch richtig gehandelt.

Ich weiß nicht, ob man von fehlerhaften Arbeiten der Gärtnerfirma des Nachbarn reden kann: die Hecke steht sehr dicht an unseren Garagen (da läßt sich wohl kaum was ändern) und diese Firma hat mit unseren Reinigungskosten nichts zu tun.

Unter dem Hinweis im Mietvertrag "Betriebskosten lt. Verwalter-
abrechnung sind die einzelnen umlegbaren Posten mit Verteiler-
schlüssel angegeben und in der Abrechnung werden die gesamten Hauskosten aufgeführt und die einzelnen für den Mieter in Frage kommenden Beträge danach errechnet.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2008 | 13:31

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Stellungnahme.

Zunächst möchte ich ein Missverständnis aus der Welt schaffen: Ich meinte nicht eine Gärtnerfirma der Nachbarn, sondern, ob durch Ihre WEG ein Gärtner beauftragt worden war, dem es oblegen hätte, im Rahmen seiner (auf den Mieter umgelegten) Tätigkeit, solchen Verschmutzungen vorzubeugen.

Sie scheinen sich mit dem Thema eineghend befasst zu haben. Daher möchte ich noch einmal zusammenfassen, dass Sie durch die mietvertragliche Verweisung auf die BetriebskostenVO dafür gesorgt haben, sämtliche umlegbaren Positionen auf den Mieter umlegen zu dürfen. Welche das sind im Alggemeinen sind, wissen Sie sicherlich durch die Lektüre o.g. Literatur. Hinsichtlich der relevanten Zweifelsfragen kann ich Ihnen leider nicht viel Hoffnung machen: Bei den Anschaffungen der Gartenpflanzen handelt es sich nicht um (umlegbare) laufende Kosten. Die Behandlung der aperiodischen Kosten ist juristisch umstritten, die überwiegend vertretene Ansicht würde jedoch dem Mieter zustimmen. Lediglich hinsichtlich der Reinigungskosten bin ich nach bisherigem Kenntnisstand der Ansicht, dass diese vom Mieter zu tragen sind.

Ich hoffe, auf Ihre Nachfrage hinreichend eingegangen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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