Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
505.147
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Betriebskostenabrechnung: umlagefähige Positionen

24.09.2010 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Folgende Fragen habe ich zu Betriebskostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses für 2009:
1. Lt. Mietvertrag sind Dachrinnenreingiungskosten umlagefähig.
Diese fielen in den Vorjahren nicht an, erstmals für 2009
Mieter will diese nicht übernehmen, da kein Ansatz in den Vorjahren war.Rechtens?


2. die Pos. Beleuchtung/Allgemeinstrom und Niederschlagswasser wurden in den vorangegangenen NK Abrechnungen nach QM umgelegt.
Lt. Mietvertrag gilt aber der Verteilerschlüssel: Personen ..
Ich möchte den Verteilerschlüssel : Personen in 2009 ansetzen.
Darf ich das?



Dann werd eich noch bei einer anderen Abrechnung mit folgender Situation konfrontiert:
3. In Nk Abrechnung 2009 gibt es die Pos.: Hausreinigung
DAzu schreibt RA des Mieters:Sie machen in 2009 erstmals Hausreinigungen geltend. Diese Abrechnungpos. wurde in der Vergangenheit nicht umgelegt. DAher sind wir der Meinung, daß diese Pos nicht umlagefähig ist.
Da ich das Programm von 2008 auf 2009 geändert habe, hieß diese Pos. in der Vergangenheit : Treppenhausreinigung
Können daher diese Kosten nicht mehr angesetzt werden?
Desweiteren wurden in den Vorjahren die Kosten (184,07EURO)viel versehentlich zu wenig angesetzt. In 2009 wurden diese anhand von Belegen richtig ermittelt: in 2009, gesamtkosten: 396,00 EURO (14täglich,mit 12 EURO /Std.)?
Oder können die Kosten wegen der Kostensteigerung nicht angesetzt werden.
Wie soll ich dem RA antworten?
Vielen DAnk !



-- Einsatz geändert am 24.09.2010 19:31:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Position "Dachrinnenreinigung" fällt unter die sonstigen Betriebskosten. Allerdings müßte im Mietvertrag aufgeführt sein, welche sonstigen Kosten Sie umlegen wollen. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können Sie folglich nur umlegen, wenn das im Mietvertrag so auch aufgeführt ist; vgl. BGH in WuM 2004, Seite 292.


2.

Zur Änderung des Verteilerschlüssels:

Als Vermieterin sind Sie an den Verteilerschlüssel gebunden, der im Mietvertrag festgelegt ist. Eine Änderung ist nur möglich, wenn mit den Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wird. Aufgrund der Tatsache, daß Sie zuvor nach Quadratmetern umgelegt haben, ist nicht von einer (stillschweigenden) Änderung auszugehen.

Grundsätzlich halte ich in Ihrem Fall die Umlage nach Personen für 2009 für möglich, da dieser Verteilerschlüssel dem Mietvertrag entspricht.

Allerdings ist eine andere Auffassung durchaus vertretbar.


3.

Wenn die ursprüngliche Position "Treppenhausreinigung" nun aufgrund eines Softwarewechsels "Hausreinigung" heißt, bestehen keine Bedenken, die vormaligen Kosten für die Treppenhausreinigung unter dieser Bezeichnung umzulegen. Allerdings sollten Sie das entsprechend erläutern.


4.

Die Betriebskostenabrechnung muß der Vermieter spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorlegen. Da es sich hier um eine Ausschlußfrist handelt, können Sie nichts mehr nachfordern.

Beispiel: Wenn das Kalenderjahr gleichzeitig das Wirtschaftsjahr ist, mußte die Abrechnung für 2008 spätestens am 31.12.2009 vorgelegt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.09.2010 | 08:02

Vielen dAnk für die Rückmeldung.
In Punkt 2 haben Sie geantwortet:

Als Vermieterin sind Sie an den Verteilerschlüssel gebunden, der im Mietvertrag festgelegt ist. Eine Änderung ist nur möglich, wenn mit den Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wird. Aufgrund der Tatsache, daß Sie zuvor nach Quadratmetern umgelegt haben, ist nicht von einer (stillschweigenden) Änderung auszugehen.

Grundsätzlich halte ich in Ihrem Fall die Umlage nach Personen für 2009 für möglich, da dieser Verteilerschlüssel dem Mietvertrag entspricht.

Allerdings ist eine andere Auffassung durchaus vertretbar. ....
Und die wäre????

----
Dazu meine Nachfrage:
Liegt durch die mehrjährige Anwendung eines anderen Verteilerschlüssels und durch das konkludente Verhalten des M eine stillschweigende Vertragsänderung vor?? Mit der Folge, daß die in der Vergangenheit angewendeten Verteilerschlüssel auch für die Zukunft anzuwenden sind. Ich wäre für die Bennenung von evtl. Rechtsgrundlagen oder BGH -Entscheidungen dankbar.

In Punkt 4 antworten Sie, aber zu Fristen habe ich nichts gefragt..
Vielmehr habe ich wegen der Höhe der Hausreinigungskosten gefragt. Zur Höhe haben Sie aber nichts geschrieben..

Wäre nett, wenn Sie mir dazu noch etwas antworten könnten.
Vielen Dank im voraus...




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2010 | 10:05

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Bezüglich der Änderung des Verteilerschlüssels hatte ich die Auffassung vertreten, daß für 2009 eine Umlage nach Personen zulässig sei, weil dieser Verteilerschlüssel dem Mietvertrag entspreche und weil in der zuvor praktizierten Abrechnung aufgrund des Verteilerschlüssels nach Quadratmetern keine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung gesehen werden dürfe.

Mit der anderen Auffassung meine ich, daß man durchaus der Meinung sein könne, daß aufgrund der mehrjährigen Umlage nach Quadratmetern stillschweigend der mietvertraglich vereinbarte Verteilerschlüssel abgeändert worden sei.

2.

Grundsätzlich können Sie als Vermieterin den einmal gewählten Verteilerschlüssel nicht eigenmächtig abändern, vielmehr bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung mit den Mietern.

Laut Mietvertrag erfolgt die Umlage nach Personen. Ohne Rücksprache mit den Mietern haben Sie den Umlageschlüssel dahingehend geändert, daß nach Quadratmetern umgelegt worden ist. Hier kommt aufgrund der Tatsache, daß die Mieter gegen diese Änderung des Umlageschlüssels nicht Einspruch erhoben haben, keine Veränderung zustande; so LG Bautzen WuM 2001, 288.

Dieser Auffassung bin ich, wie oben dargelegt, ebenfalls.

3.

Bezüglich des Absatzes 4. schreiben Sie, Sie hätten nicht nach den Fristen gefragt.

Für Ihre Frage, ob Sie zu wenig erhobene Betriebskosten nachfordern dürfen, kommt es aber ganz entscheidend auf jene Fristen an, die ich Ihnen dargelegt hatte. Ich hatte deshalb auch darauf hingewiesen, daß es sich bei der in Ansatz 4. genannten Frist um eine Ausschlußfrist handelt. D. h., wenn diese Frist abgelaufen ist, können Sie keine Nachforderungen mehr stellen.

Mit anderen Worten: Wenn Sie in den Vorjahren zu geringe Betriebskosten angesetzt haben, besteht kein Anspruch, Nachforderungen gegen die Mieter geltend zu machen. Das hängt eben gerade damit zusammen, daß der Vermieter spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung vorlegen muß.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 65414 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,6/5,0
Die Antwort war sehr schnell, im großen und ganzen, bis auf paar Fremdwörter, deren Bedeutung man aber schnell im Duden recherchieren konnte, ausführlich, der Sinn der Fragestellung wurde erkannt und wenn man den vereinbarten ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle Rückmeldung, angemessene Erklärung, sehr freundlicher Ton, Sachverhalt konnte mit der Agentur für Arbeit daraufhin geklärt werden, herzlichen Dank, sehr empfehlenswerter Anwalt ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Top Beratung! Viel Dank! ...
FRAGESTELLER